📌 LA VICENDA
- Materia: Contratti – Preliminare di compravendita immobiliare
- Oggetto: Recesso da contratto preliminare – Caparra confirmatoria – Caducazione obbligazioni
- Normativa: art. 1385 c.c., art. 1186 c.c., art. 2655 c.c.
- Giurisprudenza conforme: Cass. Ord. n. 21385/2025; Cass. n. 5424/2002; Cass. n. 5644/1995; Cass. n. 3704/1988; Cass. Civ. n. 21607/2025
- Parole chiave: recesso contratto preliminare, caparra confirmatoria, caducazione obbligazioni, inadempimento acquirente, rilascio immobile
Con il recesso dal contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente viene meno il vincolo contrattuale e sono caducate tutte le obbligazioni previste nel contratto, compresa quella di pagamento della caparra residua non ancora versata, non sussistendo alcun titolo giustificativo della domanda di pagamento. Il Tribunale di Brescia, con sentenza del 2026, ha rigettato la domanda del promittente venditore di condanna al pagamento della caparra residua dopo aver esercitato il recesso dal preliminare per inadempimento. Il recesso dal contratto preliminare determina la cessazione degli effetti del contratto e l’impossibilità di pretendere il pagamento di somme la cui causa petendi risiede unicamente nel contratto ormai caducato. La scelta del promittente venditore di sciogliersi dal vincolo contrattuale invece di chiederne l’adempimento comporta la caducazione di tutte le obbligazioni contrattuali, inclusa quella di pagamento della caparra confirmatoria pattuita a rate e non ancora integralmente versata.
Massima
“Quanto alla domanda sub 3), la stessa è infondata deve essere rigettata. Invero, avendo l’attore scelto di sciogliersi dal vincolo contrattuale e non di chiederne l’adempimento, deve ritenersi che con il venir meno del vincolo siano caducate tutte le obbligazioni previste in contratto e, quindi, anche quella di pagamento della (seconda tranche di) caparra/prezzo. Non vi è, in sostanza, alcun titolo giustificativo della domanda di pagamento che trova la sua causa petendi unicamente nel contratto ormai caducato. La domanda va pertanto rigettata. […] Ciononostante, deve osservarsi che la previsione della clausola di prezzo nei termini sopra esposti, consenta di ritenere che, a prescindere dal titolo del pagamento, il convenuto acquirente si fosse obbligato al pagamento delle somme ex art. 2 del contratto e che il medesimo non vi abbia concretamente adempiuto. Deve ritenersi che l’inadempimento del convenuto agli obblighi contrattualmente assunti si sia in concreto verificato in costanza di contratto e, quindi, in costanza di vincolo contrattuale valido ed efficace tra le parti.