Trib. Vercelli, n. 1475/2026: rigettata la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore per mancanza di regolamento e irregolarità contabili.
Chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore condominiale non è un rimedio universale contro qualsiasi malfunzionamento della gestione. Il Tribunale di Vercelli lo ricorda con un decreto che traccia una linea netta tra vizi che possono essere fatti valere solo impugnando le delibere assembleari e le vere e proprie gravi irregolarità che giustificano la rimozione dell’incarico. La pronuncia interviene su un ricorso proposto da un condomino che lamentava la mancata adozione del regolamento condominiale e la tenuta lacunosa della contabilità. Due censure, un solo esito: il rigetto integrale. La decisione offre indicazioni operative preziose per chi si occupa di contenzioso condominiale e deve valutare se la strada della revoca ex art. 1129 c.c.. sia effettivamente percorribile.
La vicenda processuale
Un condomino, proprietario di un’unità immobiliare in un edificio della provincia di Vercelli, presentava ricorso ex art. 1129, comma 11, c.c.. chiedendo la revoca dell’amministratore in carica dal 2020. Le contestazioni erano essenzialmente due. Da un lato, il ricorrente lamentava che l’amministratore non si fosse mai attivato per fare adottare un regolamento di condominio, obbligatorio trattandosi di edificio con più di dieci partecipanti, con conseguente ripartizione degli oneri secondo stime approssimative in assenza di tabelle millesimali. Dall’altro, denunciava la violazione degli artt. 1130 e 1130 bis c.c.. per la mancata predisposizione del registro di contabilità e del rendiconto condominiale nella sua forma completa.
L’amministratore resistente si costituiva contestando integralmente le accuse. Deduceva di essersi attivato per l’approvazione di una bozza di regolamento già nel 2024, con delibera assembleare che ne rinviava l’esame; sosteneva che la ripartizione delle spese fosse sempre avvenuta secondo un criterio condiviso e mai contestato dai condomini attraverso l’impugnazione delle relative delibere; e rivendicava di aver tenuto una documentazione contabile – fondata sugli estratti conto bancari – regolarmente sottoposta all’assemblea. Nel corso del procedimento, svoltosi in trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.., si accendeva anche una disputa procedurale sulla ritualità delle memorie di replica depositate dalle parti, questione che il Tribunale ha risolto richiamando un recente arresto delle Sezioni Unite sulla funzione sostitutiva dell’oralità delle note scritte.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
La disciplina di riferimento è quella dell’art. 1129, comma 11, c.c.., che consente ai condomini di richiedere la revoca giudiziale dell’amministratore in presenza di gravi irregolarità, elencate in via non esaustiva dal successivo art. 1130 c.c… Rilevano altresì l’art. 1130 bis c.c.., che disciplina il contenuto del rendiconto condominiale – registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa – e l’art. 1138 c.c.., relativo all’iniziativa per la formazione o revisione del regolamento condominiale. In assenza di tabelle millesimali approvate, il Tribunale ha fatto applicazione dei criteri legali di ripartizione dettati dall’art. 1123 c.c…
Gli istituti giuridici coinvolti
Il decreto ricostruisce con puntualità il rapporto tra impugnazione delle delibere assembleari e domanda di revoca dell’amministratore, due rimedi che operano su piani distinti ma che spesso vengono impropriamente sovrapposti dai ricorrenti. Il Tribunale ha richiamato il principio, già affermato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9839/2021, secondo cui la mancanza del registro di contabilità al fascicolo di rendicontazione comporta la nullità rilevabile d’ufficio della delibera di approvazione – vizio che, tuttavia, deve essere fatto valere impugnando la delibera stessa, non instaurando un autonomo procedimento di revoca. La mancata impugnazione tempestiva determina infatti la decadenza dal diritto di contestare la regolarità dei riparti e della documentazione contabile sottostante.
Il principio guida: cosa costituisce grave irregolarità ai fini della revoca
Quali condotte dell’amministratore integrano davvero una grave irregolarità? Il Tribunale ha selezionato con cura la casistica giurisprudenziale rilevante, distinguendo tra violazioni meramente formali – sanzionabili con l’annullamento della delibera – e condotte sostanziali che minano la trasparenza della gestione. Rientrano tra queste ultime il mancato tempestivo deposito del rendiconto annuale nei termini di legge, l’omessa o ritardata presentazione del rendiconto anche solo per singoli settori, l’assenza di documentazione giustificativa dei pagamenti o l’esecuzione di operazioni prive di causale tracciabile. Il decreto richiama in proposito un principio consolidato della Cassazione, secondo cui l’amministratore non è tenuto a una contabilità redatta con forme rigorose analoghe a quelle societarie, essendo sufficiente – in applicazione del criterio di prevalenza della sostanza sulla forma – una rendicontazione che renda intelligibili le voci di entrata e di spesa e consenta all’assemblea il controllo effettivo sull’operato gestorio.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il Tribunale ha respinto entrambe le censure del ricorrente, seguendo un percorso argomentativo lineare. Sul primo motivo, relativo alla mancata adozione del regolamento condominiale, il collegio ha osservato che dai verbali assembleari relativi al periodo 2020-2025 emergeva come nessun condomino – neppure il ricorrente – avesse mai sollevato la questione prima dell’assemblea straordinaria del dicembre 2024. Il Tribunale ha inoltre chiarito che l’obbligo di iniziativa per la formazione del regolamento grava sui condomini stessi ex art. 1138 c.c.., richiamando sul punto un precedente della Cassazione del 2012, mentre l’amministratore è tenuto solo a inserire all’ordine del giorno l’eventuale proposta già formulata. In assenza di richiesta, nessun addebito può essergli mosso.
Quanto al secondo motivo, la mancata approvazione dei consuntivi tramite tabelle millesimali formali non è stata ritenuta decisiva, avendo il ricorrente prestato acquiescenza ai criteri di ripartizione applicati anno dopo anno senza mai impugnare le relative delibere. Analogamente, la documentazione contabile prodotta – pur non conforme in ogni dettaglio formale all’art. 1130 bis c.c.. – è stata giudicata idonea a consentire il controllo puntuale dei movimenti finanziari, escludendo così la sussistenza di una grave irregolarità. Il Tribunale ha infine risolto la questione procedurale sulla ritualità delle memorie di replica richiamando le Sezioni Unite n. 17603/2025, secondo cui le note scritte sostitutive dell’udienza possono legittimamente contenere anche argomenti difensivi, in coerenza con la loro funzione sostitutiva dell’oralità. Il ricorso è stato dunque integralmente rigettato, con condanna del ricorrente alle spese di lite liquidate secondo i parametri per cause di valore indeterminato e complessità bassa.