📌 LA VICENDA
- Materia: Contratti – Preliminare di compravendita immobiliare
- Oggetto: Recesso con ritenzione caparra confirmatoria – Cumulabilità con indennità di occupazione
- Normativa: artt. 1385, 1456, 2702 c.c.
- Giurisprudenza conforme: Cass. n. 9367/2012, Cass. S.U. n. 553/2009, Cass. n. 7681/2019
- Parole chiave: caparra confirmatoria, recesso art 1385, indennità occupazione, cumulo rimedi, contratto preliminare
Il promittente venditore che esercita il recesso ex art. 1385 c.c. con ritenzione della caparra confirmatoria può cumulare tale rimedio con la richiesta di indennità di occupazione, poiché quest’ultima ristora un danno diverso dal contrattuale, derivante dall’indisponibilità e dal mancato godimento del bene.
Il Tribunale di Salerno, con sentenza del gennaio 2026, ha riconosciuto a una società promittente venditrice sia il diritto a trattenere la caparra sia il pagamento di un’indennità mensile di €[OMISSIS] per l’occupazione protrattasi dal 2019. La promissaria acquirente aveva omesso il pagamento delle rate di mutuo dal 2022 e la promittente aveva esercitato il recesso nel 2024. Il giudice, richiamando Cass. 2012, ha chiarito che i due rimedi non sono alternativi ma cumulabili, attesa l’efficacia retroattiva del recesso tra le parti.
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA, IN DIRITTO, ANCHE:
- Validità della scrittura privata con sottoscrizione apposta solo sull’ultimo foglio ex art. 2702 c.c., che si riferisce all’intera dichiarazione contenuta in più fogli, rimanendo irrilevante la mancata firma dei fogli precedenti
- Disconoscimento della conformità della copia ex art. 2719 c.c. e onere di esibizione dell’originale a carico della parte che produce copia difforma, con conseguente inutilizzabilità processuale del documento
- Qualificazione giuridica del contratto preliminare con effetti anticipati mediante interpretazione complessiva delle clausole ex art. 1362 c.c., prevalendo l’intitolazione e l’impegno a stipulare il definitivo
- Clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. che esclude ogni valutazione giudiziale sulla gravità dell’inadempimento ex art. 1455 c.c., individuando specificamente l’obbligazione il cui inadempimento determina la risoluzione
- Alternativa tra recesso con ritenzione caparra ex art. 1385 c.c. e risoluzione giudiziale con risarcimento integrale danni ex artt. 1453 e 1223 c.c., secondo principio Cass. S.U. 2009
- Inefficacia sanante dei pagamenti tardivi e parziali successivi alla risoluzione di diritto già verificatasi per effetto della dichiarazione di avvalersene da parte del contraente non inadempiente