📌 LA VICENDA
- Materia: Diritto delle locazioni – Locazioni commerciali
- Oggetto: Recesso anticipato per gravi motivi – Requisiti di validità ex art. 27 L. 392/1978
- Normativa: art. 27 comma 8 L. 392/1978, art. 3 comma 6 L. 431/1998
- Giurisprudenza conforme: Cass. civ., Sez. III, n. 23639/2019; Cass. civ., Sez. III, n. 549/2012
- Parole chiave: recesso anticipato, gravi motivi, locazione commerciale, andamento economico negativo, scelte imprenditoriali
I gravi motivi che legittimano il recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione commerciale ai sensi dell’art. 27 L. 392/1978 devono consistere in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti, che rendano oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locativo, e non possono derivare da scelte imprenditoriali o valutazioni soggettive. Il Tribunale di Castrovillari, con sentenza del 2026, ha dichiarato illegittimo il recesso esercitato da una società conduttrice di un locale commerciale destinato a punto vendita, che aveva motivato la disdetta con l’andamento economico negativo dell’attività e la sfavorevole congiuntura economica. Una società affiliata al consorzio [OMISSIS] aveva comunicato recesso per gravi motivi dal contratto di locazione di un punto vendita, sostenendo che la prosecuzione avrebbe compromesso l’intera azienda; la locatrice si opponeva chiedendo il pagamento di tutti i canoni residui. Il Tribunale ha respinto la domanda, ritenendo che le difficoltà economiche fossero riconducibili a scelte imprenditoriali prevedibili e non a fattori esterni oggettivi.
Massima
“In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, i gravi motivi in presenza dei quali l’art. 27 l. 27 luglio 1978 n. 392, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione (da comunicare con preavviso di almeno sei mesi, a mezzo di lettera raccomandata), devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo. Pertanto, essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato ma devono avere carattere oggettivo. In particolare, può integrare grave motivo di recesso un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attività dell’impresa), sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, che, imponendo l’ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo. (Nel formulare tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza di appello che aveva escluso che il conduttore avesse fornito la prova dei gravi motivi legittimanti il suo recesso dal contratto) (Cass. Civ., Sez. III, sentenza n. 23639 del 24.09.2019). Le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale, pertanto, devono necessariamente consistere in avvenimenti oggettivi, estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo la prosecuzione del rapporto. Ciò detto, a parere del Tribunale, in ossequio alla giurisprudenza innanzi richiamata, le ragioni addotte dalla ricorrente a sostegno del recesso anticipato dal contratto di locazione non integrano i gravi motivi previsti dall’art. 27 L. cit. La ricorrente, invero, ha motivato il recesso facendo riferimento alla congiuntura economica sfavorevole e all’andamento economico negativo del punto vendita, sostenendo, al contempo, che, in caso di prosecuzione dell’attività del predetto punto vendita, ne avrebbe significativamente risentito l’andamento dell’azienda globalmente considerata. Orbene, non v’è innanzitutto alcuna prova in merito all’esistenza, nel periodo considerato, di una congiuntura economica sfavorevole con specifico riferimento al settore relativo al commercio al dettaglio di articoli per ferramenta e per la casa. È quindi superfluo chiedersi se tale fatto, non provato dalla ricorrente, sia sopravvenuto alla stipula del contratto di locazione e fosse all’epoca imprevedibile.