In base alla normativa vigente e agli orientamenti consolidati della giurisprudenza, la revoca dell’amministratore di condominio rappresenta un istituto fondamentale per garantire la corretta gestione degli interessi comuni. L’ordinamento prevede due distinte modalità di cessazione anticipata del mandato: la revoca deliberata dall’assemblea dei condomini e quella disposta dall’autorità giudiziaria, ciascuna con presupposti, procedure e conseguenze specifiche.
La Revoca Assembleare
Il Principio di Revocabilità e le Maggioranze Richieste
La forma primaria di revoca è quella assembleare, espressione diretta della volontà dei condomini che hanno conferito l’incarico. L’art. 1129, comma 11, c.c. stabilisce che «la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea», sancendo così la natura spiccatamente fiduciaria del rapporto tra l’amministratore e il condominio, assimilabile al contratto di mandato. Tale qualificazione giuridica è stata confermata dalla Corte di Cassazione, Sez. II, con ordinanza n. 7874 del 19 marzo 2021, che ha espressamente ricondotto il rapporto alla disciplina del mandato oneroso, escludendo l’applicazione delle norme sulle professioni intellettuali.
Quanto alle maggioranze necessarie, l’art. 1136, comma 4, c.c. richiede per la validità della delibera di revoca la stessa soglia prevista per la nomina: un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
L’Ordine del Giorno e la Tutela dei Condomini
Un profilo di rilevante importanza pratica riguarda la necessità che la questione della revoca sia specificamente inserita nell’ordine del giorno dell’avviso di convocazione. Una delibera adottata su un punto all’ordine del giorno non sufficientemente chiaro o specifico potrebbe risultare viziata e, pertanto, impugnabile. Sebbene l’assemblea possa revocare l’amministratore senza fornire alcuna giustificazione nel merito, è indispensabile che i condomini siano stati preventivamente informati della possibilità di discutere e deliberare su tale argomento, al fine di garantire una decisione pienamente consapevole. In questo senso si è pronunciato il Tribunale Ordinario di Tivoli, Sez. I, con sentenza n. 1356/2021.
Revoca con e senza Giusta Causa: le Conseguenze Economiche
Il rapporto tra il condominio e l’amministratore è riconducibile al contratto di mandato oneroso, come definitivamente chiarito dalla Cass. Civ., Sez. II, n. 7874/2021. Di conseguenza, la revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine annuale produce effetti diversi a seconda che sia o meno sorretta da una giusta causa.
Revoca senza giusta causa. Qualora l’assemblea proceda alla revoca ante tempus in assenza di una giusta causa, l’amministratore ha diritto – oltre al soddisfacimento dei propri eventuali crediti — al risarcimento del danno. La Corte di Cassazione ha chiarito che in tale ipotesi trova applicazione l’art. 1725, comma 1, c.c., il quale disciplina la revoca del mandato oneroso a tempo determinato e tutela il mandatario dalla cessazione unilaterale e ingiustificata del rapporto.
Revoca con giusta causa. Qualora, invece, la revoca sia fondata su una giusta causa, l’amministratore non avrà diritto ad alcun risarcimento. La giurisprudenza ha precisato che la giusta causa può essere indicativamente ravvisata nelle stesse «gravi irregolarità» che legittimano la revoca in sede giudiziale, come previsto dallo stesso art. 1129 c.c..
La Revoca Giudiziale
Natura e Presupposti del Procedimento
In alternativa e in aggiunta alla volontà assembleare, la legge consente al singolo condomino di rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la rimozione dell’amministratore. La revoca giudiziale è un procedimento di volontaria giurisdizione che si svolge in camera di consiglio, come confermato dalla Cass. Civ., Sez. II, n. 23743 del 28 ottobre 2020 e dalla Cass. Civ., Sez. VI, n. 4696 del 21 febbraio 2020. Essa ha carattere eccezionale, urgente e sostitutivo della volontà assembleare, ed è finalizzata ad assicurare una tutela rapida ed efficace alla corretta gestione condominiale a fronte di gravi inadempienze dell’amministratore.
L’art. 1129, comma 11, c.c. prevede che la revoca possa essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, in due macro-ipotesi:
- qualora l’amministratore non renda il conto della gestione;
- in presenza di gravi irregolarità nella conduzione del mandato.
Le “Gravi Irregolarità”
L’art. 1129, comma 12, c.c. elenca, in via non tassativa, una serie di condotte che costituiscono gravi irregolarità. Tra le principali si annoverano:
- l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari, amministrativi o di delibere assembleari;
- la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente specifico intestato al condominio;
- una gestione che generi confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore o di terzi;
- l’omissione di diligenza nel curare la riscossione dei crediti condominiali e la relativa azione esecutiva;
- l’inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri condominiali;
- l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali.
La giurisprudenza di merito ha precisato che una grave irregolarità, per giustificare la revoca, deve essere tale da far venir meno il rapporto fiduciario e da arrecare, almeno potenzialmente, un danno o un pericolo di danno al condominio (Tribunale Ordinario di Cremona, Sez. I, sentenza n. 908/2016).
La Procedura: Ricorso, Contraddittorio e Reclamo
Il procedimento è disciplinato dall’art. 64 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile (R.D. 30 marzo 1942, n. 318) e si articola nelle seguenti fasi:
- Ricorso: il procedimento ha inizio con un ricorso presentato da uno o più condomini al tribunale territorialmente competente.
- Contraddittorio: il tribunale provvede «sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente». Tale passaggio garantisce il diritto di difesa, senza tuttavia trasformare il procedimento in un giudizio contenzioso ordinario (Cass. Civ., Sez. II, n. 23743/2020; Cass. Civ., Sez. II, n. 3198 del 2 febbraio 2023). Le uniche parti legittimate sono il condomino ricorrente e l’amministratore: non è ammessa la partecipazione né del condominio né di altri condomini (Cass. Civ., Sez. VI, n. 4696/2020).
- Decisione: il tribunale decide con decreto motivato.
- Reclamo: avverso il provvedimento è possibile proporre reclamo alla Corte d’Appello entro dieci giorni dalla notificazione o comunicazione del decreto.
Aspetti Sostanziali e Procedurali di Rilievo
Assenza di Giudicato e Tutela Giurisdizionale Piena
Il decreto di revoca emesso in sede di volontaria giurisdizione è privo dei caratteri della decisorietà e della definitività. Ciò implica che esso non è idoneo a passare in giudicato e non preclude né all’amministratore revocato né ai singoli condomini di avvalersi della tutela giurisdizionale ordinaria in un giudizio a cognizione piena per far valere i propri diritti (Cass. Civ., Sez. II, n. 23743/2020; Cass. Civ., Sez. VI, n. 4696/2020; Cass. Civ., Sez. VI, n. 7623 del 18 marzo 2019). Per tale ragione, il decreto non è ricorribile per cassazione ai sensi dell’art. 111 Cost., salvo che per la parte relativa alla condanna alle spese (Cass. Civ., Sez. VI, n. 4696/2020; Cass. Civ., Sez. II, n. 1569 del 16 gennaio 2024).
Il Divieto di Rinomina dell’Amministratore Revocato
L’art. 1129, comma 13, c.c. stabilisce che «in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato». La Corte di Cassazione ha precisato che tale divieto è di natura temporanea e si applica alla sola designazione assembleare immediatamente successiva al decreto di rimozione, al fine di impedire che l’assemblea renda concretamente inefficace la pronuncia del giudice (Cass. Civ., Sez. II, n. 23743/2020).
Inammissibilità della Revoca dell’Amministratore Cessato dall’Incarico
Un rilevante principio di diritto è stato enunciato dalla Corte di Cassazione, Sez. II, con sentenza n. 14039 del 26 maggio 2025: è inammissibile per carenza di interesse la domanda di revoca giudiziale di un amministratore il cui incarico sia già cessato per decorrenza del termine biennale. In tale situazione, i poteri residui dell’amministratore sono limitati al compimento delle sole attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni, venendo meno — in radice — il pericolo di grave danno che giustifica il ricorso al procedimento camerale. La Suprema Corte ha così statuito:
«In tema di condominio negli edifici, è inammissibile, per carenza di interesse, la domanda dell’assemblea o di ciascun condomino, ex art. 1129 comma 11 c.c., diretta ad ottenere la revoca dell’amministratore cessato dall’incarico per la decorrenza di due anni dalla nomina, essendo questi tenuto, ai sensi dell’ottavo comma dello stesso articolo, soltanto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».
La Disciplina delle Spese Legali
Nel procedimento di revoca giudiziale, la regolamentazione delle spese processuali segue il principio della soccombenza sancito dall’art. 91 c.p.c., come confermato dalla Cass. Civ., Sez. II, n. 3198/2023 e dalla Cass. Civ., Sez. VI, n. 7623/2019. Il conflitto processuale si instaura tra il condomino ricorrente e l’amministratore: la parte soccombente è tenuta a rimborsare le spese all’altra (Cass. Civ., Sez. VI, n. 4696/2020). In caso di accoglimento del ricorso, il condomino ricorrente ha diritto di rivalsa nei confronti del condominio per le spese legali sostenute; il condominio, a sua volta, può rivalersi sull’amministratore revocato.
I Diritti dell’Amministratore Revocato
La cessazione anticipata del mandato non lascia l’amministratore privo di tutele. Come già illustrato, in caso di revoca assembleare ante tempus e senza giusta causa, trova applicazione l’art. 1725 c.c., con conseguente diritto al risarcimento del danno (Cass. Civ., Sez. II, n. 7874/2021). Anche in caso di revoca giudiziale, l’amministratore conserva la facoltà di tutelare le proprie ragioni: poiché il decreto non ha valore di giudicato, egli può promuovere un autonomo giudizio ordinario a cognizione piena per contestare la sussistenza delle irregolarità contestate e chiedere il risarcimento del danno, qualora ritenga la revoca ingiusta (Cass. Civ., Sez. II, n. 23743/2020; Tribunale Ordinario di Caltanissetta, Sez. I, sentenza n. 368/2018).
L’ordinamento offre, in definitiva, un sistema duale di revoca — assembleare e giudiziale — che bilancia l’esigenza del condominio di liberarsi di un amministratore non più ritenuto idoneo con la necessità di tutelare i diritti professionali ed economici di quest’ultimo, garantendo al contempo meccanismi di controllo efficaci a presidio di una gestione condominiale corretta e trasparente.