Il Tribunale di Lecce rigetta la domanda di restituzione della caparra confirmatoria versata dal promissario acquirente inadempiente in un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La pronuncia affronta questioni fondamentali in tema di risoluzione di diritto per termine essenziale ex art. 1457 c.c., ritenzione caparra confirmatoria inadempimento, efficacia di scritture di risoluzione consensuale successive e limiti all’intervento giudiziale su clausole negoziali per asserita eccessività della caparra.
INTRODUZIONE
Una complessa vicenda contrattuale approda davanti al Giudice leccese, che si trova a dirimere una controversia sorta da un contratto preliminare di compravendita immobiliare rimasto ineseguito. Al centro della disputa, la sorte di una consistente somma versata a titolo di caparra confirmatoria da un promissario acquirente che non aveva rispettato il termine essenziale pattuito per la stipula del definitivo. La questione assume particolare rilevanza pratica per gli operatori del settore immobiliare e per i professionisti legali, dovendo il Tribunale stabilire se la scrittura di risoluzione consensuale intervenuta successivamente alla scadenza del termine essenziale avesse modificato il regime della caparra, se quest’ultima potesse considerarsi manifestamente eccessiva e quindi nulla, e se fosse applicabile analogicamente il meccanismo di riduzione previsto per la clausola penale.
Principi di diritto trattati e risolti
1. Risoluzione di diritto ex art. 1457 c.c. per termine essenziale e successiva scrittura di risoluzione consensuale
Il contratto preliminare con termine essenziale per stipula definitivo si risolve automaticamente ai sensi dell’art. 1457 c.c. alla scadenza pattuita, salva dichiarazione della parte non inadempiente di voler comunque esigere l’esecuzione entro tre giorni. La scrittura di risoluzione consensuale sottoscritta dalle parti successivamente allo spirare del termine essenziale, ove non contenga espresse deroghe al regime della caparra già concordato, assume valore di mero accertamento della risoluzione già verificatasi di diritto, senza produrre ulteriori effetti sostanziali.
Il Tribunale afferma testualmente: “se si considera che, al 30.12.2015, data nella quale la scrittura de qua interveniva, il contratto si era già risolto di diritto, ai sensi dell’art. 1457 c.c., per effetto dello spirare del termine essenziale convenuto per la stipula dello stesso (termine che, come dinanzi detto, era fissato per il 4.10.2015), l’avere, nonostante ciò, le parti deciso, di comune accordo, di risolvere consensualmente il contratto, non può essere interpretato quale manifestazione tacita della volontà del promittente venditore di rinunciare alla risoluzione di diritto”.
La soluzione adottata chiarisce che la rinuncia tacita alla risoluzione di diritto non può ravvisarsi quando le parti, anziché dare comunque esecuzione al rapporto, ne sanciscano definitivamente la cessazione attraverso un accordo risolutorio.
2. Diritto alla ritenzione caparra confirmatoria ex art. 1385 co. 2 c.c. in caso di inadempimento promissario acquirente
La parte non inadempiente che ha ricevuto la caparra confirmatoria ha diritto a trattenerla ai sensi dell’art. 1385 comma 2 c.c. quando la risoluzione del contratto si verifica per inadempimento del promissario acquirente al termine essenziale pattuito per la conclusione del definitivo. Il recesso formale ex art. 1385 c.c. non costituisce condizione necessaria per la ritenzione della caparra quando la risoluzione si è già prodotta di diritto ex art. 1457 c.c., essendo sufficiente che sussista il diritto sostanziale alla ritenzione.
Nella motivazione si legge: “prodottasi la risoluzione di diritto, ex art. 1457 c.c., comunque, sussisteva il diritto del promittente venditore a ritenere la caparra ricevuta” e “con la scrittura del 30.12.2025, le parti, nel convenire la risoluzione consensuale del contratto preliminare, per dichiarato inadempimento del promissario acquirente all’obbligazione prevista dall’art. 7, nulla pattuivano in ordine alla sorte delle somme versate a titolo di caparra”.
Il principio consolida l’orientamento per cui la mancata inclusione di previsioni sulla caparra nella scrittura risolutoria comporta il mantenimento della disciplina originaria pattuita, che richiamava espressamente le conseguenze di legge sulla caparra.
3. Inapplicabilità art. 1385 comma 3 c.c. alla risoluzione di diritto per termine essenziale
L’art. 1385 comma 3 c.c., che consente alla parte non inadempiente di richiedere giudizialmente la risoluzione e il risarcimento del danno ulteriore rispetto alla caparra, riguarda esclusivamente l’ipotesi di azione giudiziale per ottenere la risoluzione del contratto. Tale norma non si applica quando il contratto si è già risolto di diritto ex art. 1457 c.c. per inadempimento al termine essenziale, caso nel quale opera automaticamente il comma 2 dell’art. 1385 c.c. con diritto alla ritenzione della caparra.
Il Collegio precisa: “Inconferente è, poi, il riferimento, operato dal ricorrente, al fine di escludere il diritto del promittente venditore alla ritenzione della caparra, alla previsione dettata dall’art. 1385 co. 3 c.c., posto che tale norma riguarda l’ipotesi, affatto diversa, in cui la parte non inadempiente agisca giudizialmente per ottenere la risoluzione del contratto”.
La pronuncia delimita rigorosamente i confini applicativi della norma, distinguendo tra risoluzione giudiziale e risoluzione di diritto automatica.
4. Insussistenza nullità art. 1418 c.c. per caparra confirmatoria eccessiva in assenza squilibrio contrattuale significativo
La clausola contrattuale che prevede caparra confirmatoria elevata non è affetta da nullità parziale ex art. 1418 c.c. per contrasto con l’art. 2 Cost. quando il regolamento negoziale complessivo presenti una sua intrinseca ratio di equilibrio, essendo frutto di autonomia negoziale tra parti in posizioni paritarie. La caparra significativa correlata a termine lungo per stipula definitivo risponde a logica di equilibrio contrattuale, bilanciando l’interesse del promissario acquirente a una dilazione consistente con quello del promittente venditore a bloccare l’immobile impedendone cessioni a terzi.
La Corte chiarisce che “il contratto de quo era chiaramente il frutto dell’accordo liberamente intercorso tra due parti che operavano in condizioni di perfetto equilibrio” e “il promissario acquirente, pur avendo assunto il rischio, in caso di inadempimento, di perdere la consistente somma versata a titolo di caparra, beneficiava del vantaggio rappresentato da una più che congrua dilazione dei termini per il pagamento, e, nel contempo, bloccava a proprio favore l’immobile”.
La pronuncia esclude l’intervento giudiziale per nullità in presenza di contratti tra privati in assenza asimmetrie di potere contrattuale.
5. Inapplicabilità analogica art. 1384 c.c. riduzione penale alla caparra confirmatoria
Il potere di riduzione equitativa della penale eccessiva previsto dall’art. 1384 c.c. non può essere esteso analogicamente alla caparra confirmatoria per il carattere eccezionale della norma e per le differenze strutturali tra i due istituti. Mentre la clausola penale assolve unicamente alla funzione di liquidazione preventiva del danno da inadempimento, la caparra confirmatoria svolge la duplice funzione di liquidare preventivamente il danno e di anticipato parziale pagamento nell’ipotesi di adempimento.
Il Tribunale richiama la giurisprudenza consolidata secondo cui “Il potere del giudice di ridurre la penale, previsto dall’art. 1384 c.c., non può essere esercitato per la caparra confirmatoria, sia a cagione del carattere eccezionale della norma in questione, che ne preclude l’applicazione analogica, sia per le differenze strutturali intercorrenti tra i due istituti”.
La soluzione conferma l’impossibilità di interventi riduttivi giudiziali sulla caparra confirmatoria, salvi i limitati casi di nullità per contrasto con norme imperative.
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Avv. Cosimo Montinaro – segreteria@studiomontinaro.it
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda processuale trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto nell’autunno del 2013, avente ad oggetto un fabbricato plurifamiliare adibito a civile abitazione con pertinenze situato in provincia di Lecce. Il promissario acquirente si obbligava ad acquistare l’immobile per un prezzo complessivo di euro 420.000,00, da corrispondersi secondo un articolato piano di pagamenti scaglionato nel tempo.