In una significativa pronuncia, il Tribunale di Roma ha affrontato un caso emblematico in materia di formazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, stabilendo un importante principio in tema di perfezionamento dell’accordo tra le parti. La controversia ha riguardato una proposta di acquisto di un immobile del valore di €620.000, dove l’accettazione con riserve e modifiche da parte di uno dei comproprietari ha impedito il perfezionamento dell’accordo, portando al rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica. Il Tribunale ha ribadito che nei contratti a parte complessa, il contratto si perfeziona e diviene efficace soltanto con il consenso di tutti i contraenti, e l’accettazione deve essere del tutto conforme alla proposta iniziale. Qualsiasi variazione, anche su elementi accidentali, impedisce la formazione del contratto e vale come nuova proposta.
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Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda prende avvio da una proposta irrevocabile di acquisto formulata da una potenziale acquirente per due unità immobiliari: un appartamento con cantina e un box auto in Roma, per un prezzo complessivo di €620.000. La proposta prevedeva specifiche modalità di pagamento: una caparra di €5.000, un acconto di €95.000 dopo la regolarizzazione urbanistico-edilizia degli immobili, e il saldo di €520.000 al rogito. Un elemento cruciale della proposta era la tempistica, che prevedeva la consegna degli immobili alla stipula del rogito notarile, da effettuarsi entro il 30 dicembre 2021. Tale proposta venne accettata incondizionatamente da uno dei comproprietari, mentre l’altro espresse un’accettazione “con riserva“, subordinando il proprio assenso a diverse condizioni inderogabili, tra cui il differimento della data di rogito e consegna a dopo l’omologazione dell’accordo di separazione tra i coniugi comproprietari, e l’impossibilità di accettare la caparra e l’acconto previsti. Queste modifiche sostanziali alla proposta originaria hanno generato un contenzioso sulla effettiva formazione del contratto preliminare.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il quadro normativo di riferimento si fonda principalmente sugli articoli 1326 e 2932 del codice civile. L’art. 1326 c.c. disciplina la formazione del contratto mediante lo scambio di proposta e accettazione, richiedendo che l’accettazione sia conforme alla proposta in tutti i suoi elementi. Nel caso di specie, il Tribunale ha richiamato la consolidata giurisprudenza secondo cui, nei contratti con pluralità di parti riconducibili a due centri di interesse (cd. contratti a parte complessa), il perfezionamento richiede il consenso di tutti i contraenti. Particolare rilevanza assume il principio per cui qualsiasi modifica dell’accettazione rispetto alla proposta, anche su elementi secondari, impedisce la conclusione del contratto e vale come nuova proposta. Il Tribunale ha inoltre sottolineato come l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. presupponga necessariamente l’esistenza di un valido contratto preliminare, che nel caso di specie è stata esclusa proprio per la mancanza di un’accettazione pura e semplice da parte di tutti i comproprietari.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Il Tribunale di Roma ha respinto la domanda di esecuzione in forma specifica per mancanza del presupposto fondamentale: l’esistenza di un valido contratto preliminare. L’analisi del Collegio si è concentrata su tre aspetti fondamentali. In primo luogo, ha evidenziato come la manifestazione di volontà del comproprietario non potesse essere considerata un’accettazione valida, in quanto non conforme alla proposta originaria, né una controproposta, configurandosi piuttosto come un mero invito a formulare una nuova proposta. In secondo luogo, ha rilevato come le precisazioni successive della parte acquirente, relative alla contestualità tra rogito e consegna e al termine massimo per la stipula, costituissero ulteriori elementi di difformità rispetto alle condizioni poste dal venditore. Infine, ha sottolineato come non risultasse provata l’accettazione di tali condizioni modificate da parte dell’altro comproprietario, elemento essenziale nei contratti a parte complessa. La decisione ha quindi ribadito il principio secondo cui la formazione del contratto richiede una perfetta coincidenza tra proposta e accettazione, escludendo la possibilità di un’esecuzione coattiva in assenza di tale presupposto.