INTRODUZIONE
Il Tribunale di Lecce ha recentemente pronunciato una sentenza di rilevante portata applicativa in tema di locazione commerciale e opposizione a decreto ingiuntivo, chiarendo principi fondamentali sull’onere prova pagamento canoni locazione opponente decreto ingiuntivo e sulla rilevanza della conoscenza preventiva frazionamento catastale immobile locato da parte del conduttore. La decisione affronta la complessa questione della configurabilità di un inadempimento del locatore tale da giustificare la sospensione del pagamento dei canoni e la risoluzione del contratto, quando il conduttore lamenti vizi urbanistici ed edilizi dell’immobile ma risulti essere stato preventivamente informato delle caratteristiche dell’unità locata e delle operazioni catastali in corso. La pronuncia della Seconda Sezione Civile del 2025 si inserisce nel solco della giurisprudenza che valorizza il principio della buona fede contrattuale e dell’affidamento reciproco tra le parti, escludendo che possano essere invocati inadempimenti relativi a circostanze delle quali il conduttore era pienamente consapevole sin dalla fase precontrattuale.
La vicenda processuale origina da un contratto di locazione ad uso artigianale stipulato nel 2022, avente ad oggetto un locale seminterrato destinato all’esercizio dell’attività di gommista. Il conduttore, dopo aver ricevuto decreto ingiuntivo per il mancato pagamento di canoni per circa € [OMISSIS], proponeva opposizione lamentando molteplici inadempimenti del locatore. In particolare, l’opponente deduceva che l’immobile sarebbe risultato privo del certificato di agibilità a seguito del frazionamento catastale effettuato prima della stipula del contratto definitivo, che sarebbe stato destinato a deposito anziché ad attività artigianale, che sarebbe stata fornita una certificazione energetica APE non veritiera, e che l’assemblea condominiale si sarebbe opposta all’esercizio dell’attività. Il Giudice, all’esito di articolata istruttoria testimoniale, ha rigettato integralmente l’opposizione confermando il decreto ingiuntivo e dichiarando la risoluzione locazione inadempimento conduttore mancato pagamento dei canoni, con condanna al pagamento degli ulteriori canoni scaduti fino alla data di rilascio dell’immobile.
PRINCIPI DI DIRITTO TRATTATI E RISOLTI
1. Onere prova pagamento canoni locazione opponente decreto ingiuntivo: inversione onere probatorio art 2697 cpc
Nell’ambito dell’opposizione a decreto ingiuntivo per canoni di locazione, grava sull’opponente conduttore l’onere della prova del pagamento delle mensilità oggetto di ingiunzione, non potendo limitarsi a contestare genericamente la pretesa creditoria senza fornire idonea documentazione liberatoria. Il Tribunale chiarisce che nella fase monitoria il locatore ha già fornito la prova prima facie del proprio credito mediante deposito del contratto di locazione e dichiarazione della morosità, sicché spetta al conduttore che si oppone dimostrare l’avvenuto adempimento mediante produzione di quietanze, bonifici o altri mezzi di pagamento. La sentenza afferma testualmente: “è incontestata la sussistenza del contratto di locazione, depositato dallo stesso opponente. Quest’ultimo, tuttavia, non ha fornito la prova del pagamento dei canoni relativi alle mensilità di cui al decreto ingiuntivo e di quelle successive”. Tale principio costituisce applicazione del generale criterio di cui all’art. 2697 c.p.c., secondo cui l’onere della prova dei fatti estintivi grava su chi li allega, determinando nel caso concreto il rigetto dell’opposizione per mancata prova liberatoria.
2. Conoscenza preventiva frazionamento catastale immobile locato conduttore: esclusione inadempimento locatore su vincoli urbanistici
La conoscenza preventiva da parte del conduttore del frazionamento catastale dell’immobile locato e delle relative conseguenze urbanistico-edilizie esclude radicalmente la configurabilità di un inadempimento del locatore per asserita non conformità dell’unità immobiliare ai requisiti pattuiti. Il Giudice valorizza la circostanza che già nella proposta di locazione sottoscritta prima del contratto definitivo era espressamente previsto l’impegno del locatore a effettuare la variazione catastale, e che tale previsione era stata confermata anche nel contratto definitivo. La motivazione precisa: “nella proposta di locazione si legge che la proprietaria si impegna ad effettuare una variazione catastale tra il piano terra e quello interrato, creando così due subalterni distinti. È evidente, quindi, che il conduttore fosse ben a conoscenza di questo impegno assunto dalla locatrice e che fosse d’accordo con la scia per la variante presentata poi in data antecedente alla stipula del contratto di locazione definitivo”. Il principio affermato è che non può invocare l’inadempimento altrui chi era pienamente consapevole delle caratteristiche dell’immobile e ha accettato contrattualmente le modalità di regolarizzazione urbanistica.
3. Rilevanza delibera condominiale contraria attività locazione commerciale: onere locatore impugnazione superamento vincolo
La delibera condominiale che si esprima negativamente sull’esercizio di una specifica attività commerciale nel locale condotto non integra automaticamente inadempimento del locatore qualora quest’ultimo si attivi tempestivamente per l’impugnazione della delibera e ottenga, in sede conciliativa o giudiziale, il superamento del vincolo condominiale. Il Tribunale chiarisce che non può addossarsi al locatore un disinteresse per le sorti del conduttore quando risulti documentalmente provato che la parte locatrice ha intrapreso le necessarie azioni per rimuovere l’ostacolo frapposto dall’assemblea condominiale. La sentenza afferma: “non risponde al vero che la locatrice, a seguito della delibera condominiale in virtù della quale il condominio si era espresso negativamente in merito all’attività che il conduttore intendeva intraprendere nel seminterrato, si fosse disinteressata delle sorti del conduttore, infatti, dagli atti emerge che ella aveva inteso impugnare la delibera e che era riuscita ad ottenere, in sede conciliativa, il consenso condominiale all’avvio dell’attività”. Tale principio tutela il locatore diligente che si adopera attivamente per consentire l’uso pattuito dell’immobile.
4. Certificazione energetica APE locazione validità contratto: irrilevanza difformità classe energetica assenza danno concreto
La difformità o l’inesattezza della certificazione energetica APE dell’immobile locato non determina automaticamente l’invalidità del contratto di locazione né integra inadempimento contrattuale del locatore idoneo a giustificare la sospensione del pagamento dei canoni, quando tale certificazione non sia stata pattuita quale elemento essenziale del contratto e non abbia cagionato alcun danno concreto al conduttore. Il Giudice evidenzia che nella proposta di locazione era chiaramente indicato che l’immobile non era dotato di certificazione energetica, e che comunque nel contratto definitivo nulla era stato previsto sul punto. La motivazione precisa: “rilevanza alcuna paiono assumere le dissertazioni della difesa del conduttore circa la classe energetica dell’immobile, giacché sul punto nulla era stato previsto nel contratto, mentre nella proposta sottoscritta era chiaramente esplicitato che l’immobile non era dotato di certificazione energetica. Peraltro, l’attestazione energetica risulta essere stata successivamente rilasciata da un tecnico e, ad ogni buon conto, anche qualora la classe energetica fosse risultata inferiore a quella attestata, nessun danno, in concreto, ha subito il conduttore a causa di ciò”. Il principio esclude l’operatività di rimedi risolutori o sospensivi in assenza di pregiudizio effettivo.
5. Risoluzione locazione inadempimento conduttore mancato pagamento canoni: addebito responsabilità esclusiva parte morosa
La risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni può essere dichiarata d’ufficio dal giudice anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, quando risulti provata la morosità del conduttore e l’insussistenza di inadempimenti del locatore idonei a giustificare l’eccezione di inadimplenti non est adimplendum. Il Tribunale, accogliendo la domanda riconvenzionale formulata dal locatore, ha dichiarato la risoluzione del rapporto con conseguente condanna del conduttore al pagamento dei canoni scaduti successivamente a quelli ingiunti fino alla data di rilascio dell’immobile. La sentenza conclude: “la responsabilità per l’inadempimento è, dunque, da addebitarsi esclusivamente al conduttore. Deve, pertanto, dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione, con conseguente conferma del decreto ingiuntivo impugnato e condanna del conduttore al pagamento degli ulteriori canoni di locazione scaduti dal mese successivo sino alla data del rilascio, oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo”. Tale pronuncia integra gli effetti tipici della risoluzione con il permanere dell’obbligazione di corrispondere i canoni fino all’effettivo rilascio.
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Avv. Cosimo Montinaro – segreteria@studiomontinaro.it
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda processuale trae origine da un contratto di locazione ad uso artigianale stipulato nel 2022 tra una proprietaria e un conduttore interessato ad esercitare l’attività di gommista in un locale seminterrato sito nella provincia di Lecce. Il rapporto locatizio prevedeva un canone annuo di circa € [OMISSIS], da corrispondersi in ratei mensili di € [OMISSIS] cadauno. Già nella fase precedente alla stipula del contratto definitivo, le parti avevano sottoscritto una proposta di locazione nella quale la proprietaria si impegnava espressamente a effettuare una variazione catastale per frazionare l’immobile originario in due unità distinte, destinando il piano interrato ad uso del conduttore.
Nel corso dell’anno precedente alla sottoscrizione del contratto definitivo, la locatrice aveva effettivamente presentato segnalazione certificata di inizio attività per accertamento di conformità, finalizzata alla variazione catastale dell’immobile mediante frazionamento delle unità. Tale operazione comportava che il locale seminterrato oggetto di locazione sarebbe stato successivamente accatastato nella categoria deposito. Il contratto di locazione definitivo veniva stipulato nel 2022, e conteneva espresso richiamo alla variazione catastale in corso di perfezionamento a seguito del frazionamento dell’unità immobiliare originaria.