L’istituto della revoca giudiziale dell’amministratore di condominio
L’istituto della revoca giudiziale dell’amministratore di condominio rappresenta un fondamentale strumento di tutela per i condomini di fronte a una gestione non conforme alla legge o al mandato ricevuto. Il rapporto che lega l’amministratore al condominio è assimilabile al contratto di mandato con rappresentanza (Tribunale di Velletri, Sentenza n. 1356 del 13 giugno 2024; Cass. Civ., Sez. 2, n. 36430 del 24-11-2021; Tribunale di Roma, Sentenza n. 2061 del 2 febbraio 2024), il che implica che l’amministratore debba adempiere al proprio incarico con la diligenza richiesta dall’art. 1176, comma 2, del Codice Civile (Tribunale di Velletri, Sentenza n. 1356 del 13 giugno 2024).
La revoca può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, anche senza giusta causa, data la natura fiduciaria del rapporto (Tribunale Ordinario Caltanissetta, sez. 1, sentenza n. 368/2018; Tribunale Ordinario Napoli, sez. 6, sentenza n. 13653/2016), ma può anche essere disposta dall’autorità giudiziaria in presenza di specifiche e gravi irregolarità.
La procedura di revoca giudiziale
La revoca giudiziale dell’amministratore è un procedimento di volontaria giurisdizione che si svolge in camera di consiglio (Cass. Civ., Sez. 2, n. 3198 del 02-02-2023; Cass. Civ., Sez. 2, n. 23743 del 28-10-2020; Cass. Civ., Sez. 6, n. 19859 del 22-09-2020). Tale natura implica che il procedimento è finalizzato a una rapida ed efficace tutela dell’interesse alla corretta gestione del condominio, piuttosto che a risolvere una controversia su diritti soggettivi con efficacia di giudicato (Cass. Civ., Sez. 2, n. 3198 del 02-02-2023; Cass. Civ., Sez. 2, n. 23743 del 28-10-2020).
Iniziativa e competenza
Il procedimento può essere avviato su ricorso di anche un solo condomino (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). La competenza territoriale appartiene al Tribunale del luogo in cui si trova l’edificio condominiale.
Le parti del procedimento
La giurisprudenza ha chiarito che il procedimento si svolge esclusivamente tra il condomino ricorrente e l’amministratore di cui si chiede la revoca (Cass. Civ., Sez. 6, n. 4696 del 21-02-2020). Non è necessaria la partecipazione del condominio o degli altri condomini. Come affermato dalla Suprema Corte:
“Il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, che può essere intrapreso su ricorso di ciascun condomino, riveste un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore. Non è quindi ammessa la partecipazione al giudizio del condominio o degli altri condomini: interessato e legittimato a contraddire è soltanto l’amministratore, non sussistendo litisconsorzio degli altri condomini” (Cass. Civ., Sez. 6, n. 4696 del 21-02-2020).
Svolgimento e decisione
Il Tribunale, ricevuto il ricorso, fissa un’udienza in camera di consiglio e provvede “sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente” (Cass. Civ., Sez. 6, n. 4696 del 21-02-2020). La decisione viene assunta con decreto motivato (Cass. Civ., Sez. 6, n. 19859 del 22-09-2020).
Impugnazione
Contro il decreto del Tribunale è possibile proporre reclamo alla Corte d’Appello entro dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione del provvedimento (Cass. Civ., Sez. 6, n. 19859 del 22-09-2020). Il decreto emesso dalla Corte d’Appello, tuttavia, non è ricorribile per Cassazione per motivi di merito, proprio in virtù della sua natura di volontaria giurisdizione e della mancanza di carattere decisorio e definitivo (Cass. Civ., Sez. 2, n. 23743 del 28-10-2020; Cass. Civ., Sez. 6, n. 15995 del 28-07-2020; Cass. Civ., Sez. 6, n. 19859 del 22-09-2020).
Limite all’azione: la cessazione dall’incarico
Una recente e fondamentale pronuncia della Corte di Cassazione ha stabilito che la domanda di revoca giudiziale è inammissibile per carenza di interesse ad agire qualora l’amministratore sia già cessato dall’incarico per scadenza del termine (Cass. Civ., Sez. 2, n. 14039 del 26-05-2025). In tal caso, i poteri dell’amministratore sono già compressi alle sole attività urgenti e i condomini non hanno più interesse a chiederne la rimozione giudiziale, potendo invece avviare un giudizio ordinario per l’accertamento delle sue responsabilità. La Corte ha enunciato il seguente principio di diritto:
“In tema di condominio negli edifici, è inammissibile, per carenza di interesse, la domanda dell’assemblea o di ciascun condomino, ex art. 1129 comma 11 c.c., diretta ad ottenere la revoca dell’amministratore cessato dall’incarico per la decorrenza del termine” (Cass. Civ., Sez. 2, n. 14039 del 26-05-2025).
I presupposti per la revoca giudiziale
L’articolo 1129 del Codice Civile prevede che la revoca possa essere disposta dall’autorità giudiziaria “se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità” (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Il medesimo articolo, al dodicesimo comma, fornisce un elenco esemplificativo e non esaustivo di condotte che costituiscono gravi irregolarità (R.D. 16 marzo 1942, n. 262; Tribunale Ordinario Oristano, sez. 1, sentenza n. 448/2023).
Le gravi irregolarità tipizzate
Le gravi irregolarità espressamente previste dalla norma sono:
- L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale o il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge
- La mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea
- La mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale di cui all’art. 1129, comma 7, c.c.
- La gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini
- L’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio
- Qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva
- L’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, numeri 6), 7) e 9), c.c.
- L’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati relativi alla propria gestione
Oltre a queste ipotesi, costituisce grave irregolarità la mancata comunicazione al condominio di una citazione o di un provvedimento che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore (art. 1131, comma 4, c.c.) (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). La giurisprudenza di merito ha inoltre specificato che anche ipotesi atipiche, come l’espletamento delle funzioni in evidente conflitto di interessi, possono essere valutate dal giudice come gravi irregolarità idonee a giustificare la revoca (Tribunale Ordinario Oristano, sez. 1, sentenza n. 448/2023).
Le conseguenze della revoca
La revoca giudiziale produce effetti immediati sul rapporto di mandato e comporta una serie di obblighi e conseguenze per l’amministratore revocato.
Obblighi dell’amministratore revocato
Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto a:
- Consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini (R.D. 16 marzo 1942, n. 262; Tribunale di Roma, Sentenza n. 2061 del 2 febbraio 2024)
- Eseguire le attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi (R.D. 16 marzo 1942, n. 262)
- Rendere il conto della sua gestione, giustificando il proprio operato attraverso i necessari documenti giustificativi (Tribunale di Velletri, Sentenza n. 1356 del 13 giugno 2024; Tribunale di Roma, Sentenza n. 2061 del 2 febbraio 2024)
Divieto di nuova nomina
L’art. 1129, comma 13, c.c. stabilisce che “in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato” (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). La Corte di Cassazione ha precisato che tale divieto ha carattere temporaneo e si applica alla designazione assembleare immediatamente successiva al decreto di rimozione, precludendo all’assemblea di rendere inefficace il provvedimento giudiziale con una delibera di riconferma (Cass. Civ., Sez. 2, n. 3198 del 02-02-2023).
Responsabilità civile
La revoca per gravi irregolarità non comporta automaticamente il diritto del condominio al risarcimento del danno (Tribunale Ordinario Avellino, sez. 2, sentenza n. 25/2021). La responsabilità dell’amministratore è di natura contrattuale ai sensi dell’art. 1218 c.c. (Tribunale Ordinario Catania, sez. 3, sentenza n. 3038/2023). Per ottenere un risarcimento, il condominio deve fornire la prova di tre elementi fondamentali:
- L’inadempimento dell’amministratore ai suoi doveri
- L’esistenza di un danno effettivo e reale (danno emergente o lucro cessante)
- Il nesso di causalità tra l’inadempimento e il danno subito
Come affermato dalla Cassazione, “ai fini del risarcimento dei danni patrimoniali conseguenti all’inadempimento del contratto non è sufficiente la prova dell’inadempimento del debitore, ma deve altresì essere provato il pregiudizio effettivo e reale incidente sulla sfera del danneggiato” (Tribunale Ordinario Avellino, sez. 2, sentenza n. 25/2021).
Responsabilità penale
Le condotte di mala gestio possono integrare anche fattispecie di reato. Le ipotesi più comuni sono l’appropriazione indebita (art. 646 c.p.), che si configura quando l’amministratore utilizza a proprio vantaggio somme del condominio, e la truffa (art. 640 c.p.), ad esempio attraverso la presentazione di un rendiconto non veritiero (Tribunale Ordinario Catania, sez. 3, sentenza n. 3038/2023).
In merito all’appropriazione indebita, una recente sentenza di Cassazione ha chiarito che il reato si consuma al momento della cessazione della carica, qualora in tale momento non vengano restituiti gli importi ricevuti durante la gestione, realizzandosi così l’interversione del possesso (Cass. Civ., Sez. 3, n. 6125 del 07-03-2025).
Diritti dell’amministratore
Qualora la revoca avvenga ad opera dell’assemblea ante tempus (prima della scadenza annuale) e in assenza di una giusta causa, l’amministratore ha diritto al risarcimento dei danni subiti, in applicazione dell’art. 1725, comma 1, c.c. (Cass. Civ., Sez. 2, n. 7874 del 19-03-2021). Le giuste cause che escludono tale diritto sono indicativamente ravvisabili nelle stesse gravi irregolarità che giustificano la revoca giudiziale (Cass. Civ., Sez. 2, n. 7874 del 19-03-2021).