Nullità del mutuo fondiario per violazione art. 38 TUB (finanziabilità 80% valore beni ipotecati)
Tribunale di Lecce, sentenza n. 1350/2022, pubblicata il 06/05/2022
Il Tribunale di Lecce, con sentenza n. 1350/2022, ha aderito al recente e ormai costante orientamento della Suprema Corte (ordinanza 1193/2020 e sentenza n.16776/2021) ai sensi del quale, il mancato rispetto del limite di finanziabilità dell’80% del valore dei beni ipotecati, determina la nullità del contratto di mutuo fondiario. Detto limite, infatti, essendo essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, “fondiario”, comporta che il suo sconfinamento produce automaticamente la nullità dell’intero contratto fondiario.
Estratto della sentenza:
[…] Secondo parte attrice, la banca concedendo il mutuo agrario ha posto in essere un’operazione altamente rischiosa, in quanto la garanzia offerta risulta essere inferiore al limite dell’80% del valore dei beni ipotecati, nello specifico tale operazione finanziaria sarebbe stata effettuata in violazione dell’art. 38 comma 2 TUB e della direttiva europea 2000/12/CE.
Il mutuo fondiario trova attuale disciplina all’art. 38 del T.U.B. secondo cui “il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.”
In applicazione di quanto previsto all’art. 38, comma 2, TUB è intervenuta la Delibera CICR del 22 aprile 1995, il cui art. 1 stabilisce: “L’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. (…) Tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d‘Italia”.
Giova precisare che il limite di finanziabilità, così come determinato dalla delibera del 1995, risponde all’esigenza di limitare il rischio delle operazioni, andando ad escludere quelle che ab initio non presentano sufficienti garanzie di un buon esito consentendo al mutuante un sicuro e rapido strumento di recupero delle somme erogate, nel rispetto di quanto stabilito nel contratto e della tutela del debitore da eventuali aggravi relativi ai rischi di una espoliazione.
Come noto, in ordine alla rilevanza del superamento del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38 comma 2 t.u.b., si sono susseguiti due diversi orientamenti della Suprema Corte; per il primo orientamento il superamento non è causa di nullità del mutuo fondiario (cfr. Cass. sez. 6-1, ordinanza n. 22446/2015), per il secondo invece lo è (cfr. Cass. sez. 1, sentenza 17352/2017).
Ritiene il tribunale di aderire al secondo, più recente e ormai costante orientamento, da ultimo espresso da Cass. sez. 1, ordinanza 1193/2020 e da Cass. sez. I, 14/06/2021, n.16776 per le ragioni indicate nei predetti provvedimenti, che qui si richiamano.
In particolare poi il mancato rispetto del limite di finanziabilità determina la nullità del contratto di mutuo fondiario e, poichè il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, “fondiario“, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti (Cass. 16.3.18 n. 6586).
In merito alla violazione dell’art. 38 TUB dirimenti sono le risultanze della CTU disposta in corso di causa per valutare il valore che gli immobili avevano alla data di concessione del credito. […]