La Suprema Corte rivoluziona l’approccio alle contestazioni dei contributi condominiali, stabilendo che il condomino può eccepire la nullità delle delibere che mettono a rischio la stabilità delle parti comuni. Una decisione che rafforza la tutela dei diritti individuali e chiarisce definitivamente i confini tra nullità e annullabilità nel contesto delle impugnazioni condominiali.
Il caso esaminato dalla Cassazione mette in luce come le delibere che approvano lavori pregiudizievoli per la sicurezza delle strutture comuni non solo sono nulle, ma tale nullità può essere fatta valere anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo. Un principio fondamentale che tutela l’integrità strutturale degli edifici e amplia gli strumenti di difesa dei condomini.
La vicenda processuale prende le mosse da un decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di oneri condominiali relativi a lavori straordinari, contestato da un condomino che ne eccepiva l’illegittimità per il pericolo che i lavori comportavano alla stabilità del cortile comune. La Corte di Appello aveva erroneamente ritenuto che tali motivi non potessero essere fatti valere in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, ma la Cassazione ha corretto questa impostazione, chiarendo che la nullità delle delibere può sempre essere rilevata, anche d’ufficio, quando emerga dagli atti.
Questa ordinanza rappresenta un importante punto di svolta nella giurisprudenza condominiale, in quanto consolida l’orientamento secondo cui le delibere che incidono sui diritti individuali dei condomini sulle cose comuni sono affette da nullità radicale e non da semplice annullabilità, potendo quindi essere contestate in qualsiasi momento e in qualsiasi sede, senza i limiti temporali previsti dall’art. 1137 c.c.
Il ragionamento della Corte si fonda su un’attenta analisi del rapporto tra il procedimento di ingiunzione ex art. 63 disp. att. c.c. e i vizi delle delibere condominiali che ne costituiscono il fondamento, affermando che quando l’oggetto della delibera è illecito perché compromette la stabilità e la sicurezza dell’edificio, la delibera è nulla e tale nullità può essere rilevata in qualsiasi stato e grado del giudizio.
➡️RICHIEDI UNA CONSULENZA ⬅️ all’Avv. Cosimo Montinaro – email segreteria@studiomontinaro.it
Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
- SCARICA LA SENTENZA ⬇️
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia giudiziaria prende avvio dall’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del signor Leanza Orazio, al quale veniva intimato il pagamento della somma di euro 6.347,00 a titolo di oneri condominiali per lavori straordinari deliberati dall’assemblea del Condominio di via Masaniello in Catania. Il condomino proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, contestando la legittimità delle delibere assembleari che avevano approvato i lavori, sostenendo che questi fossero difformi da quelli ordinati con una precedente sentenza emessa nei confronti del condominio e, soprattutto, che fossero pregiudizievoli per la stabilità e la sicurezza del cortile condominiale.
La questione centrale, di notevole rilevanza pratica, concerneva la possibilità per il condomino di eccepire la nullità delle delibere condominiali in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, senza dover necessariamente esperire l’azione di impugnazione prevista dall’art. 1137 c.c. entro i termini di decadenza ivi previsti. Il condomino sosteneva che dalla consulenza tecnica d’ufficio espletata in un connesso procedimento di denuncia di nuova opera da lui introdotto, risultava che i lavori approvati compromettevano gravemente la stabilità e l’integrità dell’edificio, con l’effetto che le relative deliberazioni assembleari dovevano ritenersi nulle perché assunte contra legem e aventi un oggetto illecito.
Il Tribunale in primo grado respingeva l’opposizione, ritenendo che i motivi dedotti dall’opponente, relativi all’illegittimità delle delibere condominiali, non potessero essere fatti valere in sede di opposizione a decreto ingiuntivo. Tale decisione veniva confermata dalla Corte d’Appello di Catania, che motivava il rigetto affermando l’improponibilità da parte dell’opponente dei motivi con cui aveva dedotto l’illegittimità delle delibere condominiali, ritenendo che tali eccezioni non potessero essere avanzate in sede di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di contributi condominiali.
La Corte territoriale aggiungeva che la domanda di nullità delle delibere era comunque infondata, in quanto le ragioni addotte dall’opponente non integravano cause di nullità della delibera, ma semmai di annullabilità della stessa. In particolare, secondo la Corte d’Appello, il fatto che le delibere avessero approvato lavori difformi da quelli ordinati con una precedente sentenza e che fossero poco risolutivi o pregiudizievoli per la stabilità del cortile condominiale, non costituiva motivo di nullità, bensì eventualmente di annullabilità, e come tale soggetto al termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c.
Avverso tale sentenza, il condomino proponeva ricorso per Cassazione, articolando quattro motivi di impugnazione. Con il primo motivo, denunciava violazione e falsa applicazione dell’art. 1137 e dell’art. 1421 c.c., nonché dell’art. 36 c.p.c., contestando l’affermazione secondo cui il condomino non potesse dedurre la nullità della delibera in sede di opposizione a decreto ingiuntivo. Con il secondo motivo, lamentava che la Corte d’Appello non avesse ravvisato nei fatti addotti una causa di nullità delle delibere condominiali, nonostante queste avessero approvato lavori che compromettevano la stabilità dell’edificio.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il quadro normativo di riferimento per la presente controversia si incentra innanzitutto sull’articolo 1137 del codice civile, che disciplina l’impugnazione delle delibere condominiali, prevedendo che le deliberazioni dell’assemblea possano essere impugnate dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti davanti all’autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla data della deliberazione o, per gli assenti, entro trenta giorni dalla comunicazione. Tale norma rappresenta il fondamento per l’impugnazione delle delibere annullabili, ossia quelle affette da vizi che non ne compromettono radicalmente la validità.
Parallelamente, assume rilievo centrale l’articolo 1421 del codice civile, che stabilisce il principio generale secondo cui la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può essere rilevata d’ufficio dal giudice. Questa disposizione, applicata al contesto condominiale, comporta che le delibere nulle, a differenza di quelle meramente annullabili, possono essere contestate in qualsiasi momento e in qualsiasi sede giudiziaria, senza essere soggette al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c..
Per quanto riguarda specificamente il recupero dei contributi condominiali, assume rilevanza l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che attribuisce all’amministratore la facoltà di ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per la riscossione dei contributi dovuti in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea. Tale disposizione non contiene però alcuna preclusione alla possibilità di eccepire la nullità della delibera posta a fondamento del credito azionato in sede monitoria.
Quanto ai precedenti giurisprudenziali, la decisione della Corte di Cassazione si inserisce in un percorso evolutivo che ha visto il consolidarsi di un orientamento favorevole alla possibilità di far valere la nullità delle delibere anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo. In particolare, la sentenza richiama espressamente la pronuncia delle Sezioni Unite n. 9839 del 2021, che ha definitivamente affermato che nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare la nullità della delibera condominiale posta a fondamento della pretesa creditoria.
Tale pronuncia ha superato precedenti incertezze interpretative, chiarendo che, mentre il rilievo delle cause di annullabilità resta condizionato alla proposizione della specifica azione di impugnativa entro i termini previsti dall’art. 1137 c.c., la nullità, configurandosi come un vizio radicale del negozio giuridico, impedisce allo stesso di produrre qualsiasi effetto giuridico e può quindi essere rilevata in qualsiasi sede e senza limiti temporali.
Rilevante è anche il richiamo alla sentenza delle Sezioni Unite n. 4806 del 2005, che ha operato una fondamentale distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili, collocando tra le prime quelle prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle che esulano dalla competenza dell’assemblea e quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva dei condomini.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha accolto i primi due motivi di ricorso, riconoscendo la fondatezza delle censure mosse dal ricorrente. In primo luogo, la Suprema Corte ha riaffermato il principio, ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare la nullità della delibera condominiale posta a fondamento della pretesa creditoria del condominio.
Tale principio trova la sua ragione d’essere nel fatto che l’esistenza e l’efficacia della delibera condominiale costituiscono condizione della sussistenza del credito azionato, mentre la nullità si configura come un vizio radicale del negozio giuridico che impedisce, per sua natura, allo stesso di produrre alcun effetto nel mondo del diritto. Di conseguenza, il giudice dell’opposizione può accertare, anche d’ufficio, ai sensi dell’art. 1421 c.c., laddove le relative circostanze risultino dagli atti, la nullità della delibera condominiale e revocare, di conseguenza, il decreto ingiuntivo.