Cass. civ., Sez. II, n. 6624/2026: il condomino può installare l’ascensore a proprie spese anche senza autorizzazione assembleare, in base all’art. 1102 c.c..
Un condomino chiede il permesso di modificare una finestra per raggiungere un’altra scala e usare l’ascensore lì installato. L’assemblea nega. La Cassazione, con la sentenza n. 6624/2026, chiarisce che il diniego non è decisivo. Chi vuole installare o utilizzare un ascensore a proprie spese può fondare il proprio diritto direttamente sull’art. 1102 c.c.., senza dover attendere il via libera dei condomini riuniti in assemblea. La pronuncia interviene su una questione ricorrente nella prassi condominiale, specie negli edifici privi di ascensore costruiti prima dell’introduzione degli obblighi di accessibilità. La Corte affronta due profili distinti e ugualmente rilevanti: da un lato l’ammissibilità della domanda di accertamento della proprietà quando la controparte si limita a contestarla in via difensiva; dall’altro il rapporto tra la delibera assembleare negativa e il diritto individuale del condomino a servirsi della cosa comune per finalità di miglior godimento.
La vicenda processuale
La vicenda ha origine dalla richiesta di un condomino, proprietario di un’unità immobiliare in un edificio condominiale di Salerno, di modificare una finestra sul muro perimetrale per collegarsi, tramite una passerella di nuova costruzione, alla scala su cui era già installato un ascensore. L’intervento avrebbe comportato spese a carico solo di alcuni condomini e avrebbe interessato una terrazza-giardino di pertinenza dell’appartamento del richiedente. L’assemblea condominiale, con delibera del [OMISSIS], negò l’autorizzazione.
Il condomino impugnò la delibera davanti al Tribunale, chiedendo l’accertamento del proprio diritto a eseguire gli interventi necessari per l’uso dell’ascensore. Il Tribunale annullò la delibera per difetto di motivazione, ma ritenne di non poter spingersi oltre, richiamando i limiti al sindacato giurisdizionale sul merito delle decisioni assembleari. In appello, la Corte territoriale confermò questa impostazione: dichiarò inammissibile la domanda di accertamento della proprietà della terrazza-giardino, ritenendo che la contestazione sollevata dalla controparte fosse una mera difesa e non un’eccezione in senso proprio; ritenne inoltre assorbite le ulteriori domande per effetto dell’annullamento della delibera. Il condomino ha proposto ricorso per cassazione articolato su sei motivi, cui ha resistito con controricorso l’altra condomina coinvolta nella controversia.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il ricorso ruota attorno a un intreccio di norme processuali e sostanziali. Sul piano processuale vengono in rilievo gli artt. 34, 99, 112 e 183 c.p.c.., che disciplinano rispettivamente l’accertamento incidentale con efficacia di giudicato, la domanda di parte, la corrispondenza tra chiesto e pronunciato e i termini per l’introduzione di nuove domande. Sul piano sostanziale, l’articolo cardine è l’art. 1102 c.c.., che regola l’uso della cosa comune da parte del singolo condomino, insieme all’art. 1120 c.c.. sulle innovazioni deliberate dall’assemblea.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il primo nodo riguarda la distinzione tra eccezione in senso stretto e mera difesa. Quando il convenuto si limita a negare il diritto vantato dall’attore, senza introdurre fatti nuovi che ne paralizzino l’efficacia, la giurisprudenza qualifica questa condotta come attività difensiva. La Corte d’appello aveva ritenuto che le deduzioni della controparte, volte a contestare la proprietà della terrazza-giardino, rientrassero in questa categoria, precludendo così all’attore la possibilità di proporre, in corso di causa, una domanda di accertamento con efficacia di giudicato. Le Sezioni Unite hanno però di recente affermato un principio diverso in materia di azione negatoria di servitù: «in caso di esercizio dell’azione negatoria della servitù, di cui all’art. 949 c.c., in un processo soggetto alle regole previgenti rispetto alle modifiche di cui all’art. 3, comma 12, lett. i), e comma 13, lett. b), del d.lgs. n. 149 del 2022, l’attore, anche a fronte della contestazione del diritto di proprietà operata dal convenuto con la comparsa di risposta, può proporre domanda di accertamento del suddetto diritto con efficacia di giudicato, ai sensi dell’art. 34 c.p.c., non solo nell’udienza di cui all’art. 183 c.p.c. ma anche con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.» (Cass. S.U. n. 11455/2025). La stessa Corte aveva già chiarito, con riferimento specifico all’impugnazione delle delibere assembleari ex art. 1137 c.c.., che la questione dell’appartenenza di un’unità immobiliare, in quanto incidente sul rapporto di condominialità, può formare oggetto di accertamento incidentale privo di efficacia di giudicato, salvo domanda esplicita ai sensi dell’art. 34 c.p.c.. (Cass. n. 35794/2021).
Il principio guida: l’ascensore e l’art. 1102 c.c..
Il secondo motivo di ricorso, accolto dalla Corte, riguarda invece il rapporto tra la delibera assembleare negativa e il diritto del singolo condomino. Ma cosa succede se l’assemblea nega l’autorizzazione a installare un ascensore? La risposta della Cassazione è netta: quando la spesa per l’innovazione resta interamente a carico del condomino che intende realizzarla, non trova applicazione l’art. 1120 c.c.., che presuppone una ripartizione degli oneri tra tutti i partecipanti, bensì la disposizione generale dell’art. 1102 c.c… La Corte richiama sul punto un principio già consolidato: «qualora un esborso relativo ad innovazioni non debba essere ripartito fra i condomini, per essere stato assunto interamente a proprio carico da uno di essi, trova applicazione la disposizione generale dell’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune – purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condòmini di farne uguale uso secondo il loro diritto – e può, perciò, apportare alla stessa, a proprie spese, le modificazioni necessarie a consentirne il migliore godimento» (Cass. n. 21462/2018). Un precedente più risalente aveva applicato questo principio proprio al caso dell’ascensore, affermando che il condomino ha facoltà di installarlo a proprie spese nella tromba delle scale, ponendolo a disposizione degli altri, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento in contraddittorio degli altri condomini, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo (Cass. n. 3508/1999).
La decisione e il ragionamento della Corte
La Cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti i restanti quattro. Quanto al primo motivo, la Corte ha ritenuto che la Corte d’appello avesse errato nel considerare inammissibile la domanda di accertamento della proprietà, poiché la contestazione sollevata dalla controparte, pur presentata come difesa, aveva reso la questione della titolarità un antecedente logico necessario della decisione, sul quale il giudice di merito aveva il dovere di pronunciarsi.
Quanto al secondo motivo, decisivo ai fini della cassazione con rinvio, la Corte ha censurato l’assorbimento improprio operato dalla Corte d’appello. Il ragionamento seguito dai giudici di legittimità distingue tra assorbimento in senso proprio, che ricorre quando la decisione sulla domanda assorbente esaurisce la tutela richiesta, e assorbimento in senso improprio, che si verifica quando la pronuncia esclude implicitamente la necessità di decidere sulle altre domande. In quest’ultimo caso, ha ricordato la Corte, «l’assorbimento erroneamente dichiarato si traduce in una omessa pronunzia» (Cass. n. 12193/2020). Nel caso di specie, la domanda fondata sull’art. 1102 c.c.. aveva una propria autonomia rispetto all’impugnazione della delibera assembleare: l’annullamento di quest’ultima non esauriva affatto la questione, dato che il diritto a installare l’ascensore a proprie spese può essere azionato indipendentemente dall’esito del procedimento assembleare. La Corte ha inoltre respinto l’eccezione di difetto di contraddittorio sollevata dalla controricorrente in memoria, ricordando che tale rilievo, seppur proponibile anche d’ufficio in ogni stato e grado, richiede l’indicazione puntuale degli atti processuali da cui emergano i presupposti dei litisconsorti pretermessi, e non può comunque essere introdotto per la prima volta con la memoria di replica ex art. 378 c.p.c… La sentenza impugnata è stata dunque cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d’appello di Salerno in diversa composizione, cui è demandata anche la liquidazione delle spese.