Corte d’Appello di Catania, Sez. II, n. 1297/2026: riformata l’ordinanza di primo grado e respinta l’impugnazione delle delibere assembleari.
Un condomino ritiene illegittime le delibere del supercondominio e le impugna, ma il rappresentante del proprio condominio, in assemblea, ha votato a favore. Può proseguire? Secondo la Corte d’Appello di Catania, in quel caso no. Il giudice di secondo grado ha riformato l’ordinanza che aveva annullato le delibere del supercondominio per un presunto vizio nella nomina del rappresentante, e ha poi chiarito chi può davvero impugnare e a quali condizioni. La pronuncia tocca due snodi ricorrenti nel contenzioso condominiale, cioè l’effetto dell’annullamento sopravvenuto della delega e la legittimazione del singolo partecipante quando la volontà si forma attraverso i rappresentanti ex art. 67 disp. att. c.c.. Ripercorriamo il ragionamento della Corte, perché la legittimazione a impugnare le delibere del supercondominio segue regole specifiche.
La vicenda processuale
Nel 2014 l’assemblea di uno dei condominii componenti il supercondominio designò un proprio rappresentante ai sensi dell’art. 67, comma 3, disp. att. c.c.. Quella deliberazione fu impugnata, ma non ne venne sospesa l’efficacia. Il rappresentante partecipò così alle riunioni dell’assemblea dei rappresentanti tenutesi nel 2020 e nel 2021, e nel 2021 il condominio adottò una nuova deliberazione di nomina, che il supercondominio invocò come ratifica della precedente.
Nel 2021 una condomina ha depositato ricorso ex art. 702-bis c.p.c. per l’annullamento delle deliberazioni assunte nelle due riunioni, deducendo numerosi motivi in via cumulativa e alternativa. Con ordinanza ex art. 702-ter c.p.c. del 2024 il Tribunale di Siracusa ha accolto il ricorso. Ha ritenuto che la deliberazione del 2021 non potesse sanare la nomina del 2014, perché le maggioranze con cui era stata approvata non tenevano conto di tutti i condomini proprietari, in assenza di un’anagrafe condominiale, e ne ha dedotto che la rappresentante non avesse validamente rappresentato il condominio, con conseguente difetto dei quorum.
Il supercondominio ha proposto appello nel 2024 con quattro motivi, e la condomina si è costituita chiedendo la conferma dell’ordinanza e proponendo appello incidentale sulle sole spese di primo grado. La Corte ha sospeso l’efficacia esecutiva del provvedimento ex art. 283 c.p.c.. Nel corso del giudizio la condomina ha prodotto una sentenza del Tribunale di Siracusa del 2024, che aveva annullato per carenza di quorum la deliberazione di nomina del 2014, sostenendo che l’effetto retroattivo dell’annullamento travolgesse la partecipazione della rappresentante alle riunioni e, con essa, le deliberazioni adottate. La causa è stata decisa nel 2026.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il perno è l’art. 67, commi 3 e 4, disp. att. c.c., che nei supercondominii con più di sessanta partecipanti impone a ciascun condominio di designare un rappresentante per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore, in una forma di delega collettiva obbligatoria introdotta per semplificare convocazione e formazione della volontà assembleare. Sui quorum incidono gli artt. 1136 e 1137 c.c., il secondo dei quali disciplina l’impugnazione delle deliberazioni, mentre l’art. 1130-bis c.c. viene in rilievo per la nota sintetica esplicativa della gestione che accompagna il rendiconto.
Sul piano processuale operano l’art. 346 c.p.c., che riguarda la riproposizione in appello delle domande e delle eccezioni non accolte in primo grado, e l’art. 283 c.p.c., in forza del quale la Corte ha sospeso l’efficacia esecutiva dell’ordinanza. Per le spese valgono i parametri del d.m. n. 55/2014 come modificato dal d.m. n. 147/2022, mentre l’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002 regola il versamento di un ulteriore contributo unificato in caso di rigetto integrale dell’impugnazione incidentale.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il supercondominio nasce ipso iure et facto, se il titolo non dispone diversamente, quando più condominii autonomi hanno beni o servizi comuni, restando distinto da ciascuno di essi (Cass. civ. n. 2406/2024). Quando i partecipanti superano le sessanta unità la delega ai rappresentanti è obbligatoria, e nella specie la Corte ha ritenuto pacifico il superamento della soglia. La stessa pronuncia chiarisce che l’eventuale mancanza di tabelle millesimali proprie del supercondominio non invalida automaticamente le deliberazioni, perché spetta all’impugnante dimostrare la concreta carenza dei quorum.
Sulla sorte degli atti adottati con una nomina poi caduta, la Cassazione esclude una nullità per propagazione delle deliberazioni approvate nel frattempo. In caso di revoca o annullamento della delibera di nomina dell’amministratore restano legittimi gli atti compiuti, se correlati ai poteri di gestione essenziali o indifferibili e all’esigenza di continuità amministrativa e di tutela dell’affidamento (Cass. civ. n. 28196/2024). A maggior ragione, se l’invalidità non è ancora stata dichiarata, l’amministratore continua a rappresentare i condomini fino alla sostituzione (Cass. civ. n. 7699/2019).
Quanto alla legittimazione, la decisione dell’assemblea dei rappresentanti può essere impugnata da ogni singolo condomino solo se il suo rappresentante è rimasto assente, dissenziente o astenuto (Cass. civ. n. 8254/2025; in senso conforme Cass. civ. n. 20052/2025). Se invece il rappresentante ha contribuito con il voto favorevole, anche contro la volontà dei rappresentati, il rimedio attiene a un vizio della delega o a una carenza del potere rappresentativo e segue le regole generali sul mandato.
Delibere del supercondominio e voto del rappresentante
Il principio guida collega il voto del rappresentante all’azione del singolo. In un supercondominio la volontà si forma attraverso i delegati, il condomino non vota direttamente, e la possibilità di contestare la decisione dipende da come ha votato chi lo rappresentava. La Corte ha applicato la regola punto per punto dell’ordine del giorno. La condomina è risultata priva di legittimazione per il bilancio consuntivo del 2019, approvato con il voto favorevole della rappresentante, e lo stesso vale per i bilanci provvisori e il preventivo adottati nel 2021. Identica soluzione per la mancata riconferma dell’amministratore, perché la rappresentante, votando contro la rinomina, aveva contribuito alla decisione.
Ma cosa succede se il rappresentante ha agito contro la volontà del condominio? Si apre la tutela secondo le regole del mandato, non l’impugnazione individuale. Non sono invece impugnabili le voci che l’assemblea non ha approvato, come il preventivo del 2020 e la riconferma o revoca dell’amministratore, rinviata a una riunione successiva.
La decisione e il ragionamento della Corte
La Corte ha accolto l’appello principale e, in riforma dell’ordinanza, ha rigettato il ricorso con cui la condomina aveva impugnato le deliberazioni del 2020 e del 2021. L’appello incidentale sulle spese di primo grado è stato respinto di conseguenza, e le spese di entrambi i gradi sono state poste a carico della condomina, risultata integralmente soccombente.
Il percorso muove dal terzo motivo, esaminato per primo perché logicamente preliminare. Il Tribunale aveva giudicato la deliberazione del 2021 incapace di ratificare la nomina del 2014 per vizi nelle maggioranze, e ne aveva tratto la mancanza di valida rappresentanza. La Corte ha ribadito l’ammissibilità della sentenza sopravvenuta prodotta dalla condomina, respingendo l’eccezione di tardività, ma ne ha escluso l’effetto invalidante. Quando furono adottate le deliberazioni impugnate la nomina del 2014 era efficace, perché impugnata ma non sospesa né annullata, e l’annullamento è intervenuto soltanto nel 2024. L’impugnazione non bastava a privare la rappresentante del potere di partecipare, e l’annullamento successivo non produce invalidità derivata delle delibere assunte medio tempore. Il principio dettato per l’amministratore è stato esteso al rappresentante dell’art. 67, comma 3, disp. att. c.c. per identità di ratio. Il primo e il secondo motivo sono rimasti assorbiti.
Superato questo primo profilo, la Corte ha esaminato le censure riproposte ai sensi dell’art. 346 c.p.c., verificando in via preliminare la legittimazione dell’appellata. Ne è risultato il difetto di legittimazione rispetto a tutte le deliberazioni approvate con il voto favorevole della rappresentante e a quella sulla mancata riconferma dell’amministratore. Restava la sola delibera sul bilancio consuntivo provvisorio del 2020, approvata nonostante il voto contrario della rappresentante.
Su quest’ultima tutte le censure sono state giudicate infondate. Il motivo sull’inapplicabilità dell’art. 67 per difetto del numero minimo di condominii è stato respinto, perché il supercondominio sorge ipso iure et facto in presenza di beni o servizi comuni, ed era pacifico il superamento della soglia dei sessanta partecipanti. Le doglianze sulla difformità tra il numero dei condominii e quello dei rappresentanti convocati erano meramente assertive, e l’onere di provare il vizio grava sull’impugnante. L’assenza di tabelle millesimali proprie non rende invalida la delibera, e dal verbale risultava comunque la partecipazione di sette rappresentanti su otto e l’approvazione con un solo voto contrario. Le voci contestate come straordinarie attenevano a gestione ordinaria o a obbligazioni derivanti da provvedimenti passati in giudicato, e la competenza dell’assemblea dei rappresentanti su rendiconto e riparto trova conferma in giurisprudenza (Cass. civ. n. 9309/2026). La provvisorietà del bilancio non ne esclude validità ed efficacia, perché giustificata dall’attesa di nuove tabelle. Le restanti doglianze, sul collegamento tra esercizi, sulle poste contabili, sulla nota sintetica ex art. 1130-bis c.c. e sugli errori contabili ipotetici, sono state respinte per carenza di allegazione o perché smentite dai documenti. Non sono state esaminate, infine, le ragioni di invalidità introdotte per la prima volta nelle note conclusionali di primo grado, scritti che hanno funzione solo illustrativa.
Le spese sono state liquidate con i valori medi per tutte le fasi del primo grado e per quelle d’appello, salvo i valori minimi per la trattazione, non essendosi svolta istruttoria in senso stretto, considerando il valore indeterminabile e la bassa complessità della causa. La Corte ha dato atto, inoltre, dei presupposti per il versamento di un ulteriore contributo unificato da parte dell’appellante incidentale.
Per il professionista le indicazioni sono concrete. Prima di impugnare una delibera del supercondominio occorre verificare come ha votato il rappresentante del proprio condominio, perché il voto favorevole sposta il conflitto sul piano del mandato. Quanto alla nomina del rappresentante, il suo vizio, anche se accertato, non travolge le delibere già adottate quando la nomina era efficace. Le censure su rendiconto e quorum vanno infine allegate e provate in modo specifico, poiché la Corte ha ritenuto insufficienti le doglianze assertive e quelle introdotte con le sole note conclusionali.