Trib. Spoleto, n. 240/2026: il recesso dal comodato ex art. 1810 c.c. estingue anche l’accordo verbale accessorio; l’IMU non è mai a carico del comodatario; il danno da mancata restituzione si misura sul canone dei contratti di affitto realmente stipulati.
Una storia di famiglia che finisce male, come spesso accade quando una separazione si intreccia con i rapporti patrimoniali tra suocera e nuora. La suocera aveva concesso alla nuora un appartamento in comodato gratuito. In parallelo – con un accordo verbale – la nuora si era impegnata a pagare le rate del finanziamento per l’auto della suocera, come compensazione informale per il godimento del bene. Poi arriva la separazione del marito dalla nuora, i rapporti si deteriorano, e la suocera chiede la casa indietro invocando l’art. 1810 c.c.. La nuora continua a occupare l’appartamento per altri tre anni, affittandolo pure a terzi. Il Tribunale di Spoleto, con la sentenza n. 240/2026, fa i conti con tutta questa vicenda e produce un risultato matematicamente limpido: le rate dell’auto già pagate durante il comodato erano dovute e non vanno restituite; quelle pagate dopo il recesso sì; il danno da mancata restituzione dell’immobile si calcola sul canone reale dei contratti di affitto stipulati dalla nuora con terzi; e l’IMU non può essere mai addebitata al comodatario per la semplice ragione che è un’imposta sul possesso, non una spesa per l’utilizzo del bene. Il tutto si chiude in compensazione, con la nuora che alla fine risulta debitrice della differenza.
La vicenda processuale
La suocera aveva agito in via monitoria nel 2024, ottenendo dal Tribunale di Spoleto un decreto ingiuntivo per il rimborso di un considerevole numero di rate del finanziamento per l’acquisto dell’auto della nuora, da lei onorate nella qualità di fideiussore. La nuora propose opposizione, eccependo che le somme non fossero dovute in quanto pagate in esecuzione dell’accordo verbale per cui il godimento gratuito dell’immobile compensava il pagamento delle rate; aggiunse in via riconvenzionale la domanda di rimborso dell’IMU per gli anni 2020-2025, delle quote condominiali arretrate e del risarcimento del danno per la mancata restituzione dell’immobile.
La suocera si costituì resistendo all’opposizione e svolgendo a sua volta domanda riconvenzionale per le rate del finanziamento maturate successivamente a quelle azionate in via monitoria. Nel corso del giudizio il precedente difensore della nuora rinunciò al mandato; subentrò un nuovo legale e fu formulata una proposta conciliativa dal giudice precedentemente assegnato al procedimento, che la suocera accettò e la nuora rifiutò. La causa, pervenuta al dott. Rossi, fu trattenuta in decisione con il meccanismo delle note scritte ex art. 127-ter c.p.c..
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
L’art. 1810 c.c. disciplina il comodato senza determinazione di durata: quando il comodato non ha un termine convenuto né risulta determinato dall’uso a cui la cosa è destinata, il comodante può esigerne la restituzione ad nutum, cioè in qualsiasi momento e senza necessità di giustificare la richiesta. Il contratto si estingue con la semplice comunicazione di recesso, senza preavviso obbligatorio — il comodatario deve restituire immediatamente. L’art. 1, co. 740, l. n. 160/2019 (legge di bilancio 2020) individua il presupposto dell’IMU nel possesso di immobili, identificando come soggetti passivi il proprietario e il titolare di diritto reale di godimento. Il comodatario, che è mero detentore, è strutturalmente escluso dalla soggettività passiva IMU. Sul piano processuale, il limite alla condanna pro futuro è ribadito da Cass. Sez. III, n. 16621/2008 e n. 19895/2015: non sono ammesse condanne per obbligazioni il cui accertamento richiederebbe un ulteriore giudizio di cognizione.
Gli istituti giuridici coinvolti
L’accordo verbale accessorio che lega il pagamento delle rate al godimento dell’immobile ha la natura giuridica di una pattuizione atipica di collegamento negoziale: non trasforma il comodato in locazione – come sostenuto dalla suocera – perché il corrispettivo era accessorio e informale, non sinallagmatico in senso proprio. Tuttavia, tale accordo condivide la sorte del contratto principale: quando il comodante esercita il recesso ex art. 1810 c.c., la cessazione del comodato travolge anche la pattuizione accessoria che a esso era funzionalmente collegata. Da questo momento in poi, il pagamento delle rate da parte della suocera non trova più giustificazione nell’accordo verbale e costituisce un esborso non dovuto, recuperabile nei confronti della nuora.
Sul danno da mancata restituzione, la sentenza applica puntualmente i principi di Cass. SU n. 33645/2022, che ha superato la vecchia teoria del danno in re ipsa: il danno esiste e va risarcito, ma non come automatismo – deve essere allegata e provata la perdita concreta della possibilità di godimento, diretto o indiretto mediante locazione a terzi. Nel caso di specie la prova era schiacciante: la nuora aveva lei stessa concluso più contratti di locazione sull’immobile che avrebbe dovuto riconsegnare, fornendo così il parametro esatto del valore locativo.
Il principio guida: IMU al proprietario, sempre
La clausola contrattuale che pone a carico del comodatario «le spese sostenute per servirsi dell’immobile» non è sufficiente a trasferire al comodatario l’obbligo di pagare l’IMU. La ratio è strutturale: l’IMU non è una spesa per l’utilizzo del bene, ma un’imposta che colpisce il titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale. Il comodatario non ha né proprietà né diritti reali sull’immobile, e la formula contrattuale «spese per servirsi del bene» descrive le spese di godimento – utenze, spese condominiali ordinarie, riparazioni d’uso – non i tributi sul patrimonio. Questa distinzione non ha carattere formalistico: rispecchia la struttura stessa dell’imposta municipale e il divieto di traslazione convenzionale dell’obbligo tributario in modo da alterarne il presupposto soggettivo, che per legge è il possesso.
La decisione e il ragionamento del Tribunale
Il Tribunale ha operato una pulizia analitica del groviglio di pretese reciproche, riconducendole a quattro distinte partite contabili poi compensate tra loro.
Partita 1 – Le rate del finanziamento (credito della suocera). Il Tribunale ha distinto due periodi: le rate pagate durante il vigore dell’accordo verbale erano dovute e non rimborsabili; quelle pagate dopo il recesso dal comodato – dall’agosto 2022 in poi – erano esborsi non dovuti, recuperabili nei confronti della nuora. Le rate successive a quelle azionate in via monitoria, maturate nel corso del giudizio, sono state riconosciute per non contestazione ex art. 115 c.p.c. fino alla data di deposito della sentenza. Sul tema della condanna pro futuro per le rate successivamente maturande, il Tribunale ne ha escluso l’ammissibilità per i mesi successivi alla pronuncia, perché la domanda della suocera aveva espressamente limitato il petitum «fino alla conclusione del presente procedimento».
Partita 2 – L’IMU (credito rigettato). Il Tribunale ha rigettato la domanda di rimborso dell’IMU per tutti gli anni richiesti con motivazione puntuale: il presupposto dell’imposta è il possesso ex art. 1, co. 740, l. n. 160/2019; il comodatario è mero detentore, non possessore; la clausola contrattuale che poneva a suo carico «le spese per servirsi del bene» non include le imposte patrimoniali. Anche per il periodo successivo all’esercizio del diritto di recesso, l’IMU sarebbe rimasta a carico della proprietaria.
Partita 3 – Le spese condominiali ordinarie (credito parziale della nuora). Le spese condominiali ordinarie sono «spese per servirsi del bene» ai sensi della clausola contrattuale e gravano sul comodatario. L’attrice ha provato tramite il documento dell’amministrazione condominiale un’esposizione arretrata. La condanna è stata limitata alle spese maturate fino al mese precedente la riconsegna dell’immobile, escludendo il mese di competenza della proprietaria ormai rientrata in possesso del bene.
Partita 4 – Il danno da mancata restituzione (credito della nuora). La nuora aveva chiesto la restituzione dell’immobile con lettera del 5 agosto 2022. La suocera lo aveva restituito solo il 26 novembre 2025, dopo uno sfratto contro i propri affittuari – per quaranta mesi di detenzione indebita. La nuora aveva nel frattempo continuato a stipulare contratti di locazione con terzi a vari canoni mensili: il valore locativo medio dei contratti da lei stessa conclusi è stato utilizzato come parametro equitativo per la liquidazione del danno, moltiplicato per i quaranta mesi di occupazione sine titulo.
L’esito. Operata la compensazione tra i crediti reciproci accertati, la nuora è risultata debitrice del saldo residuo in favore della suocera, con condanna al pagamento dell’importo differenziale oltre interessi legali dalla sentenza al saldo. Il decreto ingiuntivo è stato revocato e le spese di lite integralmente compensate tra le parti in applicazione dei principi di Cass. SU n. 32061/2022 sulla soccombenza reciproca.