📌 LA VICENDA
- Materia: Locazioni non abitative – Sfratto per finita locazione
- Oggetto: Diniego di rinnovazione contrattuale – Richiesta di indennità di avviamento commerciale
- Normativa: Artt. 27, 28, 29, 34, 35 L. 392/1978; art. 1591 c.c.
- Giurisprudenza conforme: Orientamento consolidato sulla distinzione uso ufficio/attività commerciale con contatto diretto col pubblico
- Parole chiave: indennità avviamento, locazione uso ufficio, art. 34 L. 392/78, contatto diretto pubblico consumatori, dottore commercialista
L’indennità di avviamento commerciale prevista dall’art. 34 della legge 392/1978 non spetta al conduttore di immobile locato per uso ufficio professionale, richiedendo la norma l’esercizio di attività con contatto diretto col pubblico dei consumatori.
Il Tribunale di Brindisi, con sentenza del 2026, ha respinto la domanda di un dottore commercialista che chiedeva il riconoscimento di 18 mensilità a titolo di indennità per la perdita dell’avviamento in seguito al diniego di rinnovazione contrattuale alla prima scadenza. Il caso riguardava un immobile di circa 240 mq in provincia di Brindisi, concesso in locazione nel 2016 con destinazione ad uso ufficio, per il quale il proprietario aveva validamente esercitato il diritto di recesso con un anno di anticipo rispetto alla prima scadenza contrattuale. Il Tribunale ha affermato il principio secondo cui l’indennità di avviamento commerciale presuppone che l’immobile sia utilizzato come luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità indifferenziata dei destinatari dell’offerta di beni e servizi, circostanza incompatibile con l’esercizio di attività professionale intellettuale.
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
- Diniego di rinnovazione alla prima scadenza contrattuale per locazioni non abitative ex artt. 28-29 della legge 392/1978, con individuazione dei requisiti formali e sostanziali della comunicazione
- Distinzione tra intimazione di licenza per finita locazione e diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione per uso non abitativo
- Onere probatorio del conduttore relativamente al pagamento dei canoni locatizi insoluti, con esclusione della prova negativa a carico del locatore che agisce per risoluzione
- Corrispettivo dovuto ex art. 1591 c.c. per il periodo di permanenza nell’immobile oltre la scadenza contrattuale fino alla consegna effettiva
- Irrilevanza della sublocazione non autorizzata con destinazione diversa ai fini del diritto all’indennità di avviamento del conduttore originario
- Inapplicabilità dell’indennità di avviamento agli studi professionali per effetto dell’intuitus personae che connota il rapporto tra professionista e cliente