Trib. Napoli, Sez. IV, n. 20349/2025 R.G.: rigettata lβimpugnazione della delibera sulla ripartizione delle spese del lastrico di copertura.
La ripartizione delle spese del lastrico solare che copre una sola verticale dellβedificio Γ¨ una fonte costante di contenzioso condominiale, soprattutto quando il regolamento Γ¨ risalente e manca una tabella dedicata. Il Tribunale di Napoli ha stabilito che la ripartizione spese lastrico solare segue i criteri legali anche se il regolamento contrattuale elenca i lastrici tra le parti comuni generali. Ha poi respinto la richiesta di redistribuire i millesimi dellβex locale caldaia, perchΓ© formulata senza una vera domanda di revisione delle tabelle. La pronuncia Γ¨ breve ma offre indicazioni utili a chi assiste condomini e amministratori. Vediamo la vicenda, le norme coinvolte e il ragionamento del giudice.
La vicenda processuale
Un condomino, proprietario esclusivo del terrazzo a livello che copre una delle verticali dellβedificio, ha convenuto in giudizio il condominio, in provincia di Napoli, per ottenere lβannullamento di una delibera assembleare adottata nel 2025. In via principale ha dedotto la violazione del regolamento condominiale e, in subordine, la nullitΓ per alterazione dei quorum, determinata a suo dire dallβattribuzione arbitraria dei sei millesimi corrispondenti allβex locale caldaia. Ha poi chiesto di dichiarare lβinefficacia del riparto delle spese fondato sulla cosiddetta tabella TZ, mai approvata dallβassemblea, e di ordinare la ripartizione di quei sei millesimi tra tutti i condomini ai sensi dellβart. 1118 c.c..
Il condominio si Γ¨ costituito chiedendo di dichiarare nullo lβatto di citazione e, nel merito, di rigettare la domanda. Ha spiegato che la delibera impugnata richiamava una deliberazione precedente, anchβessa del 2025 e rimasta non impugnata, con cui lβassemblea aveva approvato le spese connesse alle infiltrazioni provenienti proprio dal terrazzo dellβattore, ripartendole secondo lβart. 1126 c.c.. La tabella TZ, a suo avviso, non era una tabella creata ex novo, ma un prospetto di calcolo predisposto dallβamministratore per attribuire un terzo della spesa al proprietario del terrazzo e i restanti due terzi ai condomini della verticale coperta.
Lβattore ha articolato tre censure. La prima riguardava presunti vizi procedurali, perchΓ© i verbali sarebbero stati carenti nella verbalizzazione delle singole votazioni. La seconda denunciava un eccesso di potere e la violazione del regolamento del 1967, rettificato con atto notarile del 1971 sottoscritto dai due soli condomini allora esistenti, regolamento di natura contrattuale e dunque modificabile solo allβunanimitΓ . La terza investiva i sei millesimi dellβex locale caldaia, attribuiti nel frontespizio dei verbali a un generico Β«condominioΒ». A sostegno della seconda censura lβattore ha citato una sentenza dello stesso Tribunale del 1998, che in un precedente giudizio aveva ritenuto il regolamento derogatorio del criterio della verticalitΓ , imponendo la ripartizione secondo la tabella generale tra tutti i condomini.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il perno della decisione Γ¨ lβart. 1126 c.c., che disciplina le spese di riparazione e ricostruzione dei lastrici solari quando lβuso non Γ¨ comune a tutti i condomini. Chi ne ha lβuso esclusivo contribuisce per un terzo, mentre gli altri due terzi gravano su tutti i condomini dellβedificio o sulla parte di questo a cui il lastrico serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. La norma Γ¨ letta dal Tribunale come specificazione dellβart. 1123, secondo comma, c.c., secondo cui, per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione allβuso che ciascuno puΓ² farne.
Rilevano poi lβart. 1117 c.c., che elenca i lastrici solari tra le parti comuni, e lβart. 1118 c.c., invocato dallβattore per chiedere la redistribuzione dei millesimi dellβex locale caldaia. Lβattore ha richiamato anche lβart. 1136 c.c., sostenendo che lβindividuazione nominativa di assenzienti e dissenzienti sia indispensabile per verificare i quorum.
Gli istituti giuridici coinvolti
Sullo sfondo operano il condominio parziale e le tabelle millesimali. Quando una parte comune serve soltanto alcuni condomini, la spesa si ripartisce tra i soli beneficiari, e il regolamento che voglia escludere questo meccanismo deve farlo con chiarezza. La sentenza del 1998, richiamata dallβattore, aveva letto in senso derogatorio una clausola del regolamento contrattuale secondo cui la tabella generale riguarda la partecipazione alle spese delle parti comuni generali dellβintero edificio, con lβesempio, tra gli altri, dei lastrici solari di copertura. Il Tribunale del 2026 non ha condiviso quella interpretazione, e il punto merita attenzione perchΓ© si tratta di un orientamento espresso dallo stesso ufficio.
Un secondo istituto riguarda la revisione delle tabelle millesimali, strumento con cui si corregge un errore nellβattribuzione dei valori. La sentenza chiarisce che la correzione passa per una domanda dotata di contenuto proprio, non per una richiesta generica di ridistribuire i millesimi.
Ripartizione spese lastrico solare senza tabella specifica
Il principio guida riguarda la ripartizione delle spese del lastrico solare in assenza di una tabella ad hoc. Il giudice osserva che, per un lastrico che copre una sola verticale e non lβintero edificio, non risulta agli atti una tabella millesimale dedicata. In un caso del genere si applica il principio affermato da Cass. n. 1095/2026, richiamato espressamente in motivazione. Secondo tale pronuncia, le spese per la conservazione di parti comuni che servono solo una parte dei condomini si ripartiscono secondo i millesimi di proprietΓ , in applicazione dellβart. 1123, secondo comma, c.c.. La mancanza di tabelle specifiche non Γ¨ di ostacolo, perchΓ© si calcola il rapporto di valore tra le singole proprietΓ e il complesso delle unitΓ che traggono utilitΓ dalle opere, usando i coefficienti delle tabelle esistenti. Dalla sola approvazione assembleare dei lavori non puΓ² inoltre desumersi lβadozione di un regime diverso da quello legale.
Ma cosa succede se il regolamento cita i lastrici solari tra le parti comuni generali soggette alla tabella A? Secondo il Tribunale, nulla cambia, perchΓ© una clausola simile si limita a ricalcare lβart. 1117 c.c. e non incide sui criteri di riparto.
La decisione e il ragionamento del Tribunale
Il Tribunale ha rigettato tutte le domande dellβattore e lo ha condannato al rimborso delle spese di lite, liquidate in [OMISSIS] per compenso, oltre spese generali, Iva e Cpa, con distrazione in favore del difensore del condominio. La motivazione procede secondo lβordine logico dei motivi, esaminando per primo quello sui vizi procedurali, perchΓ© la violazione delle regole di formazione dellβatto lo renderebbe invalido a prescindere dal contenuto.
Su questo versante il giudice ha escluso ogni vizio. Il verbale della delibera impugnata indicava analiticamente i condomini presenti, personalmente o per delega, in numero di sette, e nellβunico caso di delega indicava anche il delegato, con le relative quote millesimali. Tutte le decisioni risultavano assunte allβunanimitΓ dei presenti, sicchΓ© non occorreva specificare altro, avendo votato a favore tutti coloro che partecipavano allβassemblea.
Quanto al secondo motivo, il Tribunale ha anzitutto ritenuto che lβattore conservasse lβinteresse a impugnare. Se la spesa fosse stata ripartita tra tutti i condomini invece che tra quelli della verticale, la sua quota sarebbe diminuita. Nel merito ha rilevato che il regolamento non Γ¨ in atti, ma ha ritenuto che la clausola rilevante fosse quella riportata nella sentenza del 1998. Ne ha dato perΓ² una lettura diversa. La tabella A assegna i millesimi di partecipazione alla comproprietΓ delle parti comuni a tutti i condomini, ma ciΓ² non significa che deroghi allβart. 1123, secondo comma, e allβart. 1126 c.c.. Una deroga ai principi del condominio parziario avrebbe dovuto essere espressa, e non puΓ² desumersi da una clausola che sostanzialmente riproduce lβart. 1117 c.c..
Il giudice ha quindi verificato come fosse stata costruita la tabella TZ. Partendo dai valori millesimali generali, essa ha determinato quelli da attribuire alle sole unitΓ comprese nella verticale coperta dal lastrico, ed Γ¨ stata dunque coerente con il principio richiamato. Lβattore, peraltro, non aveva contestato nel merito il valore attribuito al proprio immobile, limitandosi a contestare lβapplicazione di una Β«tabella inesistenteΒ», laddove erano stati applicati soltanto i principi sul condominio parziale. Di qui lβinsussistenza dellβeccesso di potere denunciato.
Lβultimo capo riguardava i sei millesimi attribuiti al Β«condominioΒ» nel frontespizio dei verbali, corrispondenti al valore dellβex locale caldaia del dismesso impianto di riscaldamento centralizzato. Quei millesimi vengono conteggiati nelle votazioni, senza che sia chiaro chi esprima il voto per tale soggetto. Il condominio ha ammesso lβerrore, consistente nellβassegnare il valore a un Β«soggetto giuridicamente inesistenteΒ» invece di ripartirlo tra i condomini. Il Tribunale ha tuttavia osservato che, per ottenere la correzione, lβattore avrebbe dovuto proporre una domanda di revisione delle tabelle, della quale mancavano i requisiti minimi. Lβattore non aveva neppure prospettato quali valori millesimali dovessero assumere le unitΓ immobiliari dopo la correzione, perciΓ² la generica richiesta di ripartire i millesimi non poteva essere presa in considerazione.
Sulle spese, il giudice ha applicato la soccombenza, qualificando la causa di valore indeterminabile e di complessitΓ bassa. Ha liquidato i parametri minimi, considerata lβestrema semplicitΓ del giudizio e lβassenza di attivitΓ istruttoria.
Per il professionista le conseguenze pratiche sono due. Chi contesta un riparto ex art. 1126 c.c. non puΓ² affidarsi alla sola lettura estensiva di una clausola regolamentare che richiami i lastrici tra le parti comuni, perchΓ© la deroga al condominio parziale richiede una previsione espressa. Chi lamenta errori nelle tabelle, come lβattribuzione di millesimi a un soggetto inesistente, deve formulare una domanda di revisione con lβindicazione dei valori ritenuti corretti. Lβammissione dellβerrore da parte del condominio non basta, da sola, a fondare la pretesa.