Cass. civ., Sez. II, n. 9465/2026: accolto il ricorso, cassata con rinvio la sentenza dโappello sulla natura del lastrico solare.
Il lastrico solare che copre una sola unitร immobiliare in un condominio orizzontale รจ davvero di proprietร comune a tutti i condomini? Non รจ affatto scontato. La Corte di Cassazione, con lโordinanza n. 9465 del 14 aprile 2026, chiarisce che la presunzione di condominialitร prevista dallโart. 1117 c.c. non opera automaticamente per i lastrici solari privi di una funzione strutturale comune โ e che un generico richiamo ai โtettiโ nel regolamento condominiale non basta a costituire una comunione immobiliare valida. Il tema riguarda migliaia di condomini orizzontali diffusi sul territorio italiano: ville a schiera, complessi residenziali con corpi separati, insediamenti misti a uso abitativo e garage. Ogni professionista che gestisca liti condominiali o rediga atti di compravendita farebbe bene a tenere questa pronuncia sul tavolo. Nelle prossime sezioni: la vicenda, le norme e il ragionamento della Corte.
La vicenda processuale
Due comproprietari di unโunitร immobiliare sita in un complesso condominiale della provincia di Imperia, struttura orizzontale composta da cinque corpi distinti (tre a uso residenziale e due a uso autorimessa) โ hanno convenuto in giudizio davanti al Tribunale di Sanremo, sezione distaccata di Ventimiglia, la proprietaria di un appartamento ricavato da un precedente locale commerciale, situato nel โCorpo Eโ del complesso.
La contestazione riguardava una trasformazione: la parte convenuta avrebbe modificato abusivamente la copertura condominiale โ originariamente destinata a verde e giardino โ in un lastrico solare calpestabile, trattandola come bene di propria esclusiva pertinenza. Gli attori hanno chiesto lโaccertamento della natura condominiale del lastrico, lโinibitoria allโuso esclusivo e il ripristino della destinazione a giardino; in subordine, lโobbligo di mantenerne la destinazione originaria.
Il Tribunale di Imperia (nel frattempo accorpato a quello di Sanremo) ha accolto parzialmente le domande con sentenza del 2017: ha accertato la natura condominiale del lastrico, ma ha rigettato la richiesta di accertamento della destinazione a verde. Entrambe le parti hanno impugnato in appello. La Corte dโappello di Genova, con sentenza del 2020, ha rigettato sia lโappello principale sia quello incidentale.
La proprietaria del Corpo E ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato su tre motivi: violazione dellโart. 1117 c.c. in tema di presunzione di condominialitร , violazione dellโart. 840 c.c. sullโestensione verticale della proprietร , e omesso esame di un fatto decisivo โ la configurabilitร di un condominio parziale. I controricorrenti si sono difesi con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il fulcro della controversia รจ lโart. 1117 c.c., che elenca le parti dellโedificio oggetto di presunzione legale di condominialitร : tra queste figurano i tetti, i lastrici solari e, piรน in generale, le strutture che assolvono a una funzione di copertura e protezione dellโintero edificio. La norma opera con una presunzione iuris tantum โ superabile dal titolo contrario risultante dallโatto dโacquisto o dal regolamento contrattuale โ e presuppone che il bene abbia una funzione strutturale destinata al servizio e al godimento di piรน unitร immobiliari di diversi proprietari.
Nel caso di specie vengono in gioco anche gli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che disciplinano lo scioglimento del condominio quando un gruppo di edifici sia divisibile in parti autonome: la loro lettura sistematica ha portato la Cassazione ad ammettere โ giร in epoca risalente โ che la condominialitร possa sussistere anche in assenza di un nesso strutturale stretto, purchรฉ restino beni comuni ai sensi dellโart. 1117 c.c.. Al contempo, lโart. 1123, comma 1, c.c. regola la ripartizione delle spese per i beni comuni, che vanno imputate a tutti i condomini in proporzione al valore delle singole proprietร esclusive โ principio destinato ad applicarsi qualora il lastrico fosse davvero condominiale.
Per la costituzione di una comunione su beni non compresi nellโelenco dellโart. 1117 c.c. entrano in scena gli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c.: il trasferimento della proprietร immobiliare โ anche nella forma di costituzione di comunione โ richiede atto scritto a pena di nullitร e trascrizione nei registri immobiliari per lโopponibilitร ai terzi.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il condominio orizzontale รจ una figura non disciplinata espressamente dal codice, ma riconosciuta da una giurisprudenza consolidata quale situazione condominiale estesa a edifici separati ma facenti parte di un unico complesso immobiliare. La sua peculiaritร รจ strutturale: in assenza di un edificio verticale condiviso, molti dei beni che nel condominio tradizionale sono naturalmente comuni โ scale, tetti, lastrici โ possono essere, in un complesso orizzontale, al servizio di una sola delle unitร autonome. Questa differenza non รจ di poco conto: cambia radicalmente il perimetro di applicazione della presunzione di condominialitร .
La Cassazione ha da tempo chiarito (si vedano, tra le piรน recenti, Cass., Sez. 2, n. 23001 del 16 settembre 2019 e Cass., Sez. 2, n. 27360 del 29 dicembre 2016) che lโart. 1117 c.c. รจ applicabile anche al condominio orizzontale, ma a condizione che le strutture in questione presentino connotati strutturali e funzionali tali da renderle effettivamente destinate al servizio e godimento collettivo. Se un bene โ come un lastrico solare โ copre una sola unitร immobiliare del complesso, quella condizione non รจ soddisfatta.
Lโaltro istituto centrale รจ il regolamento condominiale contrattuale: diversamente dal regolamento assembleare, quello predisposto dal costruttore e allegato agli atti di acquisto ha natura contrattuale e puรฒ attribuire ai condomini la proprietร comune anche di beni non rientranti nellโart. 1117 c.c.. Ma โ ed รจ questo il passaggio decisivo โ perchรฉ tale attribuzione sia valida e opponibile, il regolamento deve contenere una manifestazione specifica di volontร costitutiva della comunione, con individuazione precisa dei beni nella loro consistenza e localizzazione, non un generico elenco. La logica รจ quella degli artt. 1350 e 2643 c.c.: senza forma scritta sostanziale, non cโรจ contratto.
Il principio guida: il lastrico solare nel condominio orizzontale non รจ automaticamente condominiale
La Cassazione enuncia nella pronuncia n. 9465/2026 un principio che merita attenzione operativa. Un lastrico solare che, nel contesto di un condominio orizzontale, assolva esclusivamente alla funzione di copertura di una sola unitร immobiliare non rientra tra le parti comuni elencate nellโart. 1117 c.c. e per esso non opera la presunzione di condominialitร . La comproprietร potrร essere attribuita a tutti i condomini solo in due modi alternativi: o perchรฉ ciascuno di essi ha acquistato, con il proprio atto dโacquisto, una quota del bene specifico; oppure perchรฉ esiste un contratto costitutivo della comunione, redatto in forma scritta essenziale, contenente lโinequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini e la puntuale individuazione del bene nella sua consistenza e localizzazione.
Ma cosa succede se il regolamento condominiale menziona genericamente โi tettiโ come beni comuni, senza ulteriori precisazioni? Non basta. Un richiamo generico a categorie di beni, per quanto inserito in un regolamento di valenza contrattuale, non integra il requisito della forma scritta sostanziale richiesta per la costituzione di una comunione immobiliare: attraverso lโinterpretazione ermeneutica si puรฒ ricercare il contenuto di un contratto giร esistente e valido, non supplire alla mancanza del contratto stesso. Il confine รจ sottile, ma la Corte lo traccia con chiarezza.
La decisione e il ragionamento della Corte
La Cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso โ quello incentrato sulla violazione dellโart. 1117 c.c. โ e ha cassato con rinvio la sentenza della Corte dโappello di Genova, in diversa composizione, per decidere nel merito anche in ordine alle spese di lite di legittimitร . Gli altri due motivi (violazione dellโart. 840 c.c. e omesso esame del condominio parziale) sono stati assorbiti.
Il ragionamento della Corte si articola in due fasi logicamente distinte. Nella prima, la Cassazione contesta il percorso seguito dal giudice dโappello: la Corte territoriale aveva ritenuto provata la natura condominiale del lastrico sulla base della clausola del regolamento contrattuale allegato allโatto di divisione del 1976, nel quale si indicavano come beni comuni ยซi tettiยป. Per il giudice genovese, il lastrico solare rientrava in tale definizione, ยซin assenza di specifica menzione del predetto nel titolo di acquisto tra i beni trasferiti nella sua proprietร esclusivaยป. Argomento che la Cassazione smonta: nel condominio orizzontale, la clausola che genericamente menziona โi tettiโ non vale da sola a costituire la comunione su un bene che non potrebbe rientrarvi per presunzione legale.
Nella seconda fase, la Corte costruisce il principio positivo. Per i beni estranei allโart. 1117 c.c. in un condominio orizzontale occorre o lโacquisto individuale di una quota da parte di ciascun condomino, oppure un vero e proprio contratto costitutivo di comunione ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c.. In questโultimo caso non รจ sufficiente un richiamo per relationem a un elenco di beni nel regolamento: serve la ยซinequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini nella forma scritta essenzialeยป, con individuazione specifica degli immobili ยซnella loro consistenza e localizzazioneยป. La Corte richiama espressamente Cass., Sez. 2, n. 10370 del 20 aprile 2021, che aveva giร delineato questa impostazione per la comunione a formazione progressiva.
Il giudice del rinvio dovrร pertanto compiere due accertamenti che la Corte dโappello aveva omesso: verificare se vi siano ragioni specifiche per cui il lastrico in questione โ pur in astratto non rientrante nellโart. 1117 c.c. โ possa concretamente ricadere nella previsione normativa; e, in caso negativo, verificare se il titolo contrattuale invocato abbia un contenuto sufficientemente specifico da consentire la costituzione di una comunione immobiliare valida.
Lโimpatto pratico รจ immediato. Chi acquista unโunitร in un complesso orizzontale non puรฒ dare per scontato che il lastrico sovrastante la propria abitazione โ solo perchรฉ il regolamento lo chiama โtettoโ e lo elenca tra i beni comuni โ sia effettivamente condominiale. E chi gestisce contenziosi in materia dovrร controllare, atto per atto, se quel titolo costitutivo della comunione esiste davvero e ha i requisiti minimi di forma e specificitร che la Cassazione ora esige.