Può un condominio vietare ai singoli proprietari di aprire uno studio professionale o un’attività aperta al pubblico all’interno del proprio appartamento? È questa la domanda centrale affrontata dal Tribunale di Latina nel corso del 2025, in una controversia che tocca il delicato equilibrio tra il diritto di proprietà privata e il potere dell’assemblea condominiale di disciplinare l’uso degli immobili.
La vicenda nasce da una delibera assembleare adottata all’unanimità dei soli presenti, con la quale il condominio ha modificato il regolamento di condominio introducendo una clausola che vieta di aprire studi professionali o qualsiasi altra attività aperta al pubblico negli appartamenti e nei locali terreni, subordinando l’esercizio di tali attività all’autorizzazione dell’assemblea e a specifici quorum deliberativi. Una scelta che ha colpito in particolare un condomino che, da anni, svolgeva la propria attività professionale all’interno del proprio appartamento senza mai aver arrecato disturbo agli altri residenti.
Di fronte a questa nuova regola, i condomini interessati hanno impugnato la delibera, chiedendo al giudice di dichiararla nulla e di accertare un abuso di diritto da parte dell’assemblea. Il Tribunale si è così trovato chiamato a stabilire se una delibera di questo tipo, che limita unilateralmente l’uso dell’immobile di proprietà esclusiva, possa essere adottata con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 del codice civile o se, invece, richieda l’unanimità di tutti i condomini.
La decisione del Tribunale di Latina ha dato una risposta chiara e di grande rilevanza pratica: quando una delibera incide sulla proprietà privata, imponendo un divieto o una limitazione all’uso dell’appartamento, non basta la maggioranza assembleare, ma serve l’unanimità di tutti i condomini. Una sentenza che rafforza il diritto di proprietà e pone un importante freno al potere dell’assemblea di limitare unilateralmente l’uso degli immobili di proprietà esclusiva.
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Avv. Cosimo Montinaro – segreteria@studiomontinaro.it
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia ha origine da un condominio sito nel comune di Fondi, in provincia di Latina, in cui alcuni condomini avevano acquistato le proprie unità immobiliari con un regolamento di condominio allegato all’atto di compravendita. Tale regolamento, nel punto 3, prevedeva che gli appartamenti fossero destinati ad abitazione e i vani terranei ad autorimesse, con l’obbligo per tutti i proprietari di non svolgere attività tali da recare disturbo alla quiete dello stabile e alla tranquillità dei condomini.
Uno dei condomini, in particolare, da anni svolgeva la propria attività professionale all’interno dell’appartamento di proprietà, senza mai aver ricevuto lamentele da parte degli altri condomini né aver arrecato disturbo alla quiete dello stabile. La sua attività era iniziata nel 1987, subito dopo l’acquisto dell’immobile, e si era svolta in modo continuativo e pacifico per decenni.
Nel marzo del 2024, l’assemblea condominiale, in seconda convocazione, ha approvato una delibera con la quale ha modificato il punto 3 del regolamento di condominio, introducendo una nuova clausola che stabiliva: “È fatto divieto di aprire uno studio professionale o qualsiasi altra attività aperta al pubblico negli appartamenti e nei locali terreni. L’autorizzazione allo svolgimento di attività professionali aperte al pubblico potrà essere concessa solo nel caso che sia chiesto il permesso all’assemblea di condominio prima di procedere. Per poter esercitare la libera professione in un appartamento sarà necessaria l’approvazione di tanti condomini che rappresentino almeno la metà dei partecipanti al condominio ed i due terzi (2/3) del valore dell’edificio. In caso di approvazione, il richiedente dovrà procedere altresì al cambio di destinazione d’uso dell’appartamento e alla modifica delle tabelle millesimali”.
La delibera è stata adottata all’unanimità dei soli presenti, con l’assenza di quattro condomini, tra cui proprio quelli interessati all’esercizio dell’attività professionale. Questi ultimi, ritenendo la delibera lesiva del loro diritto di proprietà e adottata in modo strumentale, hanno proposto un’azione giudiziaria chiedendo al Tribunale di Latina di accertare la nullità della delibera nella parte in cui introduce il divieto di studio professionale e di condannare il condominio al risarcimento dei danni per abuso di diritto.
Il condominio, costituitosi in giudizio, ha contestato integralmente la domanda, sostenendo che la delibera fosse legittima e che l’azione fosse decaduta per decorrenza dei termini perentori. In via riconvenzionale, ha chiesto la condanna degli attori al risarcimento dei danni per lite temeraria ai sensi dell’articolo 96 del codice di procedura civile.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La disciplina applicabile alla controversia si fonda sul codice civile e sulla giurisprudenza costante della Corte di Cassazione in materia di condominio. L’articolo 1136 del codice civile stabilisce i quorum deliberativi dell’assemblea condominiale, distinguendo tra delibere ordinarie, straordinarie e quelle che richiedono l’unanimità di tutti i condomini.
In particolare, la giurisprudenza ha chiarito che le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio e allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale quando limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni o attribuiscono a taluni condomini maggiori diritti rispetto agli altri. In tali casi, le clausole possono essere modificate solo dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria.
Al contrario, quando le clausole si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare e possono essere modificate con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 del codice civile. Tale distinzione è stata affermata dalla Cassazione con la sentenza n. 943 del 1999, secondo cui le clausole di natura contrattuale richiedono l’unanimità, mentre quelle di natura regolamentare possono essere modificate con la maggioranza assembleare.
La Cassazione ha inoltre ribadito che le limitazioni alla proprietà privata possono essere deliberate unicamente all’unanimità anche in presenza di un regolamento condominiale che preveda quorum costitutivi e deliberativi inferiori. Tale principio è stato confermato dalla sentenza n. 13632 del 2010, secondo cui le limitazioni alla proprietà privata richiedono l’unanimità di tutti i condomini.
Più di recente, la Cassazione con la sentenza n. 16893 del 2025 ha precisato che è nulla per eccesso di potere la delibera condominiale che abbia deciso interventi da eseguirsi sulla proprietà privata senza l’assenso del proprietario, in quanto le attribuzioni proprie dell’assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, legittimano l’adozione di decisioni riguardanti solo la gestione dei beni e dei servizi comuni. Pertanto, una delibera che incide unilateralmente sui diritti spettanti al singolo proprietario, imponendo un divieto o una limitazione all’uso dell’appartamento, può essere impugnata davanti al giudice ordinario senza incorrere nei limiti di prescrizione.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Il Tribunale di Latina ha affrontato la questione procedendo secondo un iter logico-giuridico articolato. In primo luogo, ha esaminato la domanda di parte convenuta tesa all’accertamento della decadenza degli attori dall’impugnazione per decorrenza dei termini perentori. Il giudice ha respinto tale domanda, rilevando che, essendo stata dedotta la nullità (e non l’annullabilità) della delibera, l’azione non è soggetta ad alcun termine decadenziale.