Corte d’Appello di Lecce, sede distaccata di Taranto, n. 168/2026: valida la clausola che riserva l’incarico ai condòmini, ma non preclude in ogni caso la nomina di un professionista esterno.
Un regolamento condominiale può imporre che l’amministratore sia scelto tra i condòmini. Ma cosa succede se nessuno di loro è disponibile ad accettare l’incarico? È la domanda che la Corte d’Appello di Lecce, sede distaccata di Taranto, ha dovuto affrontare nella sentenza n. 168/2026, pronunciandosi su un caso di amministratore condominiale esterno nominato in asserita violazione del regolamento. La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare che aveva ratificato la nomina di un amministratore non appartenente alla compagine condominiale e approvato rendiconti risalenti fino al 2006. Il tema, ricorrente nella prassi degli studi che si occupano di diritto condominiale, tocca il delicato equilibrio tra autonomia regolamentare e funzionalità della gestione. La Corte, pur dichiarando nulla la sentenza di primo grado per un vizio procedurale sulla mediazione, decide la causa nel merito e offre indicazioni operative di rilievo per chi assiste condomini o amministratori in liti analoghe.
La vicenda processuale
Una società proprietaria di un locale commerciale al piano terra di un condominio in provincia di Taranto impugnava la delibera assembleare del 2021 con cui era stata ratificata la nomina di un amministratore esterno e approvati i rendiconti delle annualità pregresse, unitamente al preventivo di spesa. La società contestava, da un lato, la legittimità della convocazione assembleare, effettuata da un amministratore che riteneva non validamente nominato per violazione della clausola regolamentare che riservava l’incarico ai soli condòmini; dall’altro, nel merito, l’ammontare del credito vantato dal condominio, eccependo la prescrizione e contestando l’addebito di spese per servizi – autoclave, pulizia, illuminazione delle scale, fornitura idrica – dei quali affermava di non fruire, essendo il proprio immobile dotato di accesso autonomo dalla pubblica via.
Al giudizio di impugnazione veniva riunito quello di opposizione al decreto ingiuntivo che il condominio aveva nel frattempo ottenuto per gli stessi oneri. Il Tribunale di Taranto, con sentenza del 2024, accoglieva la domanda di nullità della delibera e revocava il decreto ingiuntivo, condannando il condominio alle spese di lite. Il condominio proponeva appello principale, lamentando l’omesso rilievo dell’improcedibilità per mancato esperimento della mediazione obbligatoria, la nullità dell’atto di citazione per indeterminatezza del petitum e l’erronea valutazione sulla clausola regolamentare. La società proponeva appello incidentale tardivo, contestando la liquidazione delle spese di primo grado.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
La decisione ruota attorno a diverse disposizioni. Sul piano procedurale, l’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010, nel testo applicabile ratione temporis, impone il tentativo obbligatorio di mediazione per le controversie condominiali, la cui omissione determina l’improcedibilità della domanda. Sul piano sostanziale, l’art. 1129 c.c., dichiarato inderogabile dall’art. 1138, comma IV, c.c., attribuisce all’assemblea la nomina dell’amministratore. L’art. 1137, comma II, c.c. disciplina l’annullabilità delle delibere assembleari contrarie alla legge o al regolamento, mentre l’art. 1117 c.c. pone la presunzione di comunione del lastrico solare, rilevante ai fini della ripartizione delle spese per le scale. Sul fronte della prescrizione, l’art. 2935 c.c. ne fissa il decorso dal momento in cui il diritto può essere fatto valere, che per gli oneri condominiali coincide con l’approvazione del rendiconto, titolo nei confronti del singolo condomino ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c..
Gli istituti giuridici coinvolti
Sul primo motivo di appello, relativo alla mediazione obbligatoria, la Corte ribadisce un principio ormai granitico in giurisprudenza di legittimità. L’omesso rilievo dell’improcedibilità da parte del giudice di primo grado comporta la nullità derivata della sentenza, ma non la rimessione della causa al primo giudice, stante il carattere tassativo delle ipotesi previste dall’art. 354 c.p.c.. Il giudice d’appello deve invece assegnare alle parti il termine per l’esperimento della mediazione e, verificata la condizione di procedibilità, decidere nel merito (Cass. n. 28695/2023; Cass. n. 12896/2021). Nel caso di specie la mediazione, esperita nel termine concesso in appello, si è conclusa con esito negativo, consentendo alla Corte di procedere alla decisione di merito.
Quanto alla dedotta nullità dell’atto di citazione per indeterminatezza del petitum ai sensi dell’art. 163, comma III, n. 3, c.p.c., la Corte richiama l’orientamento secondo cui l’oggetto della domanda va ricavato da una valutazione complessiva dell’atto introduttivo, e non dalla sola formulazione letterale delle conclusioni. La nullità resta ipotesi residuale, configurabile solo quando risulti impossibile individuare il petitum dall’esame dell’intero documento (Cass. n. 4302/2023; Cass. n. 17113/2024; Cass. n. 1681/2015).
Il principio guida: la clausola sull’amministratore condominiale esterno
Qui si colloca il punto di maggior interesse pratico. Ma una clausola regolamentare che riserva l’incarico di amministratore ai soli condòmini può davvero paralizzare la gestione se nessuno di loro accetta? La Corte distingue con cura due profili della clausola in esame. Nella parte in cui pretende di imporre ai condòmini una prestazione personale contro la loro volontà, la clausola è nulla, non rientrando tra i poteri dell’assemblea quello di costringere alcuno a un facere non voluto. Nella parte in cui, viceversa, impone all’assemblea di scegliere l’amministratore tra i componenti del condominio – salva la facoltà di rifiuto dei condòmini prescelti – la clausola resta valida, potendo il regolamento legittimamente limitare la platea dei soggetti a cui affidare l’incarico gestorio, anche escludendo professionisti esterni (Cass. n. 14223/2012; Cass. n. 24432/2016). L’art. 1129 c.c. attribuisce infatti la nomina all’assemblea in modo inderogabile, ma non vieta che la scelta ricada solo su soggetti con determinati requisiti.
La Corte individua tuttavia un correttivo di natura funzionale: quando nessun condomino accetti l’incarico, la clausola che esclude gli amministratori esterni non opera come divieto assoluto, bensì come mero obbligo di preferenza. In assenza di candidature interne, l’assemblea riacquista la facoltà di nominare un professionista esterno, al fine di evitare la paralisi della gestione condominiale.
La decisione e il ragionamento della Corte
Applicando questi principi al caso concreto, la Corte ritiene fondata l’affermazione per cui la nomina dell’amministratore esterno, avvenuta in violazione della clausola regolamentare, avrebbe determinato – secondo il regime ordinario delle delibere contrarie al regolamento ex art. 1137, comma II, c.c. (Cass. S.U. n. 9839/2021) – la mera annullabilità della delibera del 2020 con cui l’amministratore era stato nominato. Tale delibera, però, non risultava annullata giudizialmente al momento della convocazione dell’assemblea oggetto di causa. Ne discende, per effetto della perdurante efficacia della nomina o, in subordine, del principio di prorogatio, la piena legittimazione dell’amministratore a convocare l’assemblea del 2021, a prescindere dalla sorte della clausola regolamentare. Il primo motivo di impugnazione della delibera viene pertanto respinto.
Sul merito della pretesa creditoria, la Corte opera un accoglimento parziale. Riconosce infondata la contestazione sulle spese per le scale, poiché il locale della società, pur con accesso autonomo, resta funzionale al lastrico solare presunto comune ex art. 1117 c.c., non essendo stata fornita prova contraria. Accoglie invece le censure relative alle spese per l’autoclave e il consumo idrico, non avendo il condominio documentato l’allaccio del locale alle relative utenze, e quelle relative alle spese straordinarie, inserite nel rendiconto senza la previa delibera di approvazione richiesta dall’art. 1135, comma I, n. 4, c.c. per la costituzione del fondo speciale. Respinge infine l’eccezione di prescrizione, poiché il termine decorre dall’approvazione del rendiconto – avvenuta nel 2021 – ed è stato comunque interrotto dalla notifica del decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 2943 c.c.. La Corte dichiara la nullità della sentenza di primo grado per il vizio procedurale, ma annulla le delibere solo nelle parti relative alle spese non dovute, revoca parzialmente il decreto ingiuntivo per l’importo decurtato e, riscontrata la soccombenza reciproca, compensa integralmente le spese di entrambi i gradi ai sensi dell’art. 92, comma II, c.p.c.. Per il professionista che assiste condòmini in situazioni analoghe, la sentenza offre un’indicazione operativa precisa: la validità della clausola sull’amministratore esterno va sempre verificata insieme allo stato della delibera di nomina precedente, poiché è quest’ultima – non la clausola in sé – a determinare la legittimazione alla convocazione dell’assemblea successiva.