Il rendiconto condominiale rappresenta uno degli strumenti più importanti per garantire la trasparenza nella gestione amministrativa di un condominio. Quando però questo documento essenziale non rispetta i requisiti formali previsti dalla legge, le conseguenze possono essere particolarmente gravi per l’intera compagine condominiale.
Una recente pronuncia del Tribunale di Napoli del 2025 ha nuovamente confermato l’importanza del rigoroso rispetto delle disposizioni contenute nell’art. 1130 bis del Codice Civile, introdotto dalla riforma del condominio del 2012. La sentenza ha infatti stabilito l’annullamento di una delibera assembleare che aveva approvato i bilanci consuntivi relativi agli anni 2018 e 2019, proprio a causa della mancanza del registro di contabilità all’interno del rendiconto presentato dall’amministratore.
La vicenda giudiziaria dimostra come l’applicazione delle norme in materia di gestione condominiale non ammetta deroghe o approssimazioni. I condomini hanno infatti il diritto inalienabile di conoscere con chiarezza e precisione come vengono utilizzate le risorse finanziarie del condominio, attraverso una documentazione contabile che sia non solo completa, ma anche facilmente intellegibile e verificabile.
Il caso affrontato dal giudice napoletano riveste particolare importanza perché tocca uno degli aspetti più delicati della vita condominiale: il controllo dell’operato dell’amministratore. La mancanza di documenti essenziali come il registro di contabilità impedisce infatti ai condomini di esercitare quella funzione di vigilanza che rappresenta un loro diritto fondamentale, oltre che un dovere nei confronti dell’intera comunità condominiale.
Avv. Cosimo Montinaro – e-mail segreteria@studiomontinaro.it
Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
- TESTO INTEGRALE DELLA SENTENZA ⬇️
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia giudiziaria che ha portato alla pronuncia del Tribunale di Napoli ha avuto origine dall’iniziativa di una condomina che ha deciso di impugnare la delibera assembleare dell’1 giugno 2021. Tale delibera aveva approvato i bilanci consuntivi relativi agli anni 2018 e 2019, ma secondo l’attrice presentava delle gravi irregolarità che ne compromettevano la validità.
La condomina ha fondato la sua azione legale sulla violazione delle disposizioni contenute nell’art. 1130 bis del Codice Civile, sostenendo che i rendiconti presentati dall’amministratore non rispettavano i requisiti formali previsti dalla normativa vigente. In particolare, l’attrice lamentava l’assenza di documenti fondamentali che avrebbero dovuto accompagnare il rendiconto per renderlo conforme alle prescrizioni di legge.
Il condominio convenuto si è costituito in giudizio attraverso il proprio amministratore pro tempore, eccependo l’infondatezza delle pretese avanzate dall’attrice. La difesa del condominio ha sostenuto che i rendiconti presentati fossero sufficienti per consentire ai condomini di comprendere l’andamento della gestione amministrativa e che non sussistevano le violazioni di legge denunciate.
Durante il corso del procedimento, il giudice ha disposto una consulenza tecnica d’ufficio di carattere contabile per fare chiarezza sulla questione. Questa decisione si è rivelata particolarmente importante perché nel corso del giudizio è emersa la mancanza agli atti del bilancio relativo all’anno 2019. Il tribunale aveva quindi autorizzato il consulente tecnico ad acquisire tale documento, ma solo previo consenso di entrambe le parti, trattandosi di una CTU contabile.
La questione procedurale è stata risolta quando entrambe le parti hanno prestato il loro consenso all’acquisizione durante le operazioni peritali. Questo ha consentito al giudice di superare l’ostacolo procedurale e di entrare nel merito della controversia, potendo così valutare nel dettaglio la conformità dei rendiconti alle prescrizioni normative.
La vicenda processuale si è quindi sviluppata attraverso i termini per le memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c., con il completamento della consulenza tecnica d’ufficio. Al termine dell’istruttoria, con ordinanza del 27 marzo 2025, la causa è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c., permettendo alle parti di depositare le proprie comparse conclusionali e le memorie di replica.
NORMATIVA E PRECEDENTI
L’art. 1130 bis del Codice Civile, introdotto dalla legge 220/2012 e in vigore dal 18 giugno 2013, ha rivoluzionato la disciplina del rendiconto condominiale introducendo requisiti di trasparenza e chiarezza molto più stringenti rispetto al passato. Questa norma stabilisce che il rendiconto condominiale deve contenere “le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”.
Il legislatore ha specificato che il rendiconto si compone di tre distinti documenti: il registro di contabilità, avente le caratteristiche proprie di un libro giornale e recante la menzione delle singole movimentazioni periodiche, incassi e pagamenti, in ordine cronologico; il riepilogo finanziario, avente le caratteristiche di uno stato patrimoniale, comprensivo delle poste attive e passive del patrimonio condominiale; la nota sintetica esplicativa della gestione con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
La giurisprudenza di legittimità ha fornito importanti chiarimenti sui requisiti che deve possedere un rendiconto condominiale per essere considerato valido. In particolare, la Cassazione civile n. 3892 del 2017 ha stabilito che “il credito dell’amministratore di condominio per le anticipazioni delle spese da lui sostenute non può ritenersi provato in mancanza di una regolare contabilità che, sebbene non debba redigersi con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve, però, essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione”.
L’ordinanza della Cassazione n. 33038 del 20 dicembre 2018 ha ulteriormente precisato che “nel caso in cui il rendiconto sia privo del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa, la collegata delibera di approvazione può essere oggetto di annullamento”. Questa pronuncia ha confermato l’orientamento secondo cui tutti e tre i documenti previsti dall’art. 1130 bis c.c. sono elementi imprescindibili del rendiconto condominiale.
Il principio di trasparenza che ispira la normativa sul rendiconto condominiale trova la sua giustificazione nell’esigenza di tutelare i diritti dei condomini. Come ha chiarito il Tribunale di Roma con provvedimento del 2 ottobre 2017, il rendiconto deve rispondere “all’esigenza di porre i condomini in grado di sapere come sono stati spesi i soldi versati”. Pertanto, pur non necessitando l’adozione di forme rigorose, è necessario che il rendiconto rifletta in maniera intellegibile la situazione contabile.
L’art. 1713 del Codice Civile, che disciplina il rendiconto del mandatario, costituisce il fondamento normativo dell’obbligo dell’amministratore di rendere conto della propria gestione. In combinazione con l’art. 1130 del Codice Civile, che elenca le attribuzioni dell’amministratore, queste disposizioni delineano un quadro normativo che non ammette deroghe o approssimazioni nella rendicontazione dell’attività amministrativa.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Il Tribunale di Napoli ha accolto integralmente la domanda dell’attrice, procedendo all’annullamento della delibera assembleare dell’1 giugno 2021 per quanto riguarda i punti 1 e 2 dell’ordine del giorno, relativi all’approvazione dei bilanci consuntivi degli anni 2018 e 2019. La decisione si è fondata sulla constatazione dell’inequivocabile violazione delle disposizioni contenute nell’art. 1130 bis del Codice Civile.
Il giudice ha innanzitutto precisato che l’amministratore di condominio, quale mandatario con rappresentanza, ha l’obbligo principale di rendere conto della propria gestione ai sensi dell’art. 1713 c.c. Il rendiconto rappresenta infatti il fulcro della gestione condominiale e risponde all’esigenza fondamentale di porre i condomini in grado di sapere come effettivamente è stato speso il denaro da loro versato.
La pronuncia ha ribadito che nella redazione del rendiconto devono essere rispettate delle regole minime e necessarie di chiarezza ed intellegibilità. Il tribunale ha sottolineato che, seppur non sia necessario che le singole voci di entrate e di spesa siano trascritte nel verbale di assemblea per la validità dell’approvazione del rendiconto, è tuttavia indispensabile che la relativa contabilità sia idonea a rendere intellegibili e chiare ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione.
Per rendere intellegibile il rendiconto, il giudice ha precisato che occorre sia tenuta una contabilità regolare, nella quale siano registrate cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del condominio, con possibilità di verifica dei documenti e della giustificazione delle entrate e delle uscite della gestione condominiale. La mancanza di registrazione contabile cronologica delle operazioni, che conferiscono certezza e chiarezza al bilancio, determina l’illegittimità del bilancio e, conseguentemente, della delibera che l’abbia approvato.