L’esecuzione specifica del contratto preliminare ex art. 2932 c.c. richiede il preventivo frazionamento catastale quando oggetto della vendita è una porzione di terreno da stralciare da particella maggiore. Il Tribunale di Lecce, con sentenza del gennaio 2026, ha rigettato la domanda di esecuzione specifica del preliminare immobiliare per mancata prova del frazionamento, presupposto necessario per emettere la sentenza costitutiva di trasferimento. La parte attrice promittente venditore aveva convenuto in giudizio il promissario acquirente per ottenere sentenza che tenesse luogo del contratto definitivo di vendita di porzione di terreno edificabile in provincia di Lecce, deducendo che il convenuto, pur avendo versato un acconto di circa [OMISSIS] euro, si era rifiutato di stipulare il rogito nonostante le diffide ricevute. Il contratto preliminare stipulato nell’anno 2023 aveva ad oggetto il trasferimento di una porzione di circa 755 mq da stralciare dalla più ampia particella di proprietà dell’attore.
Il Tribunale ha rigettato la domanda di esecuzione specifica evidenziando che la vendita di porzione da stralciare da unità maggiore produce effetti reali solo con la concreta individuazione del bene mediante frazionamento catastale. Il Giudice ha rilevato che l’attore non aveva provato l’avvenuto frazionamento né entro il termine originario né successivamente né in corso di causa, nonostante avesse dichiarato in citazione di produrre tale documentazione. Il Tribunale ha precisato che l’obbligo di frazionamento incombeva ex lege sul promittente venditore, unico legittimato quale proprietario del fondo, mentre il preliminare poneva a carico del promissario acquirente solo l’edificazione del muro divisorio. La pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. richiede la prova del ricorrere di tutte le condizioni previste dalla legge, compreso il perfezionamento della pratica di frazionamento quando si tratta di vendita di genere limitato.
Estratto della sentenza
“La S.C. ha, poi, ritenuto che ‘la vendita immobiliare c.d. alternativa o di genere limitato, con la quale le parti concordano il trasferimento di un’estensione a stralciarsi da un’entità maggiore, produce effetti reali solo con la concreta individuazione del bene trasferito, sicché, ove si tratti di preliminare, questo si configura come negozio preparatorio di un contratto ad effetti obbligatori, essendo questione di interpretazione della comune volontà dei contraenti l’identificazione della parte cui spetta il diritto di specificazione mediante le operazioni di frazionamento’. […] Sebbene il contratto nulla stabilisse con riguardo alla parte che vi fosse tenuta ed ai relativi termini, è evidente che il prodursi dell’effettivo trasferimento della proprietà fosse previamente subordinato al perfezionarsi della pratica di frazionamento, dalla più ampia unità, di quella che [il promissario acquirente] si era impegnato ad acquistare. […] Del resto, appare innegabile che incombesse sull’attore sia assolvere al relativo onere probatorio (spettando ad esso dimostrare il ricorrere di tutte le condizioni richieste dalla legge per l’adozione della pronuncia), sia procedere al frazionamento.