Cass. civ., Sez. II, n. 9465/2026: accolto il ricorso, cassata con rinvio la sentenza d’appello sulla natura del lastrico solare.
Il lastrico solare che copre una sola unità immobiliare in un condominio orizzontale è davvero di proprietà comune a tutti i condomini? Non è affatto scontato. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 9465 del 14 aprile 2026, chiarisce che la presunzione di condominialità prevista dall’art. 1117 c.c. non opera automaticamente per i lastrici solari privi di una funzione strutturale comune – e che un generico richiamo ai “tetti” nel regolamento condominiale non basta a costituire una comunione immobiliare valida. Il tema riguarda migliaia di condomini orizzontali diffusi sul territorio italiano: ville a schiera, complessi residenziali con corpi separati, insediamenti misti a uso abitativo e garage. Ogni professionista che gestisca liti condominiali o rediga atti di compravendita farebbe bene a tenere questa pronuncia sul tavolo. Nelle prossime sezioni: la vicenda, le norme e il ragionamento della Corte.
La vicenda processuale
Due comproprietari di un’unità immobiliare sita in un complesso condominiale della provincia di Imperia, struttura orizzontale composta da cinque corpi distinti (tre a uso residenziale e due a uso autorimessa) – hanno convenuto in giudizio davanti al Tribunale di Sanremo, sezione distaccata di Ventimiglia, la proprietaria di un appartamento ricavato da un precedente locale commerciale, situato nel “Corpo E” del complesso.
La contestazione riguardava una trasformazione: la parte convenuta avrebbe modificato abusivamente la copertura condominiale – originariamente destinata a verde e giardino – in un lastrico solare calpestabile, trattandola come bene di propria esclusiva pertinenza. Gli attori hanno chiesto l’accertamento della natura condominiale del lastrico, l’inibitoria all’uso esclusivo e il ripristino della destinazione a giardino; in subordine, l’obbligo di mantenerne la destinazione originaria.
Il Tribunale di Imperia (nel frattempo accorpato a quello di Sanremo) ha accolto parzialmente le domande con sentenza del 2017: ha accertato la natura condominiale del lastrico, ma ha rigettato la richiesta di accertamento della destinazione a verde. Entrambe le parti hanno impugnato in appello. La Corte d’appello di Genova, con sentenza del 2020, ha rigettato sia l’appello principale sia quello incidentale.
La proprietaria del Corpo E ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato su tre motivi: violazione dell’art. 1117 c.c. in tema di presunzione di condominialità, violazione dell’art. 840 c.c. sull’estensione verticale della proprietà, e omesso esame di un fatto decisivo – la configurabilità di un condominio parziale. I controricorrenti si sono difesi con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il fulcro della controversia è l’art. 1117 c.c., che elenca le parti dell’edificio oggetto di presunzione legale di condominialità: tra queste figurano i tetti, i lastrici solari e, più in generale, le strutture che assolvono a una funzione di copertura e protezione dell’intero edificio. La norma opera con una presunzione iuris tantum – superabile dal titolo contrario risultante dall’atto d’acquisto o dal regolamento contrattuale – e presuppone che il bene abbia una funzione strutturale destinata al servizio e al godimento di più unità immobiliari di diversi proprietari.
Nel caso di specie vengono in gioco anche gli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che disciplinano lo scioglimento del condominio quando un gruppo di edifici sia divisibile in parti autonome: la loro lettura sistematica ha portato la Cassazione ad ammettere – già in epoca risalente – che la condominialità possa sussistere anche in assenza di un nesso strutturale stretto, purché restino beni comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.. Al contempo, l’art. 1123, comma 1, c.c. regola la ripartizione delle spese per i beni comuni, che vanno imputate a tutti i condomini in proporzione al valore delle singole proprietà esclusive – principio destinato ad applicarsi qualora il lastrico fosse davvero condominiale.
Per la costituzione di una comunione su beni non compresi nell’elenco dell’art. 1117 c.c. entrano in scena gli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c.: il trasferimento della proprietà immobiliare – anche nella forma di costituzione di comunione – richiede atto scritto a pena di nullità e trascrizione nei registri immobiliari per l’opponibilità ai terzi.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il condominio orizzontale è una figura non disciplinata espressamente dal codice, ma riconosciuta da una giurisprudenza consolidata quale situazione condominiale estesa a edifici separati ma facenti parte di un unico complesso immobiliare. La sua peculiarità è strutturale: in assenza di un edificio verticale condiviso, molti dei beni che nel condominio tradizionale sono naturalmente comuni – scale, tetti, lastrici – possono essere, in un complesso orizzontale, al servizio di una sola delle unità autonome. Questa differenza non è di poco conto: cambia radicalmente il perimetro di applicazione della presunzione di condominialità.
La Cassazione ha da tempo chiarito (si vedano, tra le più recenti, Cass., Sez. 2, n. 23001 del 16 settembre 2019 e Cass., Sez. 2, n. 27360 del 29 dicembre 2016) che l’art. 1117 c.c. è applicabile anche al condominio orizzontale, ma a condizione che le strutture in questione presentino connotati strutturali e funzionali tali da renderle effettivamente destinate al servizio e godimento collettivo. Se un bene – come un lastrico solare – copre una sola unità immobiliare del complesso, quella condizione non è soddisfatta.
L’altro istituto centrale è il regolamento condominiale contrattuale: diversamente dal regolamento assembleare, quello predisposto dal costruttore e allegato agli atti di acquisto ha natura contrattuale e può attribuire ai condomini la proprietà comune anche di beni non rientranti nell’art. 1117 c.c.. Ma – ed è questo il passaggio decisivo – perché tale attribuzione sia valida e opponibile, il regolamento deve contenere una manifestazione specifica di volontà costitutiva della comunione, con individuazione precisa dei beni nella loro consistenza e localizzazione, non un generico elenco. La logica è quella degli artt. 1350 e 2643 c.c.: senza forma scritta sostanziale, non c’è contratto.
Il principio guida: il lastrico solare nel condominio orizzontale non è automaticamente condominiale
La Cassazione enuncia nella pronuncia n. 9465/2026 un principio che merita attenzione operativa. Un lastrico solare che, nel contesto di un condominio orizzontale, assolva esclusivamente alla funzione di copertura di una sola unità immobiliare non rientra tra le parti comuni elencate nell’art. 1117 c.c. e per esso non opera la presunzione di condominialità. La comproprietà potrà essere attribuita a tutti i condomini solo in due modi alternativi: o perché ciascuno di essi ha acquistato, con il proprio atto d’acquisto, una quota del bene specifico; oppure perché esiste un contratto costitutivo della comunione, redatto in forma scritta essenziale, contenente l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini e la puntuale individuazione del bene nella sua consistenza e localizzazione.
Ma cosa succede se il regolamento condominiale menziona genericamente “i tetti” come beni comuni, senza ulteriori precisazioni? Non basta. Un richiamo generico a categorie di beni, per quanto inserito in un regolamento di valenza contrattuale, non integra il requisito della forma scritta sostanziale richiesta per la costituzione di una comunione immobiliare: attraverso l’interpretazione ermeneutica si può ricercare il contenuto di un contratto già esistente e valido, non supplire alla mancanza del contratto stesso. Il confine è sottile, ma la Corte lo traccia con chiarezza.
La decisione e il ragionamento della Corte
La Cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso – quello incentrato sulla violazione dell’art. 1117 c.c. – e ha cassato con rinvio la sentenza della Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, per decidere nel merito anche in ordine alle spese di lite di legittimità. Gli altri due motivi (violazione dell’art. 840 c.c. e omesso esame del condominio parziale) sono stati assorbiti.
Il ragionamento della Corte si articola in due fasi logicamente distinte. Nella prima, la Cassazione contesta il percorso seguito dal giudice d’appello: la Corte territoriale aveva ritenuto provata la natura condominiale del lastrico sulla base della clausola del regolamento contrattuale allegato all’atto di divisione del 1976, nel quale si indicavano come beni comuni «i tetti». Per il giudice genovese, il lastrico solare rientrava in tale definizione, «in assenza di specifica menzione del predetto nel titolo di acquisto tra i beni trasferiti nella sua proprietà esclusiva». Argomento che la Cassazione smonta: nel condominio orizzontale, la clausola che genericamente menziona “i tetti” non vale da sola a costituire la comunione su un bene che non potrebbe rientrarvi per presunzione legale.
Nella seconda fase, la Corte costruisce il principio positivo. Per i beni estranei all’art. 1117 c.c. in un condominio orizzontale occorre o l’acquisto individuale di una quota da parte di ciascun condomino, oppure un vero e proprio contratto costitutivo di comunione ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c.. In quest’ultimo caso non è sufficiente un richiamo per relationem a un elenco di beni nel regolamento: serve la «inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini nella forma scritta essenziale», con individuazione specifica degli immobili «nella loro consistenza e localizzazione». La Corte richiama espressamente Cass., Sez. 2, n. 10370 del 20 aprile 2021, che aveva già delineato questa impostazione per la comunione a formazione progressiva.
Il giudice del rinvio dovrà pertanto compiere due accertamenti che la Corte d’appello aveva omesso: verificare se vi siano ragioni specifiche per cui il lastrico in questione – pur in astratto non rientrante nell’art. 1117 c.c. – possa concretamente ricadere nella previsione normativa; e, in caso negativo, verificare se il titolo contrattuale invocato abbia un contenuto sufficientemente specifico da consentire la costituzione di una comunione immobiliare valida.
L’impatto pratico è immediato. Chi acquista un’unità in un complesso orizzontale non può dare per scontato che il lastrico sovrastante la propria abitazione – solo perché il regolamento lo chiama “tetto” e lo elenca tra i beni comuni – sia effettivamente condominiale. E chi gestisce contenziosi in materia dovrà controllare, atto per atto, se quel titolo costitutivo della comunione esiste davvero e ha i requisiti minimi di forma e specificità che la Cassazione ora esige.