📌 LA VICENDA
- Materia: Diritto condominiale – Esecuzione forzata – Solidarietà tra dante causa e acquirente per debiti condominiali
- Oggetto: Opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. – Carenza di legittimazione passiva del condomino acquirente per debiti sorti prima del biennio ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c. – Compenso dell’amministratore come spesa ordinaria – Irrilevanza della delibera di dilazione approvata dall’acquirente
- Normativa: Art. 63, comma 4, disp. att. c.c.; art. 1130 c.c.; art. 1131 c.c.; art. 1136 c.c.; art. 1273 c.c.; art. 615 c.p.c.; art. 2697 c.c.
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Il condomino acquirente non è obbligato solidalmente con il dante causa per i debiti condominiali sorti e stabilizzatisi prima del biennio precedente l’acquisto ai sensi dell’art. 63, comma 4, disp. att. c.c.; il compenso dell’amministratore rientra tra le spese ordinarie e periodiche della gestione, con insorgenza del relativo debito al momento della nomina assembleare, sicché la successiva delibera di approvazione del bilancio recante il credito dell’amministratore non determina alcuno spostamento temporale in avanti del debito ai fini del computo del biennio; la partecipazione del nuovo condomino alla delibera assembleare di dilazione del debito pregresso non integra né riconoscimento del debito né accollo, non potendo egli disporre di un’obbligazione di cui non è titolare.
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza in esame, fa applicazione del principio di diritto enunciato dalla Cassazione 2025, affermando l’ammissibilità dell’opposizione all’esecuzione del condomino che intenda far valere la propria estraneità al debito condominiale accertato con titolo giudiziale nei confronti del condominio. La pronuncia chiarisce altresì un profilo di frequente controversia pratica: il compenso dell’amministratore, in quanto spesa ordinaria con genesi al momento della nomina, non subisce alcuna traslazione temporale per effetto della delibera assembleare di approvazione del bilancio che ne accerta il credito, con la conseguenza che il biennio ex art. 63 disp. att. c.c. va computato a ritroso dal momento dell’acquisto e non dalla delibera consuntiva.
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
- Ammissibilità dell’opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. del condomino acquirente per far valere l’estraneità al debito condominiale: la posizione di estraneità non era rappresentabile nel giudizio di cognizione instaurato contro il condominio, non essendo riconosciuta al singolo condomino la legittimazione ad opporre il decreto ingiuntivo emesso nei confronti dell’ente
- Efficacia ultra partes del giudicato formatosi nei confronti del condominio: la condanna del condominio costituisce titolo esecutivo nei confronti dei singoli condomini quanto all’esistenza e all’ammontare del credito, ma non preclude in modo assoluto l’opposizione del condomino che vanti una posizione di estraneità al debito di natura strettamente personale
- Distinzione tra spese ordinarie (con insorgenza del debito al compimento dell’attività gestionale o alla nomina) e spese straordinarie (con insorgenza al momento della delibera assembleare di approvazione avente natura costitutiva)
- Esclusione dell’accollo del debito condominiale pregresso per effetto dell’adesione del nuovo condomino alla delibera di dilazione: distinzione tra accollo interno ed esterno ex art. 1273 c.c. e irrilevanza del voto favorevole dell’acquirente
- Obbligo di consegna dell’elenco dei condomini morosi ex art. 63 disp. att. c.c. come dovere legale personale dell’amministratore, con conseguente carenza di legittimazione passiva del condominio per le responsabilità derivanti dal suo inadempimento