📌 LA VICENDA
- Materia: Comunione e Condominio – Tabelle millesimali
- Oggetto: Impugnazione delibera assembleare – Modifica riparto spese per frazionamento unità immobiliari
- Normativa: Artt. 1118, 1123, 1136 c.c.; Art. 115 c.p.c.
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- Parole chiave: tabelle millesimali, frazionamento unità, principio di non contestazione, riparto spese, delibera condominiale
In tema di condominio negli edifici, la diversa distribuzione delle carature millesimali tra due unità immobiliari contigue a seguito di frazionamento o accorpamento, pur restando immutata la somma complessiva dei millesimi originari, non costituisce una revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. ma un mero adeguamento del calcolo matematico di riparto operabile dall’amministratore senza necessità di approvazione unanime.
Il Tribunale di Napoli, con la pronuncia in commento, affronta la complessa questione della natura giuridica della ridistribuzione dei millesimi a seguito di variazioni nella consistenza delle proprietà esclusive. La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera che applicava riparti di spesa basati su una prassi pluridecennale di calcolo, contestata dalla parte attrice per assenza di una formale approvazione assembleare. Il Giudice chiarisce che, laddove non vi sia una modifica del valore proporzionale complessivo del piano o della sezione interessata, l’adeguamento delle quote rappresenta un atto dovuto basato sulla realtà effettiva dell’edificio. In tale contesto, assume rilievo centrale il principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c., che impone di ritenere sussistenti i fatti storici, come l’uso consolidato di tali criteri di riparto, non specificamente avversati dalle parti.
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
- Applicabilità del principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c. nei confronti di entrambe le parti processuali
- Natura non negoziale dell’atto di approvazione o revisione delle tabelle millesimali in ambito condominiale
- Quorum deliberativi per la modifica delle tabelle millesimali non contrattuali ai sensi dell’art. 1136, comma 2, c.c.
- Ripartizione delle spese dell’ascensore tra proprietari e utilizzatori non proprietari come forma negoziale consolidata per facta concludentia
- Inapplicabilità del principio dell’apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e condomini
- Onere della prova relativo alla natura contrattuale del regolamento di condominio