Infiltrazioni condominiali: responsabilità e risarcimento danni secondo il Tribunale di Roma 2024
Una recente sentenza del Tribunale di Roma del 2024 affronta un tema spinoso che affligge molti condomini: le infiltrazioni provenienti da appartamenti sovrastanti e aree comuni. Quali sono i limiti della responsabilità del singolo proprietario e del condominio? Come si quantificano i danni e si stabiliscono gli interventi risolutivi? La decisione offre importanti spunti su questi interrogativi cruciali, delineando principi applicabili in molte situazioni analoghe.
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INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia trae origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata dalla proprietaria di un appartamento sito in Roma, che lamentava ripetute infiltrazioni provenienti sia dal soprastante appartamento che da un terrazzo condominiale. I fenomeni infiltrativi, iniziati nel 2008, avevano interessato in particolare il soffitto del balcone e della veranda attigua alla cucina dell’attrice.
Nonostante le ripetute segnalazioni al proprietario dell’appartamento sovrastante e l’esecuzione di alcuni lavori, le infiltrazioni erano persistite nel tempo, causando danni all’immobile dell’attrice. Quest’ultima aveva quindi presentato un ricorso per accertamento tecnico preventivo, conclusosi con una perizia che individuava le cause dei fenomeni e indicava i necessari interventi risolutivi.
Persistendo la situazione di pregiudizio, l’attrice aveva infine deciso di adire le vie legali, citando in giudizio sia il proprietario dell’appartamento sovrastante che il condominio. La domanda era volta ad ottenere l’accertamento delle rispettive responsabilità, la condanna all’esecuzione dei lavori di ripristino e il risarcimento dei danni subiti.
I convenuti si erano costituiti in giudizio sollevando diverse eccezioni, tra cui l’improcedibilità della domanda per omesso tentativo di mediazione, l’inammissibilità della consulenza tecnica resa nel procedimento di ATP e l’intervenuta prescrizione del diritto al risarcimento. Nel merito, avevano contestato la fondatezza delle pretese attoree, negando in particolare la responsabilità per i danni al sottobalcone e alla veranda, ritenuta abusiva.
Il giudice, superando le eccezioni preliminari, aveva disposto l’acquisizione del fascicolo del procedimento di ATP e trattenuto la causa in decisione senza concedere termini per memorie integrative.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La sentenza in esame si inserisce nel solco di consolidati orientamenti giurisprudenziali in materia di infiltrazioni e danni da esse derivanti in ambito condominiale. In primo luogo, viene ribadito il principio secondo cui le infiltrazioni costituiscono un illecito di natura permanente, con conseguente imprescrittibilità del diritto al risarcimento fintanto che persiste la situazione dannosa. Tale orientamento trova fondamento in numerose pronunce della Suprema Corte, tra cui le sentenze n. 3314/2020 e n. 9711/2013.
Centrale nella decisione è poi la questione della responsabilità per i danni derivanti da infiltrazioni provenienti da balconi aggettanti. Sul punto, il Tribunale richiama l’indirizzo della Cassazione (sentenze n. 15913/2007, n. 2241/2012, n. 6624/2012, n. 30071/2017) secondo cui i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Conseguentemente, la responsabilità per i danni da infiltrazione ricade sul proprietario dell’appartamento cui il balcone afferisce.
Particolare attenzione viene dedicata anche alla più recente giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 19364/2022, n. 35316/2021) che ha esteso la proprietà esclusiva del balcone aggettante anche al suo intradosso. Tuttavia, il Tribunale precisa come ciò non precluda l’azione risarcitoria del proprietario sottostante, qualora il deterioramento dell’intradosso pregiudichi il godimento del suo immobile.