Corte d’Appello di Napoli, Sez. VI civ., R.G. n. 1815/2022 (2026): improcedibile la domanda del Condominio, amministratore privo di delibera in mediazione.
L’amministratore può partecipare a una mediazione condominiale senza una delibera dell’assemblea? Per la Corte d’Appello di Napoli no, e la risposta incide sull’intero giudizio. Il Collegio ha infatti riformato la decisione del Tribunale e dichiarato improcedibile la domanda del Condominio, perché l’amministratore aveva preso parte al procedimento privo dell’autorizzazione che, all’epoca, l’art. 71 quater disp. att. c.c. pretendeva. Né il vizio è stato sanato dal termine assegnato ai sensi dell’art. 182 c.p.c., ritenuto inidoneo a coprire un procedimento preliminare. Esito drastico. Vale la pena ricostruire il percorso seguito dalla Corte, perché la mediazione condominiale resta una condizione di procedibilità insidiosa per chi agisce. Si vedrà prima la vicenda, poi il quadro normativo, infine il ragionamento del Collegio.
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La vicenda processuale
Con atto di citazione del 2020, il Condominio convenne dinanzi al Tribunale (provincia di Napoli) un condomino, lamentando la violazione del regolamento sul parcheggio nel cortile comune. Il regolamento, approvato nel 2006 con una corrispondente appendice e ribadito dall’assemblea del 2017, assegnava i posti auto in corrispondenza degli appartamenti e consentiva una sola autovettura per unità immobiliare, esclusivamente nella piazzola assegnata. Secondo l’ente, il condomino, nonostante le diffide, aveva parcheggiato anche un ciclomotore, tanto nello spazio assegnato quanto al di fuori di esso. Il Condominio chiedeva quindi di dichiarare obbligatorio il regolamento e di imporre al condomino di parcheggiare una sola autovettura nel posto assegnato, con la sanzione prevista dall’art. 70 disp. att. c.c..
Il convenuto si costituì eccependo l’improcedibilità per mancato esperimento della mediazione, l’incompetenza del Tribunale in favore del Giudice di pace e l’infondatezza della domanda. Il Condominio, senza attendere la prima udienza, avviò allora autonomamente la mediazione e ne produsse il verbale. Alla prima udienza il convenuto eccepì che l’amministratore non poteva presenziare senza autorizzazione assembleare ai sensi dell’art. 71 quater disp. att. c.c.. Il Tribunale disattese l’eccezione e, all’udienza successiva, assegnò termine ex art. 182 c.p.c. per consentire al Condominio di ratificare la partecipazione dell’amministratore.
Con sentenza del 2022, il Tribunale ha accolto le domande attoree per quanto di ragione, dichiarando che il condomino deve parcheggiare un solo veicolo nel posto auto assegnato. Il condomino ha proposto appello nel 2022, lamentando la mancata pronuncia di improcedibilità, l’incompetenza del Tribunale, la violazione dell’art. 99 c.p.c. e quella degli artt. 1120 e 1102 c.c.. Il Condominio si è costituito contestando i motivi.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il perno della decisione è l’art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. 28/2010, nel testo vigente ratione temporis. Tale norma subordinava l’azione in materia di condominio al previo esperimento della mediazione, con l’assistenza dell’avvocato, e ne faceva una condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Il regime dell’eccezione era preciso, perché l’improcedibilità doveva essere eccepita dal convenuto a pena di decadenza, o rilevata d’ufficio, non oltre la prima udienza. Se la mediazione risultava già iniziata ma non conclusa, il Giudice fissava la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all’art. 6, mentre, se non era stata esperita, assegnava quindici giorni per presentare la domanda.
Accanto a tale disciplina operava l’art. 71 quater, comma 3, disp. att. c.c., che nella versione applicabile alla controversia richiedeva la previa delibera dell’assemblea, assunta con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, c.c., perché l’amministratore potesse partecipare al procedimento. La disposizione è stata poi modificata dall’art. 2, comma 2, lett. b), del d.lgs. 149/2022, a decorrere dal 28 febbraio 2023, nel senso di escludere la delibera preventiva. La Corte ne dà atto, precisando però che all’epoca la norma era pienamente operante.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il primo istituto è la condizione di procedibilità, che non attiene al merito ma alla possibilità stessa che il Giudice decida. Se la condizione non si avvera, la domanda non può essere esaminata, e il vizio non scompare perché le parti discutono di altro. Il secondo istituto è la rappresentanza dell’amministratore, che va tenuta distinta su due piani. Sul piano processuale, nelle cause che rientrano nelle sue attribuzioni ai sensi dell’art. 1130 c.c., egli è legittimato ai sensi dell’art. 1131 c.c. senza bisogno di autorizzazione. Sul piano sostanziale, invece, il potere di disporre dei diritti rimessi alla mediazione spetta all’assemblea, ed è proprio tale differenza a spiegare la necessità della delibera.
Il terzo istituto è l’art. 182 c.p.c., che consente di sanare il difetto di procura, di rappresentanza o di autorizzazione nel processo. La Corte ne sottolinea la funzione limitata ai casi tassativamente previsti dalla legge processuale, perché esso opera dentro il giudizio e non può avere ad oggetto un altro procedimento, necessariamente preliminare. Quanto alla competenza, il Collegio ha respinto l’eccezione richiamando Cass. civ., Sez. VI-2, n. 22730/2017, secondo cui l’art. 7, comma 3, n. 3, c.p.c. riguarda solo le cause in cui il Giudice deve valutare il superamento della normale tollerabilità ex art. 844 c.c., e non le domande volte a far valere il rispetto di una clausola del regolamento condominiale. Il principio, enunciato per una canna fumaria, è stato ritenuto applicabile al caso per l’evidente identità di ratio.
Mediazione condominiale e delibera dell’assemblea, il principio guida
Il principio su cui poggia la sentenza è tratto da Cass. civ., Sez. VI-2, n. 10846/2020. In forza dell’art. 71 quater, comma 3, disp. att. c.c., l’amministratore è legittimato a partecipare alla mediazione obbligatoria solo previa delibera assembleare, perché non rientra tra le sue attribuzioni, in assenza di mandato, il potere di disporre dei diritti sostanziali rimessi alla mediazione. La conseguenza è che la condizione di procedibilità non può dirsi realizzata se l’amministratore si presenta davanti al mediatore sprovvisto della delibera, da assumere con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, c.c..
Ma cosa accade se la controversia rientra comunque tra le attribuzioni dell’amministratore, tanto da non richiedere autorizzazione per stare in giudizio? Nulla cambia, secondo la Suprema Corte, perché la legittimazione processuale non include il potere di disporre dei diritti in mediazione. Spetta infatti all’assemblea approvare una transazione su spese di interesse comune, oppure delegare l’amministratore a transigere fissando i limiti del mandato. Nella motivazione richiamata dalla Corte napoletana si legge che, senza delibera, «non essendo in tal caso possibile iniziare la procedura di mediazione», l’accordo è privo di giuridica possibilità ancor prima di mancare.
La decisione e il ragionamento della Corte
La Corte ha pronunciato sentenza ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c., dopo la discussione orale, e ha accolto l’appello dichiarando improcedibile la domanda del Condominio. In via preliminare il Collegio ha chiarito che ogni statuizione non oggetto di univoca impugnazione deve ritenersi coperta da giudicato. Ha poi esaminato per prima l’eccezione di incompetenza, respingendola nei termini già visti, e solo dopo è passato al primo motivo, giudicato fondato.
Il passaggio decisivo riguarda la particolare sequenza processuale. L’eccezione di improcedibilità era stata sollevata già in comparsa di costituzione e il Condominio, senza attendere la prima udienza e l’eventuale assegnazione di un termine, aveva instaurato la mediazione con un amministratore privo di autorizzazione. Alla prima udienza l’eccezione era stata ribadita proprio sul difetto di delibera. Secondo il Collegio, tale vicenda determina necessariamente l’improcedibilità, perché il Giudice, essendo la mediazione già iniziata e mal esperita proprio a seguito dell’eccezione, non avrebbe potuto in nessun caso assegnare un ulteriore termine per svolgere un’altra procedura.
Quanto all’art. 182 c.p.c., la Corte ne esclude l’applicabilità con un argomento di sistema. La norma sana i difetti di rappresentanza o autorizzazione nel processo, e dunque non può essere piegata a regolarizzare un procedimento che deve precedere il processo. Il Collegio ne ricava due conseguenze. La prima è che il Tribunale non poteva concedere il termine, la seconda è che la sorte dell’impugnazione della delibera di ratifica, assunta nel 2021, non ha alcuna rilevanza. Una ratifica tardiva, anche se valida, non avrebbe comunque restituito alla mediazione la sua efficacia di condizione di procedibilità.
Sul piano del metodo, la Corte ha applicato il principio della ragione più liquida, richiamando Cass. civ., Sez. VI, n. 12002/2014 e le Sezioni Unite n. 9936/2014. L’improcedibilità assorbe quindi gli altri motivi, senza che occorra esaminare alcuna ulteriore questione, prospettata o prospettabile. Il Collegio non si discosta da orientamenti precedenti, e anzi ne rafforza uno, quello di legittimità del 2020 sulla delibera assembleare.
Quanto alle spese, il Giudice d’appello che riforma la sentenza deve procedere d’ufficio a una nuova regolamentazione dell’intero carico, secondo Cass. civ., Sez. III, n. 12963/2007. Le spese dei due gradi seguono la soccombenza del Condominio e sono liquidate ai minimi tariffari in ragione della ridotta complessità della causa, per compensi pari a [OMISSIS] per il primo grado e [OMISSIS] per il secondo, oltre rimborso forfettario, IVA e c.p.a., con distrazione ex art. 93 c.p.c..
Per il professionista le indicazioni sono nette, e restano utili per i giudizi ancora governati dal regime anteriore al 2023. Chi agisce per il Condominio deve verificare la delibera prima di avviare la mediazione, perché l’eccezione sollevata in comparsa chiude la strada a rimedi successivi. Chi difende il condomino convenuto, al contrario, dispone di un’eccezione che, tempestiva e ribadita alla prima udienza, può definire il giudizio senza entrare nel merito.