Una questione che da sempre divide i condomini trova una risposta definitiva dalla Corte di Cassazione: i proprietari di locali commerciali al piano terra sono tenuti a partecipare alle spese di sostituzione dell’ascensore condominiale, anche se l’accesso al loro negozio avviene direttamente dalla strada e non utilizzano abitualmente l’impianto per le loro attività quotidiane. La sentenza rappresenta un punto fermo nella giurisprudenza condominiale, chiarendo che l’obbligo di contribuzione nasce dalla mera possibilità di utilizzo dell’ascensore e non dall’uso effettivo e continuativo dello stesso.
La controversia trae origine da una delibera assembleare con cui un condominio aveva deciso di sostituire quattro ascensori esistenti, ripartendo le spese esclusivamente tra i proprietari delle unità immobiliari situate dal primo piano in su. La decisione si fondava su una specifica tabella millesimale allegata al regolamento condominiale, la quale attribuiva quote pari a zero ai proprietari dei locali commerciali al piano terra e dei vani scala, escludendoli completamente dal riparto economico. Secondo l’interpretazione dell’amministratore e dell’assemblea, questi condòmini non avrebbero dovuto sostenere alcun costo per la sostituzione degli impianti, in quanto non utilizzavano abitualmente gli ascensori per accedere ai propri locali.
Due condòmini proprietari di unità immobiliari ai piani superiori hanno però contestato questa impostazione, ritenendola contraria ai principi generali del codice civile in materia di ripartizione delle spese condominiali. Hanno quindi impugnato la delibera davanti al Tribunale competente, sostenendo che l’esclusione di alcuni condòmini dal riparto violasse la disciplina codicistica applicabile e che anche i proprietari dei locali commerciali dovessero contribuire alle spese, seppure in misura proporzionale all’utilità che potevano trarre dall’impianto. La questione giuridica centrale riguardava l’interpretazione dell’articolo 1124 del codice civile e la possibilità di derogare al criterio legale di ripartizione delle spese attraverso clausole del regolamento condominiale.
Sia il giudice di primo grado che la Corte d’Appello hanno accolto le ragioni degli impugnanti, annullando la delibera e affermando il principio secondo cui le spese di sostituzione dell’ascensore esistente devono essere ripartite tra tutti i condòmini che possono potenzialmente utilizzare l’impianto, applicando per analogia il criterio previsto per le scale. Il condominio ha quindi proposto ricorso per cassazione, insistendo sulla correttezza dell’interpretazione del proprio regolamento contrattuale e sulla legittimità dell’esclusione dei locali commerciali dal riparto. La Suprema Corte si è pronunciata definitivamente sulla questione, fornendo importanti chiarimenti sul tema della deroga convenzionale ai criteri legali di ripartizione delle spese e sulle condizioni necessarie affinché tale deroga possa considerarsi validamente operante.
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Avv. Cosimo Montinaro – segreteria@studiomontinaro.it
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda processuale ha avuto origine nell’ambito di un condominio – struttura residenziale composta da più piani che ospita sia unità immobiliari ad uso abitativo che locali destinati ad attività commerciali situati al piano terra. L’edificio era dotato di quattro impianti di ascensore che, dopo anni di utilizzo, avevano raggiunto uno stato di obsolescenza tale da rendere necessaria la loro completa sostituzione. L’amministratore del condominio aveva quindi convocato l’assemblea per deliberare sull’intervento, inserendo la questione all’ordine del giorno della riunione del 18 marzo 2005.
In quella prima assemblea, i condòmini avevano approvato la sostituzione degli ascensori esistenti con impianti nuovi e più efficienti, stabilendo contestualmente il criterio di ripartizione delle spese. La decisione si fondava sull’applicazione della Tabella C allegata al regolamento condominiale, la quale prevedeva la suddivisione dei costi in proporzione alla posizione in altezza del piano di ciascuna unità immobiliare. Secondo questa impostazione, i proprietari delle unità situate ai piani più alti avrebbero dovuto sostenere una quota maggiore della spesa, mentre i condòmini del primo piano avrebbero contribuito in misura inferiore. Particolarmente rilevante era il fatto che la tabella attribuiva quote millesimali pari a zero ai proprietari dei locali commerciali al piano terra e dei vani scala, escludendoli completamente dal riparto.
Alcuni condòmini avevano però sollevato contestazioni in merito a tale criterio di ripartizione, ritenendo che l’esclusione di determinati proprietari dal riparto non fosse conforme ai principi generali del codice civile. Per questo motivo, l’amministratore aveva convocato una nuova assemblea in data 31 maggio 2005, inserendo nuovamente la questione all’ordine del giorno per confermare o eventualmente modificare la precedente deliberazione. Nel corso di questa seconda riunione, l’assemblea aveva sostanzialmente confermato quanto già deciso, approvando definitivamente l’installazione dei quattro nuovi ascensori e ribadendo l’applicazione della Tabella C per la ripartizione delle spese. La delibera specificava che i costi dell’intervento sarebbero stati suddivisi esclusivamente tra i condòmini proprietari delle unità immobiliari situate dal primo piano in su, mantenendo l’esenzione totale per i proprietari dei locali commerciali al pianterreno.
Due condòmini proprietari di unità immobiliari ai piani superiori, non condividendo questa impostazione, hanno deciso di impugnare la delibera assembleare davanti all’autorità giudiziaria. Gli impugnanti hanno promosso un’azione davanti al Tribunale competente, contestando specificamente il punto 3 dell’ordine del giorno della delibera del 31 maggio 2005, nella parte in cui confermava la precedente decisione del 18 marzo 2005. Le censure articolate riguardavano principalmente l’illegittimità del criterio di ripartizione applicato dall’assemblea, che escludeva dal riparto economico alcuni condòmini pur essendo questi ultimi potenziali utilizzatori dell’impianto di ascensore.
Secondo la tesi degli impugnanti, il criterio adottato dalla delibera assembleare violava i principi fondamentali in materia di spese condominiali e in particolare la disciplina prevista dall’articolo 1124 del codice civile per la manutenzione e sostituzione delle scale. Tale norma, applicabile per analogia anche agli ascensori esistenti, prevede che le spese relative siano ripartite per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. La delibera impugnata, invece, aveva applicato un criterio basato esclusivamente sulla posizione in altezza del piano, escludendo completamente dal riparto i proprietari dei locali al piano terra.
Gli impugnanti sostenevano inoltre che l’esclusione dei proprietari dei locali commerciali fosse ingiustificata, in quanto anche questi ultimi potevano potenzialmente utilizzare l’ascensore per accedere alle parti comuni dell’edificio situate ai piani superiori, in particolare il terrazzo condominiale di copertura. La circostanza che i negozi avessero un accesso autonomo dalla strada pubblica e che i loro proprietari non utilizzassero abitualmente l’ascensore per le attività commerciali quotidiane non poteva, secondo gli impugnanti, giustificare l’esenzione totale dalle spese di sostituzione dell’impianto.
Il Tribunale adito, dopo aver esaminato la documentazione prodotta dalle parti e disposto una consulenza tecnica per verificare la situazione dei luoghi, ha accolto le ragioni degli impugnanti. Con sentenza di primo grado, il giudice ha annullato la delibera assembleare limitatamente al punto contestato, dichiarando che il criterio di ripartizione applicato era erroneo e contrastante con la normativa codicistica. Il Tribunale ha rilevato che, per quanto riguarda i criteri di ripartizione delle spese di sostituzione degli ascensori esistenti, doveva trovare applicazione per analogia il disposto dell’articolo 1124 del codice civile, il quale prevede che tali costi siano ripartiti per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Secondo la motivazione del primo giudice, nella delibera impugnata i criteri di riparto adottati non tenevano conto del fatto che tutti i proprietari, compresi quelli dei locali commerciali e dei locali situati nel sottoscala, hanno un potenziale utilizzo delle scale e degli ascensori che conducono al terrazzo condominiale. La circostanza era stata confermata anche dall’accertamento peritale espletato nel corso del giudizio, dal quale era emerso che i proprietari dei negozi al piano terra avevano effettivamente la possibilità di accedere al lastrico solare utilizzando le parti comuni dell’edificio, compreso l’impianto di ascensore.
Non condividendo tale pronuncia, il condominio ha proposto appello davanti alla Corte territoriale competente, articolando specifiche censure contro la sentenza di primo grado. Il condominio insisteva sulla correttezza dell’interpretazione del proprio regolamento condominiale di natura contrattuale, sostenendo che le clausole in esso contenute prevedessero espressamente l’esenzione dei locali commerciali dalle spese relative agli ascensori. Secondo la tesi dell’appellante, tale esenzione rappresentava una legittima deroga convenzionale al criterio legale di ripartizione, resa possibile dall’autonomia contrattuale delle parti e dal fatto che il regolamento era stato approvato all’origine da tutti i condòmini.
La Corte d’Appello, dopo aver esaminato approfonditamente la documentazione di causa e in particolare il testo del regolamento condominiale con le relative tabelle millesimali allegate, ha respinto il gravame confermando integralmente la sentenza di primo grado. I giudici di secondo grado hanno condiviso l’interpretazione già accolta dal Tribunale, ritenendo che nel caso di specie non fosse rinvenibile nel regolamento condominiale alcuna convenzione espressa che esonerasse i proprietari dei locali commerciali dalla ripartizione delle spese di sostituzione degli ascensori. La Corte ha infatti distinto tra le diverse tipologie di spese relative agli impianti elevatori, evidenziando che il regolamento disciplinava espressamente solo alcune di esse.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La normativa applicabile al caso di specie è costituita principalmente dalle disposizioni del codice civile in materia di condominio negli edifici e, in particolare, dagli articoli che regolano la ripartizione delle spese condominiali. Il quadro normativo di riferimento si articola su più livelli, partendo dai principi generali fino ad arrivare alle norme specifiche che disciplinano le singole categorie di spese, con particolare riguardo a quelle relative alle parti comuni dell’edificio che servono i condòmini in misura diversa.
L’articolo 1123 del codice civile stabilisce la regola generale secondo cui le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. La norma precisa inoltre che, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Il terzo comma della disposizione consente espressamente la deroga convenzionale a tali criteri legali, stabilendo che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Il principio della derogabilità convenzionale dei criteri legali di ripartizione delle spese assume particolare rilievo nella disciplina condominiale. L’autonomia negoziale riconosciuta ai condòmini consente infatti di stabilire criteri diversi rispetto a quelli previsti dalla legge, purché tali deroghe siano espressamente contenute in appositi atti o documenti. La deroga può essere contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero in quello predisposto all’origine dal costruttore e accettato da tutti gli acquirenti delle unità immobiliari al momento del rogito. In alternativa, la modifica dei criteri legali può essere deliberata dall’assemblea condominiale, ma in tal caso è necessaria l’approvazione unanime di tutti i condòmini, non essendo sufficiente la maggioranza qualificata prevista per le delibere ordinarie.
Per quanto riguarda specificamente le spese relative alle scale e agli ascensori, il codice civile prevede una disciplina particolare contenuta nell’articolo 1124. Tale norma, nella formulazione applicabile alla fattispecie in esame, stabilisce che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono, e che la spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. La disposizione introduce quindi un criterio di ripartizione parzialmente diverso rispetto a quello generale previsto dall’articolo 1123, tenendo conto sia del valore delle proprietà che della posizione in altezza di ciascuna unità immobiliare.
La ratio della norma risiede nella considerazione che le scale e gli ascensori costituiscono parti comuni dell’edificio che servono i condòmini in misura diversa a seconda della posizione della loro unità immobiliare. Chi abita o ha il proprio locale ai piani superiori trae un’utilità maggiore da tali impianti rispetto a chi si trova ai piani inferiori, in quanto deve superare un dislivello maggiore per raggiungere la propria abitazione o il proprio locale. Al tempo stesso, tutti i proprietari che possono potenzialmente utilizzare scale e ascensori devono contribuire alle relative spese, almeno nella misura base commisurata al valore della loro proprietà.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha da tempo chiarito che l’articolo 1124 del codice civile trova applicazione non solo per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle scale e degli ascensori, ma anche per le spese di sostituzione di tali impianti quando questi siano divenuti obsoleti o non più funzionanti. Si tratta di un orientamento consolidato che distingue nettamente tra l’ipotesi della sostituzione di un impianto preesistente e quella dell’installazione ex novo di un ascensore in un edificio che ne era sprovvisto. Nel primo caso, si applica l’articolo 1124 con il criterio di ripartizione ivi previsto, mentre nel secondo caso trovano applicazione le regole generali dell’articolo 1123 o, in alternativa, le specifiche disposizioni in materia di innovazioni gravose o voluttuarie.
La distinzione assume rilievo pratico notevole, poiché nel caso di installazione ex novo di un ascensore i condòmini dei piani inferiori, e in particolare quelli del piano terra o del piano rialzato, possono eventualmente sottrarsi alla spesa rinunciando all’utilizzo dell’impianto, qualora l’innovazione sia qualificabile come voluttuaria ai sensi dell’articolo 1121 del codice civile. Nel caso invece di sostituzione dell’ascensore già esistente, tale facoltà non sussiste e tutti i condòmini che potenzialmente possono utilizzare l’impianto sono tenuti a contribuire alle spese secondo il criterio dell’articolo 1124, salvo espressa e specifica deroga convenzionale.
Un ulteriore principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità riguarda la posizione dei proprietari di locali commerciali situati al piano terra degli edifici condominiali. La Suprema Corte ha più volte affermato che tali condòmini, pur avendo un accesso autonomo dalla pubblica via e pur non utilizzando abitualmente l’ascensore per lo svolgimento della loro attività commerciale, sono comunque tenuti a partecipare alle spese di manutenzione e sostituzione dell’impianto in assenza di un titolo contrario espresso. Il fondamento di tale principio risiede nella considerazione che l’ascensore, al pari delle scale, costituisce il mezzo indispensabile per accedere alle parti comuni dell’edificio situate ai piani superiori, in particolare il tetto e il lastrico solare.
Anche i proprietari dei negozi al piano terra, pertanto, traggono potenzialmente utilità dall’esistenza e dal funzionamento dell’impianto di ascensore, in quanto possono utilizzarlo per accedere alla copertura dell’edificio per esigenze di conservazione, manutenzione o fruizione del lastrico. Tale possibilità di utilizzo, seppure occasionale e non quotidiana, è sufficiente a fondare l’obbligo di contribuzione alle spese, in applicazione del principio generale secondo cui chi può trarre vantaggio da una cosa o da un servizio comune deve partecipare ai relativi oneri in proporzione all’utilità che ne ricava.
Per quanto riguarda le modalità attraverso cui può essere validamente disposta una deroga convenzionale al criterio legale di ripartizione, la giurisprudenza ha elaborato principi rigorosi volti a garantire certezza nei rapporti condominiali. La deroga deve essere contenuta in un atto avente natura contrattuale, che vincoli tutti i condòmini e che sia stato da questi accettato o mediante adesione al regolamento predisposto dal costruttore all’origine dell’edificio, ovvero mediante successiva modifica deliberata all’unanimità dall’assemblea. Non è sufficiente una generica previsione o una clausola di carattere interpretativo, ma occorre una disposizione chiara ed esplicita che individui specificamente i soggetti esentati, le spese oggetto di esenzione e i motivi di tale scelta.
L’articolo 1138 del codice civile, nel disciplinare il regolamento di condominio, riconosce ampia autonomia ai condòmini nella regolamentazione dei loro rapporti, stabilendo al quarto comma i limiti di tale autonomia. In particolare, la norma elenca una serie di disposizioni che non possono essere derogate nemmeno dal regolamento condominiale, in quanto pongono principi inderogabili a tutela di tutti i partecipanti. Tra tali norme non sono però ricomprese quelle relative ai criteri di ripartizione delle spese di cui agli articoli 1123 e 1124, con la conseguenza che su tale aspetto l’autonomia negoziale dei condòmini è incondizionata e deve essere rispettata dall’autorità giudiziaria, purché risulti da titolo idoneo.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
La Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, dopo aver esaminato approfonditamente i motivi di ricorso articolati dal condominio e le difese svolte dai controricorrenti, ha rigettato il ricorso confermando integralmente la sentenza della Corte d’Appello. La decisione si fonda su una rigorosa applicazione dei principi consolidati in materia di ripartizione delle spese condominiali e di interpretazione delle clausole dei regolamenti contrattuali, fornendo importanti chiarimenti sulla portata e sui limiti dell’autonomia negoziale in ambito condominiale.