Corte d’Appello di Roma, n. 6670/2026: rigettato l’appello, confermata l’invalidità della delibera di nomina dell’amministratore di un’autorimessa.
Chi governa un condominio box auto quando un solo soggetto detiene la maggioranza dei millesimi e il regolamento rinvia alle regole della comunione? La Corte d’Appello di Roma ha stabilito che quel rinvio non basta. Il condominio box auto nasce dal rapporto di accessorietà tra parti comuni e unità individuali, non dal lessico usato nel titolo, e la nomina dell’amministratore richiede le maggioranze dell’art. 1136 c.c.. Il caso riguardava un’autorimessa costruita su concessione pubblica, con box ceduti in proprietà superficiaria. Un regolamento contrattuale poteva davvero trasformare quel condominio box auto in comunione ordinaria? No. Il discrimine tra le due figure passa dalla funzione dei beni comuni, e la sentenza lo ricostruisce clausola per clausola. Prima la vicenda, poi le norme, infine il ragionamento.
La vicenda processuale
Una società aveva realizzato nella provincia di Roma un Edificio-Parcheggio, sulla base di un progetto approvato nel 1999 e di una convenzione con l’ente locale stipulata nel 2000, destinato a divenire di proprietà pubblica dopo novant’anni. Cedette poi la proprietà superficiaria di alcuni box, compresi in una porzione del Complesso, con atti ai quali era allegato un regolamento contrattuale. L’art. 14, comma 4, del regolamento richiamava gli artt. 1100 e ss. c.c. per lo svolgimento, le maggioranze e le attribuzioni delle assemblee riguardanti le comproprietà.
Nel 2018, in seconda convocazione, l’assemblea generale fu chiamata a nominare l’amministratore. La società, titolare della maggioranza dei millesimi, indicò un professionista e votò a favore. Gli altri cento partecipanti presenti si astennero. Due proprietari superficiari di box, uno dei quali agiva anche quale amministratore di un condominio, convennero il Complesso davanti al Tribunale di Roma: chiesero di accertare l’applicabilità della disciplina condominiale, di dichiarare nulla la clausola e di annullare la delibera. Il Complesso eccepì il difetto di legittimazione attiva dell’amministratore, il difetto di integrità del contraddittorio e la propria carenza di legittimazione passiva; la società intervenne sostenendo la tesi della comunione. Il giudice dispose l’integrazione del contraddittorio verso tutti i partecipanti, con notifica per pubblici proclami, e i chiamati restarono contumaci.
Il Tribunale, con sentenza n. 5425/2021, accolse le domande e compensò le spese. La società ha impugnato la pronuncia, lamentando la violazione dell’art. 112 c.p.c. per il mancato esame della derogabilità dell’art. 1117-bis c.c. e sostenendo che titolo, natura superficiaria dei diritti e obblighi verso l’ente concedente giustificassero il regime della comunione. Gli appellati hanno chiesto il rigetto. Il Complesso e i proprietari dei box sono rimasti contumaci, e la causa è stata trattenuta in decisione nel 2026.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
L’art. 1117 c.c. elenca le parti comuni dell’edificio: le parti necessarie all’uso comune, le aree e i locali destinati ai servizi comuni, le opere, le installazioni e gli impianti destinati all’uso comune, salvo che il titolo disponga diversamente. L’art. 1117-bis c.c. estende, in quanto compatibili, le regole del condominio alle ipotesi in cui più unità immobiliari o più edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo precedente. Su questa disposizione l’appellante ha costruito la tesi della derogabilità.
Sul versante delle maggioranze, l’art. 1136 c.c. richiede per la nomina dell’amministratore, al comma 4, la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. L’art. 1138, comma 4, c.c. vieta al regolamento di derogarvi. A queste norme si contrappongono gli artt. 1100 e ss. c.c. sulla comunione, richiamati dal regolamento contrattuale. Entrano poi nel ragionamento l’art. 1123, comma 3, c.c. sul condominio parziale, gli artt. 1123 e 1124 c.c. sul riparto delle spese e l’art. 1118, commi 2 e 3, c.c. sulla non rinunciabilità delle parti comuni.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il nodo teorico è la distinzione tra condominio e comunione ordinaria. Nel primo, osserva la Corte, le parti comuni sono legate alle proprietà esclusive da un vincolo strumentale stabile e non hanno un’utilità autonoma rispetto ad esse. Nella seconda il bene conserva una propria autonomia funzionale ed è suscettibile di godimento diretto da parte dei comunisti. Il criterio richiama Cass. civ., sez. II, n. 4973/2007, che colloca il discrimine nella strumentalità del bene comune al godimento della proprietà individuale e nella sua carenza di autonoma utilità. Richiama anche Cass. civ., sez. II, n. 32237/2019, secondo cui la disciplina condominiale opera, salvo titolo contrario, quando più immobili sono legati da cose, impianti o servizi comuni in rapporto di accessorietà. Si aggiunge Cass. civ., sez. II, n. 884/2018, riferita ai proprietari di spazi destinati a posti auto compresi in un complesso immobiliare.
Il condominio parziale, poi, si configura ex lege quando un bene, per caratteristiche strutturali e funzionali, serve o è goduto in via esclusiva da una parte soltanto dell’edificio: così Cass. civ., sez. II, n. 791/2020. Quanto alla superficie, Cass. civ., sez. I, n. 22534/2023 la descrive come diritto reale analogo alla proprietà, che attribuisce al superficiario le facoltà del dominus sul bene edificato, salvi i limiti del titolo costitutivo. La sentenza non segnala contrasti e si appoggia a questi precedenti.
Condominio box auto: solo una clausola specifica e inequivoca esclude il regime condominiale
La disciplina condominiale si applica per la concreta conformazione del rapporto reale, quale risulta dalla consistenza dei beni e dal titolo, e non per una presunzione astratta. Il titolo può escludere la comunione di determinati beni, ma occorre una previsione specifica e inequivoca, che non si ricava dal semplice richiamo lessicale alla comproprietà o alle regole della comunione per il funzionamento dell’assemblea. La clausola sul computo delle maggioranze pro quota non vale, dunque, come titolo contrario.
Ma cosa succede se il regolamento richiama espressamente gli artt. 1100 e ss. c.c. per le assemblee? Secondo la Corte, quel richiamo introduce una disciplina assembleare incompatibile con norme inderogabili, perché l’art. 1138, comma 4, c.c. impedisce di derogare all’art. 1136 c.c.. La clausola censurata, del resto, riguardava lo svolgimento, le maggioranze e le attribuzioni delle assemblee sui beni comuni, non la sola nomina dell’amministratore.
La decisione e il ragionamento della Corte
La Corte ha disposto il rigetto dell’appello e ha confermato la sentenza del Tribunale. Ha condannato la società alle spese del grado, liquidate in [OMISSIS] per compensi oltre rimborso forfettario del 15% e accessori di legge, dando atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato ex art. 1, comma 17, l. 228/2012.
Il primo passaggio riguarda l’art. 112 c.p.c.. La Corte esclude l’omessa pronuncia: la censura investe, a ben vedere, l’ampiezza e il contenuto della motivazione delle statuizioni rese dal Tribunale. Il giudice d’appello può integrare e correggere la motivazione purché confermi il dispositivo, si fondi sulle risultanze del processo, resti entro il devolutum e non tocchi il giudicato, come ricorda Cass. civ., sez. VI-2, n. 17681/2021. Entro quel perimetro procede a interpretare il regolamento e gli atti di cessione.
L’esame delle clausole porta a escludere che le parti abbiano voluto assoggettare alla comunione ordinaria i beni dell’art. 8. L’art. 1 descrive la compresenza di proprietà esclusive e comproprietà senza qualificarle come comunione ordinaria. L’art. 7 conferma la destinazione stabile dei beni generali al servizio dell’intero edificio e la correlazione tra titolarità delle unità e obbligo contributivo. L’art. 8 definisce proprietà comune indivisibile fondazioni, muri, scale, vani ascensore e reti, elenco che coincide, per natura e funzione, con le categorie dell’art. 1117 c.c.. L’art. 18 vieta la rinuncia ai beni comuni e non esonera dai contributi chi non li usa. Ne emerge un rapporto di «accessorietà necessaria» tra beni comuni e unità.
Pesa anche il confronto interno. Quando il regolamento ha voluto sottrarre beni alla proprietà comune, come negli artt. 3, n. 3, e 13, lo ha detto in modo espresso, con deroga dichiarata all’art. 1117 c.c.; per i beni dell’art. 8 una clausola analoga manca. Gli atti di cessione, con la quota in comproprietà sugli enti in comunione, sono compatibili con la fattispecie condominiale.
Le altre difese cadono una dopo l’altra. Rampe e ingressi autonomi, comuni al gruppo di unità servite, integrano al più un condominio parziale ex art. 1123, comma 3, c.c., senza convertire il rapporto in comunione. La superficie e la proprietà del suolo in capo alla società non escludono la contitolarità necessaria delle parti comuni. Manutenzione, fideiussioni, sanzioni e decadenza previste dalla convenzione definiscono la responsabilità della concessionaria verso l’ente, ma non qualificano come comunione i rapporti tra i titolari delle unità. Né occorre concentrare nella società il potere assembleare: i suoi poteri di modifica, esercitabili con il consenso dell’ente, e quelli dell’amministratore sulle parti comuni operano su piani distinti. Nemmeno l’approvazione del regolamento da parte dell’ente sottrae al giudice ordinario il controllo sulla clausola delle maggioranze.
Per chi redige o contesta un regolamento di autorimessa, il percorso della Corte offre una traccia operativa: verificare se i beni comuni sono strumentali alle unità, cercare deroghe espresse all’art. 1117 c.c. riferite a beni determinati, controllare che le maggioranze assembleari non contraddicano gli artt. 1136 e 1138 c.c.. Sulle spese, la Corte ha applicato i valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale e non ha liquidato la fase istruttoria o di trattazione, perché alla prima udienza la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni, richiamando Cass. civ., sez. III, n. 25664/2025.