Trib. Nola, Sez. I civ., n. 2949/2026: riconosciuto il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare con conclusione del solo contratto preliminare.
Quando matura davvero il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare? È una domanda che si ripropone con frequenza nel contenzioso tra agenti immobiliari e clienti, soprattutto quando l’affare si arena dopo il preliminare. Il Tribunale di Nola, con la sentenza n. 2949/2026, offre una risposta netta: la provvigione spetta con la sola sottoscrizione del compromesso, a prescindere dal successivo mancato rogito. La pronuncia affronta anche il tema, non meno rilevante nella prassi, della ripartizione della provvigione tra le parti dell’affare quando l’incarico non è stato conferito da entrambe. Il giudice partenopeo ha ricostruito con puntualità i presupposti della legittimazione attiva e passiva nel rapporto di mediazione, richiamando un consolidato impianto di giurisprudenza di legittimità. Ne è derivato un accoglimento parziale della domanda, che consente di tracciare una guida operativa utile a chi opera nel settore dell’intermediazione immobiliare.
La vicenda processuale
Un mediatore, titolare di una ditta individuale iscritta al ruolo degli agenti di affari in mediazione presso la C.C.I.A.A. di Napoli, agiva in giudizio nei confronti del promittente venditore di un immobile sito in provincia di Napoli, chiedendo il pagamento della provvigione maturata per l’attività di intermediazione svolta. L’attore esponeva di essere stato incaricato di curare la vendita dell’appartamento e di avere messo in relazione le parti, sfociando l’attività in una proposta di acquisto e contratto di mediazione, sottoscritta nel 2018 dal promissario acquirente, dal promittente venditore e dall’agente stesso, con indicazione della provvigione pattuita nella misura del 3% più IVA sul prezzo di acquisto, fissato in [OMISSIS].
Il convenuto si costituiva contestando sia la legittimazione attiva dell’attore, per asserita carenza dei requisiti di iscrizione al ruolo dei mediatori, sia la propria legittimazione passiva, non avendo mai conferito personalmente l’incarico di intermediazione. Nel merito, evidenziava che tra le parti dell’affare era stato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita, con termine per il rogito fissato a fine 2018, cui tuttavia non era seguita la stipula del contratto definitivo: il promissario acquirente aveva infatti esercitato il recesso, ottenendo la restituzione della caparra tramite assegno circolare. Su tali basi il convenuto chiedeva il rigetto integrale della domanda attorea.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
La decisione ruota attorno all’art. 1755 c.c.., che disciplina il diritto del mediatore alla provvigione e ne configura, secondo l’interpretazione accolta dal Tribunale, un’obbligazione parziaria – non solidale – gravante su ciascuna delle parti dell’affare. Rileva altresì l’art. 2932 c.c.., richiamato quale parametro per individuare il momento di conclusione dell’affare rilevante ai fini provvigionali, ovvero l’istante in cui tra le parti si costituisce un vincolo giuridico azionabile per l’esecuzione specifica del negozio. La legge n. 39 del 1989, in tema di iscrizione al ruolo dei mediatori, viene in rilievo quale presupposto della legittimazione attiva, la cui prova – secondo l’onere gravante sull’attore – può essere fornita anche per presunzioni.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il Tribunale ripercorre la natura del contratto di mediazione come fattispecie che dà luogo a un’obbligazione di risultato: il mediatore matura il diritto al compenso solo se l’affare si conclude per effetto del suo intervento, secondo il principio della causalità adeguata, senza che sia necessario un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra attività intermediatrice e conclusione del contratto. Quanto alla legittimazione passiva, il giudice ha escluso che essa presupponga un preventivo conferimento formale dell’incarico, essendo sufficiente che la parte abbia accettato e si sia avvantaggiata dell’attività del mediatore, come avvenuto nel caso di specie tramite la sottoscrizione della proposta di acquisto.
Il principio guida: il preliminare come atto conclusivo dell’affare
Il nucleo della decisione riguarda l’individuazione del momento in cui l’affare deve considerarsi concluso ai fini della provvigione del mediatore. Il Tribunale aderisce all’orientamento secondo cui anche il contratto preliminare, purché validamente concluso nella forma richiesta, integra atto conclusivo dell’affare, idoneo a far sorgere il diritto alla provvigione, senza che rilevi la mancata successiva stipula del definitivo. Ma cosa succede se il promissario acquirente esercita poi il recesso previsto nel preliminare? La giurisprudenza richiamata chiarisce che tale facoltà, integrando sostanzialmente una condizione risolutiva, non fa venire meno il diritto già maturato dal mediatore, la cui prestazione si esaurisce con la creazione del vincolo negoziale e resta estranea alle vicende della successiva fase esecutiva.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il giudice ha respinto entrambe le eccezioni preliminari sollevate dal convenuto. Sulla legittimazione attiva, ha ritenuto assolto l’onere probatorio dell’attore mediante la produzione della visura camerale attestante l’iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione sin dal 2011. Sulla legittimazione passiva, ha valorizzato la sottoscrizione della proposta di acquisto da parte del convenuto quale promittente venditore, che attesta l’accettazione dell’attività di intermediazione, mentre ha giudicato privo di riscontro probatorio l’assunto difensivo secondo cui il mediatore avrebbe operato gratuitamente nei suoi confronti.
Nel merito, il Tribunale ha accertato che il diritto alla provvigione è sorto con la sottoscrizione del contratto preliminare, in applicazione della clausola contrattuale che ricollegava la conclusione dell’affare al momento in cui il proponente veniva a conoscenza dell’accettazione del promittente venditore. Le vicende successive – il mancato rogito e la restituzione della caparra – sono state ritenute irrilevanti, in quanto attinenti alla fase esecutiva del rapporto, estranea alla prestazione del mediatore. Sul quantum, tuttavia, la domanda attorea è stata accolta solo parzialmente: non essendo stato provato un accordo che ponesse l’intera provvigione a carico del solo promittente venditore, il Tribunale ha applicato la regola generale dell’art.. 1755, comma 1, c.c.., che configura un’obbligazione parziaria tra le parti dell’affare, condannando il convenuto al pagamento della sola metà della provvigione pattuita, oltre interessi legali dalla data della domanda giudiziale. Le spese di lite, liquidate secondo i parametri medi dello scaglione di riferimento, sono state poste a carico del convenuto secondo soccombenza.