Trib. Palermo, n. 8397/2021 R.G.: dichiarata improcedibile la divisione ereditaria per mancata prova della regolarità urbanistico-edilizia del fabbricato.
Si può sciogliere una comunione ereditaria quando nessuno riesce a dimostrare che il fabbricato in comproprietà sia in regola sotto il profilo urbanistico? Il Tribunale di Palermo ha risposto di no. Il binomio divisione ereditaria e regolarità edilizia è legato da un nesso che le Sezioni Unite hanno qualificato come condizione dell’azione, e la pronuncia ne mostra le conseguenze pratiche in un giudizio iscritto nel 2021. Dopo una sentenza non definitiva che aveva accertato quote e composizione dell’asse, la domanda divisoria è stata dichiarata improcedibile. Il consulente non ha reperito alcun titolo edilizio e le parti non lo hanno prodotto. Il tema della divisione ereditaria e regolarità edilizia, dunque, non è un dettaglio da perito, ma un presupposto dell’intera azione. Seguono la vicenda, le norme di riferimento e il ragionamento del Giudice, con le indicazioni utili per chi assiste i coeredi in un giudizio divisorio.
La vicenda processuale
Nel 2021 una coerede ha citato in giudizio, davanti al Tribunale di Palermo, gli altri chiamati all’eredità per ottenere lo scioglimento della comunione ereditaria. Il processo è stato poi riassunto nei confronti degli eredi di una parte deceduta nel 2023. In causa era stata chiamata anche una creditrice ipotecaria, perché l’eventuale divisione fosse efficace pure nei suoi confronti.
Con sentenza non definitiva del 2024 il Tribunale aveva già dichiarato aperta la successione legittima, accertato la devoluzione dell’eredità in parti uguali ai quattro figli, individuato i beni immobili compresi nel relictum nella misura della quota indivisa di un mezzo della piena proprietà e rigettato le domande riconvenzionali di usucapione proposte dai convenuti. La causa era tornata sul ruolo istruttorio per procedere alla divisione, con riserva delle spese alla sentenza definitiva.
Il compendio consiste in un unico fabbricato, articolato in più unità immobiliari e costruito su un terreno in provincia di Palermo, che nel 1985 fu acquistato in regime di comunione legale. L’edificio comprende cinque unità, mentre quattro particelle di terreno circostanti sono indicate dalle parti come aree esterne a servizio del medesimo fabbricato.
Nella fase istruttoria il consulente tecnico d’ufficio ha effettuato il sopralluogo nel 2025. Nel 2026 ha chiesto di accedere alle pratiche di condono edilizio presso gli uffici competenti e, il giorno successivo, ha ricevuto comunicazione dell’irreperibilità dei relativi fascicoli. Ha quindi invitato le parti, con comunicazione via PEC, a produrre la documentazione amministrativa e urbanistico-edilizia necessaria per accertare la legittimità o la sanabilità degli immobili. L’invito è rimasto senza riscontro. Nello stesso 2026 il consulente ha rappresentato l’impossibilità di proseguire le operazioni e di predisporre un valido progetto divisionale, in mancanza dei titoli edilizi o di documentazione idonea ad attestare la sanabilità dei beni.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il punto di partenza è l’art. 713 c.c., richiamato dal Tribunale come sede della condizione dell’azione di divisione, intesa sotto il profilo della possibilità giuridica. Accanto a tale norma operano l’art. 46 del d.P.R. 380/2001 e l’art. 40, comma 2, della l. 47/1985, che impongono le dichiarazioni relative ai titoli edilizi, o gli atti equipollenti, quando si tratta di fabbricati abusivi o di loro parti. Sono disposizioni pensate per gli atti negoziali, ma le Sezioni Unite le hanno proiettate sulla divisione giudiziale, e il Tribunale ne fa applicazione. Rilevano inoltre l’art. 1113, comma 3, c.c., che ha giustificato la chiamata in causa della creditrice ipotecaria, e l’art. 92, comma 2, c.p.c., sulla compensazione delle spese in caso di reciproca soccombenza.
Gli istituti giuridici coinvolti
La comunione ereditaria si scioglie con la divisione, che può essere giudiziale quando i condividenti non raggiungono un accordo. Nel caso esaminato il Giudice ha dovuto verificare non la misura delle quote, già accertata con la pronuncia non definitiva, bensì la possibilità stessa di formare le porzioni. Un istituto contiguo è la divisione parziale, che le Sezioni Unite ammettono per i beni autonomamente divisibili anche quando nell’asse vi siano edifici abusivi. Un altro è la collazione dell’immobile donato a uno dei coeredi, questione che la sentenza ha dichiarato assorbita perché attività funzionale alla formazione delle porzioni.
Divisione ereditaria e regolarità edilizia, la condizione dell’azione secondo le Sezioni Unite
Il principio guida è quello affermato da Cass., Sez. Un., n. 25021/2019, richiamato espressamente dal Tribunale. La regolarità urbanistico-edilizia dei fabbricati costituisce una condizione dell’azione di divisione, sicché il giudice non può sciogliere la comunione, ordinaria o ereditaria, che abbia ad oggetto fabbricati abusivi o loro parti, in assenza delle dichiarazioni sui titoli edilizi o degli atti equipollenti. La mancanza della documentazione è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio.
Ma cosa accade se nell’asse vi sono anche altri beni? Le medesime Sezioni Unite chiariscono che la presenza di edifici abusivi non preclude la divisione giudiziale degli altri beni, purché autonomamente divisibili, anche senza il consenso degli ulteriori condividenti. La regola ha dunque un limite interno, e il Tribunale lo ha applicato con rigore, verificando se nel compendio esistessero beni di tale natura.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il dispositivo dichiara improcedibile la domanda di divisione. Il Giudice ha osservato che la mancata acquisizione della documentazione idonea a comprovare la regolarità del fabbricato impedisce di ritenere soddisfatta la condizione dell’azione. Non si tratta, dunque, di una valutazione sul merito della pretesa divisoria, ma di un ostacolo preliminare che il Tribunale ha constatato dopo l’istruttoria, quando il consulente non ha potuto procedere oltre.
Il passaggio più interessante riguarda la divisione parziale. Il Tribunale ha escluso di poterla disporre per due ragioni. Le unità immobiliari, infatti, sono porzioni di un unico fabbricato la cui regolarità non è comprovata, e la loro distinta identificazione catastale non basta a consentirne una divisione separata. Le particelle di terreno circostanti, d’altra parte, sono state indicate come destinate a servizio comune dell’edificio, e non sono emersi elementi per dimostrarne una consistenza e un’autonomia funzionale tali da renderle divisibili da sole. Mancavano, quindi, beni autonomamente divisibili ai quali applicare il principio che consente lo scioglimento parziale.
Sul piano delle spese la pronuncia articola tre scelte. Le spese della consulenza tecnica, sostenute nell’interesse comune per verificare la divisibilità del compendio, sono poste definitivamente a carico dei condividenti in proporzione alle rispettive quote, fermo il regime di anticipazione da parte dell’Erario conseguente all’ammissione delle parti al patrocinio a spese dello Stato. Le spese di lite sono compensate per intero ai sensi dell’art. 92, comma 2, c.p.c., in ragione della reciproca soccombenza, perché l’esito complessivo del giudizio comprende l’accoglimento delle domande di accertamento della devoluzione ereditaria e della composizione del relictum, il rigetto delle riconvenzionali di usucapione e la sopravvenuta improcedibilità della domanda divisoria. Anche nei rapporti con la creditrice ipotecaria le spese sono compensate, vista la natura della sua partecipazione, limitata alla tutela preventiva delle proprie ragioni.
Quanto alla creditrice, la sua richiesta di non subire pregiudizio dallo scioglimento è diventata priva di oggetto, perché nessuna modificazione dell’assetto proprietario è stata disposta e la garanzia ipotecaria non risulta toccata.
Per il professionista la lezione è concreta. Chi promuove o difende un giudizio divisorio su immobili deve procurarsi per tempo i titoli edilizi, o la prova della loro sanabilità, perché l’invito del consulente rimasto inevaso può costare l’intera azione. Nel caso esaminato, infatti, l’accertamento di quote e consistenza dell’asse, ottenuto con la sentenza non definitiva, non è stato sufficiente a condurre alla divisione.
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