Il Tribunale di Roma ha emesso una significativa sentenza che rafforza la tutela degli inquilini nel caso di immobili affetti da infiltrazioni e muffe. Il caso riguarda una conduttrice che, dopo aver preso in locazione un appartamento dal Condominio, ha riscontrato gravi problemi di infiltrazioni e proliferazione di muffe che hanno reso l’immobile praticamente inabitabile. Nonostante le ripetute segnalazioni all’amministrazione condominiale, la situazione non è stata risolta efficacemente. Il Tribunale ha riconosciuto che i problemi riscontrati non erano semplici guasti ma veri e propri vizi strutturali dell’immobile, legittimando così la conduttrice a sospendere il pagamento del canone e a ottenere significativi risarcimenti. La sentenza stabilisce principi importanti in materia di tutela dell’inquilino, chiarendo che la presenza di muffe e infiltrazioni può giustificare il mancato pagamento del canone quando compromette seriamente l’abitabilità dell’immobile. Il Tribunale di Roma nel 2025 ha accolto le richieste della conduttrice, condannando il Condominio alla restituzione di parte dei canoni, del deposito cauzionale e delle spese sostenute per l’accertamento tecnico preventivo.
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Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda prende avvio nel gennaio 2020, quando la conduttrice stipula un contratto di locazione con il Condominio per un’unità immobiliare a uso abitativo. Già dopo un mese dall’inizio della locazione, l’inquilina rileva la presenza di significative infiltrazioni, tempestivamente segnalate all’amministratore di condominio. Nonostante le segnalazioni, il problema non viene affrontato fino al marzo 2021, quando il Condominio effettua un intervento che si rivela non risolutivo. La situazione peggiora progressivamente, tanto che nel 2021 vengono effettuati due rapporti di prova termografici. Il Condominio, ritenendo sanato il problema, invita la conduttrice a procedere con la ritinteggiatura e la sanificazione delle pareti. Tuttavia, la situazione continua a deteriorarsi, causando danni al mobilio e potenziali rischi per la salute dell’inquilina. Quest’ultima avvia quindi un procedimento di accertamento tecnico preventivo (ATP) che evidenzia un avanzato stato di proliferazione delle muffe, in contrasto con quanto precedentemente rilevato dai rapporti termografici. Il CTU definisce addirittura “problematica” la permanenza nell’immobile per più di 24 ore. La conduttrice, pur continuando a dimorare nell’appartamento fino al gennaio 2022, si vede costretta a cercare una sistemazione alternativa. Il contratto viene infine risolto nel luglio 2022, ma nel frattempo l’inquilina ha dovuto sostenere spese significative sia per il mobilio danneggiato che per la propria salute.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il caso si inquadra nella fondamentale disciplina dei vizi della cosa locata regolata dall’art. 1578 del codice civile. La sentenza opera una significativa distinzione tra semplici guasti e vizi strutturali dell’immobile, chiarendo che questi ultimi legittimano l’applicazione delle tutele previste dall’art. 1578 c.c. Il Tribunale richiama l’importante precedente della Cassazione (sentenza n. 24459/2011) che definisce i vizi della cosa locata come quelli che investono la struttura materiale della cosa, intaccandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale.