📌 LA VICENDA
• Materia: Diritto delle locazioni – Locazione commerciale e procedura fallimentare
• Oggetto: Effetti del fallimento sulla locazione commerciale – Prosecuzione contratto con curatore – Nullità clausola rinuncia indennità avviamento
• Normativa: artt. 79, 34 L. 392/1978, art. 80 L. Fall., artt. 1421, 1453 c.c.
• Giurisprudenza conforme: Elenco completo consultabile in calce all’articolo integrale per abbonati
• Parole chiave: locazione commerciale, fallimento curatore, indennità avviamento, rinuncia preventiva, nullità clausole, prosecuzione contratto
In tema di locazione commerciale, il fallimento del conduttore determina il subentro del curatore nel rapporto locatizio ai sensi dell’art. 80 L. Fall., con conseguente prosecuzione del contratto che esclude la configurabilità dell’indennità di mancato preavviso ex art. 28 L. 392/1978, essendo il recesso/rinuncia riconducibile alla determinazione del curatore nell’esercizio della facoltà ex lege e non a inadempimento del conduttore originario; la clausola contrattuale che prevede la rinuncia preventiva all’indennità per perdita dell’avviamento, anche se pattuita a fronte di riduzione del canone, è nulla ex art. 79 L. 392/1978 potendo il conduttore rinunciare alla detta indennità solo successivamente alla conclusione del contratto.
La Corte d’Appello di Catanzaro, con sentenza del 2026, ha riformato la pronuncia di primo grado che aveva condannato gli appellanti al pagamento dell’indennità di mancato preavviso e alla restituzione delle somme trattenute a titolo di indennità per perdita di avviamento, accertando che il contratto di locazione era proseguito con la curatela del fallimento della conduttrice e non si era risolto per inadempimento. Conseguentemente, ha rigettato la domanda di indennità di mancato preavviso e, sul rinvio, ha dichiarato la nullità della clausola contrattuale ex art. 79 L. 392/1978, rigettando anche la domanda di restituzione delle somme percepite.
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
• Subentro del curatore nel rapporto locatizio e prosecuzione del contratto ex art. 80 L. Fall.
• Distinzione tra risoluzione per inadempimento e recesso del curatore con equo indennizzo
• Configurabilità dell’indennità di mancato preavviso in caso di prosecuzione contrattuale con curatore
• Nullità clausole di rinuncia preventiva all’indennità di avviamento ex art. 79 L. 392/1978
• Rilevabilità d’ufficio della nullità negoziale ex art. 1421 c.c. anche in sede di appello
• Conversione inammissibile domanda di nullità in eccezione rilevabile d’ufficio
• Legittimazione passiva e successione nei contratti in caso di affitto di ramo d’azienda
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“per effetto della dichiarazione di fallimento della [OMISSIS], il Curatore è subentrato ai sensi dell’art. 80 L. Fall. nel rapporto locatizio de quo – non essendovi prova che egli abbia ritenuto di avvalersi della facoltà di sciogliersi anticipatamente dal contratto – così assumendo l’obbligo di pagamento dei canoni a partire dalla cessazione del contratto di affitto d’azienda (recte, dalla ricevuta consegna dell’immobile).”
“A questo punto, è opportuno aggiungere che, a ben vedere, gli odierni appellanti non avrebbero potuto essere condannati al pagamento dell’indennità di mancato preavviso neppure accedendo ad una diversa ricostruzione della cessazione del contratto di locazione (in ipotesi, per recesso o disdetta del conduttore), dovendo ribadirsi che nella specie, già sulla base dei soli elementi emersi in primo grado, il contratto di locazione doveva ritenersi proseguito con la Curatela.”
“la clausola che, sulla base del combinato disposto degli artt. 2 e 9 del contratto di locazione, prevede la riduzione del canone in forza di una presunta compensazione con l’indennità per la perdita di avviamento è nulla.”
“la giurisprudenza di legittimità in tema di locazione di immobile ad uso non abitativo sostiene, pressoché pacificamente almeno dal 2018, che la clausola contenente la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennità di avviamento è nulla, ancorché sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone, ai sensi dell’art. 79 della l. n. 392 del 1978, potendo il medesimo conduttore rinunciare alla detta indennità solo successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata”
GIURISPRUDENZA CONFORME:
Sul medesimo orientamento si segnalano: Cass. n. 15373/2018, Cass. n. 24221/2019, Cass. n. 22826/2022, Cass. SS.UU. n. 26243/2014, Cass. SS.UU. n. 7294/2017, Cass. ord. n. 19251/2018, Cass. ord. n. 14537/2025.
Scarica la sentenza
Corte d’Appello di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, sentenza n. 427/2026 depositata il 30 marzo 2026