Trib. Spoleto, n. 240/2026: il recesso dal comodato ex art. 1810 c.c. estingue anche lโaccordo verbale accessorio; lโIMU non รจ mai a carico del comodatario; il danno da mancata restituzione si misura sul canone dei contratti di affitto realmente stipulati.
Una storia di famiglia che finisce male, come spesso accade quando una separazione si intreccia con i rapporti patrimoniali tra suocera e nuora. La suocera aveva concesso alla nuora un appartamento in comodato gratuito. In parallelo โ con un accordo verbale โ la nuora si era impegnata a pagare le rate del finanziamento per lโauto della suocera, come compensazione informale per il godimento del bene. Poi arriva la separazione del marito dalla nuora, i rapporti si deteriorano, e la suocera chiede la casa indietro invocando lโart. 1810 c.c.. La nuora continua a occupare lโappartamento per altri tre anni, affittandolo pure a terzi. Il Tribunale di Spoleto, con la sentenza n. 240/2026, fa i conti con tutta questa vicenda e produce un risultato matematicamente limpido: le rate dellโauto giร pagate durante il comodato erano dovute e non vanno restituite; quelle pagate dopo il recesso sรฌ; il danno da mancata restituzione dellโimmobile si calcola sul canone reale dei contratti di affitto stipulati dalla nuora con terzi; e lโIMU non puรฒ essere mai addebitata al comodatario per la semplice ragione che รจ unโimposta sul possesso, non una spesa per lโutilizzo del bene. Il tutto si chiude in compensazione, con la nuora che alla fine risulta debitrice della differenza.
La vicenda processuale
La suocera aveva agito in via monitoria nel 2024, ottenendo dal Tribunale di Spoleto un decreto ingiuntivo per il rimborso di un considerevole numero di rate del finanziamento per lโacquisto dellโauto della nuora, da lei onorate nella qualitร di fideiussore. La nuora propose opposizione, eccependo che le somme non fossero dovute in quanto pagate in esecuzione dellโaccordo verbale per cui il godimento gratuito dellโimmobile compensava il pagamento delle rate; aggiunse in via riconvenzionale la domanda di rimborso dellโIMU per gli anni 2020-2025, delle quote condominiali arretrate e del risarcimento del danno per la mancata restituzione dellโimmobile.
La suocera si costituรฌ resistendo allโopposizione e svolgendo a sua volta domanda riconvenzionale per le rate del finanziamento maturate successivamente a quelle azionate in via monitoria. Nel corso del giudizio il precedente difensore della nuora rinunciรฒ al mandato; subentrรฒ un nuovo legale e fu formulata una proposta conciliativa dal giudice precedentemente assegnato al procedimento, che la suocera accettรฒ e la nuora rifiutรฒ. La causa, pervenuta al dott. Rossi, fu trattenuta in decisione con il meccanismo delle note scritte ex art. 127-ter c.p.c..
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Lโart. 1810 c.c. disciplina il comodato senza determinazione di durata: quando il comodato non ha un termine convenuto nรฉ risulta determinato dallโuso a cui la cosa รจ destinata, il comodante puรฒ esigerne la restituzione ad nutum, cioรจ in qualsiasi momento e senza necessitร di giustificare la richiesta. Il contratto si estingue con la semplice comunicazione di recesso, senza preavviso obbligatorio โ il comodatario deve restituire immediatamente. Lโart. 1, co. 740, l. n. 160/2019 (legge di bilancio 2020) individua il presupposto dellโIMU nel possesso di immobili, identificando come soggetti passivi il proprietario e il titolare di diritto reale di godimento. Il comodatario, che รจ mero detentore, รจ strutturalmente escluso dalla soggettivitร passiva IMU. Sul piano processuale, il limite alla condanna pro futuro รจ ribadito da Cass. Sez. III, n. 16621/2008 e n. 19895/2015: non sono ammesse condanne per obbligazioni il cui accertamento richiederebbe un ulteriore giudizio di cognizione.
Gli istituti giuridici coinvolti
Lโaccordo verbale accessorio che lega il pagamento delle rate al godimento dellโimmobile ha la natura giuridica di una pattuizione atipica di collegamento negoziale: non trasforma il comodato in locazione โ come sostenuto dalla suocera โ perchรฉ il corrispettivo era accessorio e informale, non sinallagmatico in senso proprio. Tuttavia, tale accordo condivide la sorte del contratto principale: quando il comodante esercita il recesso ex art. 1810 c.c., la cessazione del comodato travolge anche la pattuizione accessoria che a esso era funzionalmente collegata. Da questo momento in poi, il pagamento delle rate da parte della suocera non trova piรน giustificazione nellโaccordo verbale e costituisce un esborso non dovuto, recuperabile nei confronti della nuora.
Sul danno da mancata restituzione, la sentenza applica puntualmente i principi di Cass. SU n. 33645/2022, che ha superato la vecchia teoria del danno in re ipsa: il danno esiste e va risarcito, ma non come automatismo โ deve essere allegata e provata la perdita concreta della possibilitร di godimento, diretto o indiretto mediante locazione a terzi. Nel caso di specie la prova era schiacciante: la nuora aveva lei stessa concluso piรน contratti di locazione sullโimmobile che avrebbe dovuto riconsegnare, fornendo cosรฌ il parametro esatto del valore locativo.
Il principio guida: IMU al proprietario, sempre
La clausola contrattuale che pone a carico del comodatario ยซle spese sostenute per servirsi dellโimmobileยป non รจ sufficiente a trasferire al comodatario lโobbligo di pagare lโIMU. La ratio รจ strutturale: lโIMU non รจ una spesa per lโutilizzo del bene, ma unโimposta che colpisce il titolare del diritto di proprietร o di altro diritto reale. Il comodatario non ha nรฉ proprietร nรฉ diritti reali sullโimmobile, e la formula contrattuale ยซspese per servirsi del beneยป descrive le spese di godimento โ utenze, spese condominiali ordinarie, riparazioni dโuso โ non i tributi sul patrimonio. Questa distinzione non ha carattere formalistico: rispecchia la struttura stessa dellโimposta municipale e il divieto di traslazione convenzionale dellโobbligo tributario in modo da alterarne il presupposto soggettivo, che per legge รจ il possesso.
La decisione e il ragionamento del Tribunale
Il Tribunale ha operato una pulizia analitica del groviglio di pretese reciproche, riconducendole a quattro distinte partite contabili poi compensate tra loro.
Partita 1 โ Le rate del finanziamento (credito della suocera). Il Tribunale ha distinto due periodi: le rate pagate durante il vigore dellโaccordo verbale erano dovute e non rimborsabili; quelle pagate dopo il recesso dal comodato โ dallโagosto 2022 in poi โ erano esborsi non dovuti, recuperabili nei confronti della nuora. Le rate successive a quelle azionate in via monitoria, maturate nel corso del giudizio, sono state riconosciute per non contestazione ex art. 115 c.p.c. fino alla data di deposito della sentenza. Sul tema della condanna pro futuro per le rate successivamente maturande, il Tribunale ne ha escluso lโammissibilitร per i mesi successivi alla pronuncia, perchรฉ la domanda della suocera aveva espressamente limitato il petitum ยซfino alla conclusione del presente procedimentoยป.
Partita 2 โ LโIMU (credito rigettato). Il Tribunale ha rigettato la domanda di rimborso dellโIMU per tutti gli anni richiesti con motivazione puntuale: il presupposto dellโimposta รจ il possesso ex art. 1, co. 740, l. n. 160/2019; il comodatario รจ mero detentore, non possessore; la clausola contrattuale che poneva a suo carico ยซle spese per servirsi del beneยป non include le imposte patrimoniali. Anche per il periodo successivo allโesercizio del diritto di recesso, lโIMU sarebbe rimasta a carico della proprietaria.
Partita 3 โ Le spese condominiali ordinarie (credito parziale della nuora). Le spese condominiali ordinarie sono ยซspese per servirsi del beneยป ai sensi della clausola contrattuale e gravano sul comodatario. Lโattrice ha provato tramite il documento dellโamministrazione condominiale unโesposizione arretrata. La condanna รจ stata limitata alle spese maturate fino al mese precedente la riconsegna dellโimmobile, escludendo il mese di competenza della proprietaria ormai rientrata in possesso del bene.
Partita 4 โ Il danno da mancata restituzione (credito della nuora). La nuora aveva chiesto la restituzione dellโimmobile con lettera del 5 agosto 2022. La suocera lo aveva restituito solo il 26 novembre 2025, dopo uno sfratto contro i propri affittuari โ per quaranta mesi di detenzione indebita. La nuora aveva nel frattempo continuato a stipulare contratti di locazione con terzi a vari canoni mensili: il valore locativo medio dei contratti da lei stessa conclusi รจ stato utilizzato come parametro equitativo per la liquidazione del danno, moltiplicato per i quaranta mesi di occupazione sine titulo.
Lโesito. Operata la compensazione tra i crediti reciproci accertati, la nuora รจ risultata debitrice del saldo residuo in favore della suocera, con condanna al pagamento dellโimporto differenziale oltre interessi legali dalla sentenza al saldo. Il decreto ingiuntivo รจ stato revocato e le spese di lite integralmente compensate tra le parti in applicazione dei principi di Cass. SU n. 32061/2022 sulla soccombenza reciproca.