Una questione di particolare interesse pratico è stata affrontata dal Tribunale di Foggia in una controversia che tocca un fenomeno sempre più diffuso nelle città italiane: la trasformazione dei volumi tecnici in locali residenziali. La sentenza affronta il delicato problema della partecipazione alle spese condominiali quando la destinazione d’uso di parti dell’edificio viene modificata, con particolare riferimento alle spese per l’ascensore.
Il caso presenta elementi di notevole rilevanza per tutti i proprietari che hanno effettuato o intendono effettuare ampliamenti residenziali utilizzando volumi tecnici, sottotetti o mansarde. La questione diventa ancora più complessa quando questi locali non sono direttamente serviti dall’ascensore condominiale, generando dubbi sulla corretta ripartizione delle spese di manutenzione e gestione.
La vicenda processuale ha visto contrapposti i proprietari di un appartamento duplex sviluppatosi su due livelli – il quinto piano regolarmente servito dall’ascensore e il sesto piano costituito da ex volumi tecnici trasformati in abitazione – contro il condominio che pretendeva il pagamento delle spese dell’ascensore anche per la porzione immobiliare non direttamente raggiunta dallo stesso.
La particolarità del caso risiede nella circostanza che l’ascensore condominiale si fermava soltanto al quinto piano, mentre il sesto piano, pur facendo parte integrante dell’unità immobiliare, era raggiungibile esclusivamente tramite le scale condominiali o attraverso una scala interna all’appartamento stesso. Questa configurazione architettonica ha dato origine a una complessa questione interpretativa sulla corretta applicazione delle norme condominiali.
Il Tribunale foggiano si è trovato ad affrontare una problematica che riflette le trasformazioni urbanistiche delle nostre città, dove la crescente pressione immobiliare spinge verso il recupero di ogni spazio disponibile. La trasformazione di volumi tecnici, sottotetti e mansarde in locali abitabili rappresenta infatti una pratica sempre più comune, che genera però spesso incertezze sulla corretta ripartizione degli oneri condominiali.
La sentenza assume rilevanza anche per le implicazioni economiche che può comportare per i proprietari interessati. La partecipazione o meno alle spese dell’ascensore può infatti tradursi in significative differenze nell’importo delle spese condominiali annuali, rendendo fondamentale una corretta interpretazione delle norme applicabili.
La questione tocca inoltre principi fondamentali del diritto condominiale, relativi alla determinazione delle quote millesimali e alla loro revisione a seguito di modifiche nella destinazione d’uso degli immobili. Il caso evidenzia come le trasformazioni edilizie possano incidere sui rapporti tra condomini e sulla ripartizione degli oneri comuni.
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Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia ha avuto origine dalla particolare configurazione di un appartamento condominiale situato in un edificio di Cerignola, composto da due scale (A e B) e sviluppato su sette piani fuori terra oltre a un piano interrato destinato ad autorimesse. L’edificio presentava la tipica struttura condominiale con attività commerciali al piano terra e unità residenziali distribuite dal primo al sesto piano, servite da ascensori che raggiungevano soltanto il quinto piano.
I proprietari dell’unità immobiliare oggetto di controversia avevano acquistato nel 1991 un complesso immobiliare articolato composto da un appartamento al quinto piano, volumi tecnici al sesto piano e un garage al piano interrato, tutti ubicati nella scala A. La peculiarità dell’immobile risiedeva nella circostanza che quello che inizialmente era stato progettato e realizzato come volume tecnico al sesto piano era stato successivamente oggetto di trasformazione.
La trasformazione dei volumi tecnici era avvenuta attraverso lavori di ampliamento che avevano comportato il cambio di destinazione d’uso da volumi tecnici a locali residenziali. Tale modifica era stata regolarizzata attraverso una concessione edilizia in sanatoria, rilasciata nel 1997, che aveva formalmente riconosciuto la nuova destinazione residenziale dei locali del sesto piano.
Il risultato della trasformazione aveva prodotto un’unità immobiliare sviluppata su due livelli collegati tra loro. Al quinto piano si trovava un piccolo soggiorno-ingresso che dava accesso a una scala interna conducente al livello superiore. Il sesto piano, raggiungibile sia attraverso la scala interna che tramite le scale condominiali, era costituito da diverse stanze ad uso residenziale e da due terrazzi a livello.
La configurazione dell’ascensore rappresentava l’elemento centrale della controversia. L’impianto di sollevamento della scala A, come quello della scala B, si fermava al quinto piano, rendendo necessario l’utilizzo delle scale condominiali per raggiungere il sesto piano. I proprietari dell’appartamento duplex sostenevano che tale circostanza li esonerasse dal pagamento delle spese per la manutenzione e gestione dell’ascensore relativamente alla porzione immobiliare del sesto piano.
Le tabelle millesimali depositate prima dell’acquisto dell’immobile nel 1991 comprendevano il vano tecnico del sesto piano con numero interno 15, gravato di significativi millesimi nelle tabelle B, C e D per la ripartizione delle spese condominiali. I proprietari contestavano tale impostazione, ritenendo che la partecipazione alle spese dovesse essere limitata alla sola porzione di immobile effettivamente servita dall’ascensore.
La delibera assembleare del 20 dicembre 2023, oggetto di impugnazione, aveva approvato i bilanci consuntivi per gli anni dal 2018 al 2022 e quelli preventivi dal 2019 al 2023. I proprietari dell’appartamento duplex avevano espresso voto contrario, lamentando irregolarità nella compilazione dei bilanci e nell’accorpamento delle loro unità immobiliari sotto un’unica voce contabile anziché mantenere la distinzione tra gli interni 13 e 15.
Gli attori avevano inoltre sollevato eccezioni di prescrizione per il saldo di fine esercizio 2018, sostenendo che fosse decorso il termine quinquennale per la riscossione delle spese condominiali. Contestavano inoltre la correttezza dei conteggi nei bilanci successivi, asserendo di aver subito addebiti non dovuti a causa degli errori nelle tabelle millesimali con conseguenti vantaggi economici per gli altri condomini.
La richiesta principale degli attori consisteva nella dichiarazione del loro diritto a non partecipare alle spese per la sostituzione e futura manutenzione dell’ascensore della scala A, oltre all’annullamento della delibera assembleare per le irregolarità riscontrate nella redazione e approvazione dei bilanci condominiali.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La controversia ha richiesto l’applicazione delle norme fondamentali in materia di condominio, a partire dall’articolo 1131 del Codice Civile che disciplina la figura dell’amministratore e i suoi obblighi, tra cui quello di convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del bilancio. La giurisprudenza ha chiarito che la violazione di tale obbligo ha rilievo solo per l’eventuale revoca dell’amministratore, ma non intacca la validità delle delibere assembleari.
L’articolo 1123 del Codice Civile rappresenta la norma cardine per la ripartizione delle spese condominiali, stabilendo che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. La disposizione trova specificazione nel secondo comma che disciplina le spese per le parti dell’edificio destinate a servire i condomini in misura diversa.
La Suprema Corte ha consolidato il principio secondo cui le spese per l’ascensore devono essere ripartite tra tutti i condomini che ne traggono utilità, anche indiretta. Con sentenza delle Sezioni Unite numero 2289 del 1991, la Cassazione ha stabilito che concorre alle spese dell’ascensore anche il condomino del piano terreno che non se ne serve direttamente, purché ne tragga vantaggio in termini di valore dell’immobile.
Particolare rilevanza assume la giurisprudenza in materia di modifiche edilizie e loro impatto sulla ripartizione delle spese condominiali. Il principio consolidato stabilisce che le modifiche apportate alle unità immobiliari che comportano un cambio di destinazione d’uso possono incidere sulla determinazione delle quote millesimali e sulla partecipazione alle spese comuni.
L’articolo 1138 del Codice Civile disciplina il regolamento di condominio e la sua efficacia nella determinazione delle modalità di ripartizione delle spese. La giurisprudenza ha chiarito che il regolamento contrattuale, se accettato da tutti i condomini, può derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese, mentre il regolamento assembleare non può modificare i diritti dei singoli condomini.
In tema di prescrizione delle spese condominiali, si applica l’articolo 2948 numero 4 del Codice Civile che stabilisce la prescrizione quinquennale. La Cassazione Civile, con sentenza numero 12596 del 2002, ha chiarito che la decorrenza del termine va rapportata alla data della delibera di approvazione del rendiconto e del relativo stato di riparto, in conformità all’articolo 2935 del Codice Civile.
La giurisprudenza di merito più recente ha affrontato la questione della legittimità delle delibere assembleari che approvano più bilanci in un’unica seduta. Il Tribunale di Roma, con sentenza numero 17135 del 2021, e la Corte d’Appello di Lecce, sezione di Taranto, con sentenza numero 367 del 2020, hanno stabilito la legittimità di tale prassi purché ciascun bilancio sia formalmente separato e relativo a un singolo esercizio.
In materia di consulenza tecnica d’ufficio per la verifica delle spese condominiali, la giurisprudenza ha consolidato il principio secondo cui il consulente deve limitarsi ad accertamenti di natura tecnico-contabile, senza esprimere valutazioni di carattere giuridico sulla validità delle delibere assembleari o sulla corretta interpretazione del regolamento condominiale.
La normativa sulla riforma del condominio introdotta con la legge 220 del 2012 non ha modificato i principi fondamentali in materia di ripartizione delle spese, confermando l’applicazione dell’articolo 1123 del Codice Civile e dei principi giurisprudenziali consolidati in materia di partecipazione alle spese per i servizi comuni.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Il Tribunale di Foggia ha risolto la controversia attraverso un’analisi approfondita che ha privilegiato la realtà fattuale emersa dalla consulenza tecnica d’ufficio rispetto alle argomentazioni giuridiche formali avanzate dalle parti. La decisione si è fondata principalmente sulle risultanze dell’accertamento tecnico che ha ricostruito l’effettiva configurazione dell’immobile e le modalità di utilizzo dell’ascensore condominiale.
Il consulente tecnico d’ufficio ha svolto un ruolo determinante nell’accertamento dello stato dei luoghi, confermando che l’appartamento degli attori si sviluppava effettivamente su due livelli collegati tra loro. L’indagine tecnica ha evidenziato che quello che originariamente era stato concepito come volume tecnico al sesto piano era stato successivamente trasformato in spazi residenziali attraverso lavori di ampliamento regolarmente autorizzati.