Il Tribunale di Napoli, con una recente sentenza del 2024, ha accolto la domanda di riduzione del canone di locazione avanzata da una società conduttrice nei confronti del locatore. La controversia riguardava un immobile commerciale interessato da gravi fenomeni infiltrativi che ne compromettevano parzialmente l’utilizzo. Il giudice, dopo aver analizzato la disciplina dei vizi della cosa locata e degli obblighi di manutenzione del locatore, ha ritenuto fondata la richiesta di riduzione del canone, quantificandola in proporzione alla ridotta fruibilità dei locali. La sentenza offre interessanti spunti interpretativi sulla tutela del conduttore in caso di vizi sopravvenuti dell’immobile locato non imputabili al locatore.
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Per una comprensione completa della vicenda giudiziaria, ti invitiamo a proseguire con la lettura del testo completo.
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia trae origine dall’azione proposta dalla società P1, conduttrice di un immobile commerciale sito in Napoli, nei confronti del locatore C1. L’immobile, concesso in locazione con contratto stipulato nel 2018, era costituito da un locale terraneo e da un piano interrato.
La conduttrice lamentava che da diversi anni l’immobile era interessato da gravi fenomeni infiltrativi, provenienti sia dal lato strada che dallo stabile condominiale di cui faceva parte. Tali infiltrazioni coinvolgevano gran parte degli ambienti locati, in corrispondenza sia delle pareti perimetrali interrate che dei soffitti, con evidenti rigonfiamenti e scollamenti di intonaco.
I fenomeni infiltrativi risultavano particolarmente gravi al piano interrato, non solo per le infiltrazioni di acqua meteorica, ma anche per le perdite derivanti da colonne di scarico fognario condominiali mal manutenute. Ciò aveva determinato fenomeni di degrado strutturale di travi in cemento armato e travetti in acciaio dei solai.
La conduttrice, ritenendo che si trattasse di vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c., ha chiesto in giudizio l’accertamento del proprio diritto ad ottenere una riduzione del canone di locazione, proporzionale alla riduzione dell’utilità derivante dall’immobile, a partire dal mese di gennaio 2021 (data di formale messa in mora del locatore). Ha inoltre domandato la condanna del locatore alla restituzione delle somme versate in eccedenza rispetto al canone ridotto.
Il locatore si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto della domanda. Ha eccepito che i fenomeni infiltrativi già esistevano all’epoca della stipula del contratto, quando la conduttrice aveva riconosciuto il buono stato dell’immobile e la sua idoneità all’uso convenuto. Ha inoltre dedotto di essersi sempre dichiarato disponibile ad eseguire le opere necessarie ad eliminare gli inconvenienti denunciati.
Nel corso del giudizio è stata espletata istruttoria testimoniale, che ha confermato l’esistenza delle infiltrazioni lamentate dalla conduttrice, in particolare al piano interrato dove almeno due delle quattro stanze adibite a custodia delle pellicce risultavano inutilizzabili. È emerso che la società conduttrice aveva dovuto riadattare e limitare la propria attività d’impresa nei restanti locali ancora utilizzabili, adottando alcuni accorgimenti (come l’uso di essiccatori) per contrastare il peggioramento dei fenomeni di umidità.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La sentenza in esame affronta il delicato tema della tutela del conduttore in caso di vizi sopravvenuti della cosa locata, offrendo un’approfondita disamina del quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento.
Il giudice prende le mosse dalla distinzione, consolidata in giurisprudenza, tra “vizi” e “guasti” della cosa locata. I vizi, disciplinati dagli artt. 1578-1581 c.c., sono difetti che riguardano la struttura materiale della cosa, incidendo negativamente sulla sua integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale. I guasti, invece, sono alterazioni di natura transitoria che comportano una diminuzione dell’utilizzabilità della cosa, eliminabili mediante opere di riparazione, e ricadono nella disciplina degli artt. 1576-1577 c.c.
Richiamando la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 24459/2016; Cass. n. 11514/2008; Cass. n. 11198/2010; Cass. n. 5682/2001; Cass. n. 2605/1995; Cass. n. 12712/2010), la sentenza sottolinea come i vizi della cosa locata alterino l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso del bene. In presenza di vizi, i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l’esperibilità dell’azione di esatto adempimento.
Diversamente, i guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transitori nell’utilizzazione del bene, rilevano rispetto all’obbligo di manutenzione posto a carico del locatore (art. 1576 c.c.). L’inosservanza di tale obbligo configura un inadempimento contrattuale.
La sentenza richiama poi l’importante pronuncia della Cassazione n. 12712/2010, secondo cui l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie ex art. 1576 c.c. riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione, e non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (come l’invasione d’umidità per effetto di trasudo delle pareti). In tali casi, la tutela del conduttore resta affidata alle disposizioni sulle garanzie per vizi ex artt. 1578 e 1581 c.c.
Quanto ai rimedi esperibili dal conduttore, la sentenza richiama l’orientamento giurisprudenziale (Cass. n. 2530/2006; Cass. n. 3991/2004) secondo cui, sussistendone i presupposti, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo. In applicazione del principio di buona fede nell’esecuzione del contratto, il conduttore può inoltre eccepire l’inadempimento del locatore che non ha rispettato l’obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto, ottenendo una riduzione del canone proporzionata alla riduzione delle utilità ritratte dal bene.
La sentenza affronta poi il delicato tema della rilevanza della colpa del locatore ai fini della tutela del conduttore. Richiamando la pronuncia della Cassazione n. 3991/2004, il giudice evidenzia come l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. possa essere opposta dal conduttore solo in presenza di un inadempimento dipendente da colpa del locatore, anche se non totale.
Tuttavia, nel caso di specie, non essendo ravvisabile un profilo di colpa del locatore (in quanto le infiltrazioni derivavano da responsabilità del condominio), il giudice ritiene applicabile la disciplina dell’impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione ex art. 1464 c.c. In base a tale norma, quando la prestazione di una parte è divenuta parzialmente impossibile, l’altra ha diritto a una corrispondente riduzione della propria prestazione.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Alla luce del quadro normativo e giurisprudenziale delineato, il Tribunale di Napoli ha ritenuto fondata la domanda di riduzione del canone di locazione proposta dalla società conduttrice.