La Corte d’Appello di Napoli ha annullato una sentenza di primo grado riguardante una controversia sulla proprietà di un lastrico solare e una scala esterna in un condominio di Procida, dichiarandone la nullità per difetto di integrità del contraddittorio. La decisione evidenzia come nelle cause che coinvolgono beni condominiali sia necessaria la partecipazione di tutti i condomini al giudizio. La Corte ha rimesso gli atti al Tribunale di Napoli per un nuovo esame della controversia, sottolineando l’importanza del principio del litisconsorzio necessario nelle controversie condominiali.
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INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia trae origine da una causa civile presso il Tribunale di Napoli, dove due coniugi proprietari di un immobile a piano terra in Procida chiedevano l’accertamento della loro proprietà esclusiva sul lastrico solare di copertura e la rimozione di un cancello installato dalla convenuta all’ingresso della scala d’accesso comune. I ricorrenti sostenevano di essere proprietari esclusivi dei lastrici, pur riconoscendo un diritto di passaggio in favore degli altri condomini per accedere ai loro appartamenti.
La convenuta, proprietaria dell’appartamento al secondo piano, si opponeva alla richiesta e presentava domanda riconvenzionale per far accertare la sua proprietà esclusiva sulla porzione di lastrico solare e sulla scala esterna, anche per usucapione. La convenuta sosteneva di aver posseduto in via esclusiva la scala almeno dagli anni cinquanta e che l’area definita come lastrico solare era in realtà un’area di sedime di sua proprietà.
Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 9029/2017, aveva rigettato sia la domanda principale che quella riconvenzionale, compensando le spese di lite tra le parti. Contro tale decisione, entrambe le parti hanno proposto appello.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La Corte d’Appello ha fondato la propria decisione su consolidati principi giurisprudenziali in materia di litisconsorzio necessario nelle controversie condominiali. In particolare, ha richiamato la giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. sez. un. 25454/2013; sez. II 26208/2019; id. 24234/2018; id. 5190/2002) secondo cui le azioni di rivendica e di accertamento della proprietà esclusiva di un bene condominiale introducono una controversia che ha come oggetto l’esistenza di un rapporto unico plurisoggettivo e richiede la partecipazione al giudizio di tutti coloro dei quali si prospetta la contitolarità.
Tale orientamento si basa sul principio secondo cui la sentenza non può conseguire un risultato utile se non pronunciata nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione, in quanto l’accertamento della proprietà di un bene con l’effetto di intangibilità proprio del giudicato non può essere effettuato se non nei confronti di tutti i soggetti a vantaggio o nei confronti dei quali è destinato ad operare.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
La Corte d’Appello ha rilevato che la porzione di lastrico e la scala esterna in questione sono destinati, per le loro obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio dei diversi immobili di proprietà esclusiva delle parti. In particolare, questi beni servono sia agli appartamenti ubicati nel medesimo fabbricato che come copertura alla consistenza immobiliare posta a piano terra.
Tale configurazione dei beni come condominiali trova riscontro anche nella scrittura privata di transazione del 4 ottobre 1973, dove i contraenti davano esplicitamente atto della natura condominiale di parte del terrazzo di copertura.
La Corte ha quindi dichiarato la nullità della sentenza di primo grado per non aver integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini interessati, in particolare del proprietario dell’appartamento al primo piano. Tale nullità si estende sia alla domanda riconvenzionale che alla domanda principale, data la stretta dipendenza tra le due azioni.
ESTRATTO DELLA SENTENZA
“Consegue che, essendo i beni per cui è causa configurabili come beni condominiali, l’accertamento della titolarità esclusiva di essi, cui ambisce la domanda riconvenzionale proposta da [parte convenuta] e proseguita dai suoi eredi, esige la necessaria partecipazione al giudizio anche dell’altro condomino, giacché, secondo principi consolidati, l’accertamento della proprietà di un bene con l’effetto di intangibilità proprio del giudicato non può essere effettuato se non nei confronti di tutti i soggetti a vantaggio o nei confronti dei quali è destinato ad operare […] Va perciò dichiarata la nullità del capo della sentenza che ha deciso sul capo di domanda riconvenzionale in esame perché pronunciata senza la necessaria partecipazione al giudizio del condomino, e quindi a contraddittorio non integro.”
(Corte d’Appello di Napoli, sentenza n. 4161/2024)