Revoca amministratore condominio per omessa convocazione assemblee bilancio entro 180 giorni art. 1130 c.c. – Tribunale Foggia 2025

Due condomini hanno ottenuto la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio a seguito di gravi e reiterate irregolarità nella gestione amministrativa condominiale. Il Tribunale di Foggia, con decreto del dicembre 2025, ha accolto il ricorso promosso dai proprietari di unità immobiliari, dichiarando la cessazione dall’incarico dell’amministratrice per l’omessa convocazione tempestiva delle assemblee di approvazione dei rendiconti consuntivi oltre il termine semestrale previsto dall’art. 1130 c.c.. La pronuncia assume particolare rilievo perché affronta la questione interpretativa dell’espressione “può” contenuta nell’art. 1129 c.c., aderendo all’orientamento rigoroso secondo cui accertata la grave irregolarità il giudice deve necessariamente disporre la revoca amministratore condominio per ritardo bilanci, introducendo una presunzione iuris tantum di gravità dell’inadempimento. La decisione respinge l’orientamento alternativo che subordina la revoca alla dimostrazione di conseguenze pregiudizievoli concrete per i condomini, ritenendolo inidoneo perché confonde il piano della risoluzione del contratto con quello risarcitorio.

Principi di Diritto Trattati e Risolti

1. Revoca amministratore condominio per omessa approvazione rendiconti consuntivi oltre termine 180 giorni

La revoca giudiziale amministratore condominio è obbligatoria quando l’amministratore omette di convocare l’assemblea per l’approvazione rendiconto consuntivo condominio entro il termine di centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio, come previsto dall’art. 1130 cod. civ. Il Collegio ha interpretato l’espressione “può” contenuta nell’art. 1129 comma 11 c.c. non come attribuzione di discrezionalità al giudice, ma nel senso che la revoca può essere disposta dall’assemblea oppure anche dal giudice su ricorso di ciascun condomino. Il Tribunale afferma testualmente: “se il Tribunale accerta la sussistenza dei presupposti normativamente previsti per la revoca non può ma deve revocare l’amministratore di condominio“, richiamando espressamente Cass. Sez. Un. n. 13533/2001. La norma introduce una presunzione iuris tantum gravità inadempimento amministratore, vincibile solo se l’amministratore dimostra di aver adempiuto o di non aver potuto adempiere per causa a lui non imputabile. L’accertamento del ritardo oltre il termine semestrale normativo costituisce di per sé elemento sufficiente per disporre la revoca, senza necessità di ulteriori prove sul danno effettivamente subito dai condomini.

2. Interpretazione espressione può art. 1129 c.c. revoca amministratore non discrezionale ma obbligatoria

Il Tribunale ha aderito all’interpretazione secondo cui l’art. 1129 c.c. revoca amministratore condominio non attribuisce discrezionalità al giudice nella decisione di revocare o meno l’amministratore in presenza dei presupposti normativi. La Corte precisa nella motivazione: “l’espressione può va interpretata alla luce della prima parte del comma undicesimo, nel senso che l’amministratore di condominio può essere revocato dall’assemblea o può anche essere revocato dal giudice su ricorso di un condomino: la revoca giudiziale, quindi, non è facoltativa ma discrezionale”. Accertata la sussistenza delle gravi irregolarità previste dall’art. 1129 c.c., il giudice non ha margini di valutazione sull’opportunità di disporre o meno la revoca, ma deve necessariamente revocare l’amministratore. Tale orientamento si fonda sul principio per cui il legislatore ha tipizzato alcune condotte come intrinsecamente gravi, introducendo una presunzione legale di gravità dell’inadempimento che determina automaticamente la cessazione del rapporto. L’amministratore può superare tale presunzione solo dimostrando l’assenza di colpa o l’impossibilità dell’adempimento per causa non imputabile.

3. Reiterazione omissione bilanci condominio anni precedenti aggrava profilo gravità irregolarità

La reiterazione omissione approvazione bilanci condominio costituisce elemento che aggrava il profilo di gravità dell’irregolarità gestionale. Nel caso di specie, il Tribunale ha rilevato che nell’assemblea convocata nel luglio del 2024 per l’approvazione del rendiconto 2023 erano all’ordine del giorno anche i bilanci degli anni 2021 e 2022, mai approvati in precedenza. Il Collegio evidenzia testualmente: “si tratta di una prassi reiterata, atteso che nell’assemblea del luglio 2024 è stata convocata per l’approvazione dei bilanci anche degli anni 2021 e 2022, che quindi non erano mai stati approvati in precedenza”. Tale circostanza dimostra che l’amministratore ha ripetutamente violato l’obbligo di convocare tempestivamente le assemblee per l’approvazione dei rendiconti, configurando una condotta sistematica di inadempimento agli obblighi primari della funzione amministrativa. La reiterazione esclude la possibilità di qualificare il ritardo come episodico o occasionale, evidenziando invece una gestione strutturalmente inadeguata che giustifica pienamente la cessazione del rapporto fiduciario con i condomini.

4. Presunzione iuris tantum gravità inadempimento amministratore vincibile solo con prova causa non imputabile

L’art. 1129 c.c. grave irregolarità amministratore condominio introduce una presunzione legale relativa di gravità dell’inadempimento, che inverte l’onere della prova. Il Tribunale chiarisce: “la norma introduca una presunzione iuris tantum di gravità nell’inadempimento, vincibile solo ove l’amministratore dimostri di aver adempiuto o di non aver potuto adempiere per causa ad egli non imputabile o che l’inadempimento non possa considerarsi grave sempre perché a lui non pienamente imputabile”. Accertato il ritardo nella convocazione delle assemblee oltre il termine di centottanta giorni, spetta all’amministratore fornire la prova liberatoria, dimostrando circostanze oggettive che hanno reso impossibile il rispetto del termine normativo per cause estranee alla sua sfera di controllo. Nel caso concreto, l’amministratrice si è limitata a giustificare il rinvio con l’esigenza di garantire “massima trasparenza e partecipazione“, ma tale motivazione generica è stata ritenuta inidonea a vincere la presunzione di gravità. Il termine semestrale previsto dalla legge è considerato già oltremodo abbondante per consentire la redazione dei bilanci, pertanto il suo superamento senza ragioni oggettive e documentate integra automaticamente la grave irregolarità.

5. Rigetto orientamento necessità prova conseguenze pregiudizievoli concrete per revoca amministratore

Il Tribunale ha espressamente respinto l’orientamento giurisprudenziale alternativo secondo cui le gravi irregolarità amministratore condominio art. 1129 c.c. devono aver determinato conseguenze pregiudizievoli concrete per gli interessi dei condomini. La pronuncia afferma: “tale orientamento non appare condivisibile perché, richiedendo necessariamente un pregiudizio, rischia di confondere il piano della risoluzione del contratto di amministrazione condominiale, sul quale rileva esclusivamente la gravità dell’inadempimento, con il piano risarcitorio, rispetto a cui vengono in rilievo i danni e, dunque, i pregiudizi subiti”. Il Collegio chiarisce la distinzione sistematica tra presupposti per la revoca e presupposti per il risarcimento del danno: la revoca attiene esclusivamente alla gravità oggettiva della condotta inadempiente, mentre la prova del pregiudizio rileva solo sul piano della responsabilità risarcitoria. Subordinare la revoca alla dimostrazione di conseguenze pregiudizievoli concrete svuoterebbe di significato la presunzione di gravità introdotta dal legislatore, rendendo inefficace lo strumento di tutela dei condomini contro gestioni irregolari. La soluzione adottata garantisce la coerenza sistematica dell’istituto, valorizzando l’inadempimento oggettivo agli obblighi legali come criterio autonomo e sufficiente per la cessazione del rapporto fiduciario.

6. Regolazione spese lite volontaria giurisdizione revoca amministratore seguono principio soccombenza

In tema di spese legali revoca amministratore condominio, il Tribunale ha applicato il principio di soccombenza previsto dall’art. 91 c.p.c. anche al procedimento camerale di revoca dell’amministratore. La pronuncia richiama Cass. Sez. Unite n. 20957/2004 e n. 32061/2022, affermando: “indipendentemente dalla natura camerale del rito seguito, il procedimento di revoca dell’amministratore di condominio soggiace al regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c., poiché il giudice, pur trattandosi di volontaria giurisdizione, risolve comunque contrapposte pretese”. Le spese sono state liquidate d’ufficio anche in assenza di esplicita domanda di parte, ma nei limiti della nota spese eventualmente depositata ex art. 73 disp. att. cod. proc. civ. La liquidazione è avvenuta secondo i parametri del D.M. 55/2014, ai valori minimi e in relazione al valore indeterminabile della controversia di complessità bassa. L’amministratrice revocata è stata condannata al pagamento di € 130,00 per esborsi ed € 1.168,00 per compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso spese forfettario del 15% calcolato sui soli compensi. La pronuncia conferma che la natura camerale del procedimento non esclude l’applicazione del principio di causalità e soccombenza nella regolazione delle spese processuali.

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Avv. Cosimo Montinaro – segreteria@studiomontinaro.it

INDICE

• ESPOSIZIONE DEI FATTI
• NORMATIVA E PRECEDENTI
• DECISIONE DEL CASO E ANALISI
• ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI

Due comproprietari di unità immobiliari site in un condominio della provincia di Foggia hanno promosso ricorso avverso l’amministratrice di condominio al fine di ottenerne la revoca giudiziale dall’incarico per gravi irregolarità nella gestione amministrativa. I ricorrenti lamentavano specificamente l’omessa convocazione tempestiva assemblee approvazione rendiconti consuntivi oltre i termini normativi previsti dall’art. 1130 cod. civ., configurando una condotta gestionale inadeguata reiterata nel tempo. L’amministratrice, costituitasi in giudizio, ha eccepito preliminarmente l’inammissibilità del ricorso e ne ha chiesto il rigetto nel merito, sostenendo l’infondatezza delle contestazioni.

Le irregolarità contestate riguardavano principalmente il mancato rispetto del termine di centottanta giorni per convocazione assemblea bilancio condominio. In particolare, i ricorrenti evidenziavano che l’assemblea per l’approvazione del rendiconto consuntivo dell’anno [OMISSIS] era stata convocata con grave ritardo nel periodo estivo dell’anno successivo, ma i rendiconti non erano stati approvati. Successivamente, l’assemblea convocata nell’autunno del [OMISSIS] non conteneva tra i punti all’ordine del giorno l’approvazione dei rendiconti pregressi. Solo in pendenza del procedimento giudiziale l’amministratrice aveva convocato un’assemblea straordinaria nel mese di dicembre del [OMISSIS] per sottoporre finalmente all’approvazione i rendiconti degli anni precedenti.

La vicenda evidenziava inoltre che si trattava di una prassi reiterata di ritardi approvazione bilanci condominio, poiché nell’assemblea convocata con ritardo nell’estate del [OMISSIS] dovevano essere approvati anche i rendiconti di ulteriori due anni precedenti, mai sottoposti all’esame assembleare nei termini normativi. Tale circostanza dimostrava una gestione amministrativa strutturalmente inadeguata e ripetutamente inadempiente agli obblighi primari previsti dalla legge. I condomini ricorrenti sottolineavano come tale situazione impedisse loro di verificare con tempestività la regolarità della gestione economica condominiale e di esercitare efficacemente i diritti di controllo sulla trasparenza amministrativa.

L’amministratrice, nelle difese depositate, giustificava i ritardi sostenendo che le convocazioni assembleari erano finalizzate a discutere questioni urgenti e a garantire la massima trasparenza e partecipazione dei condomini. Tuttavia, non forniva argomentazioni specifiche ed oggettive circa le ragioni che avevano impedito il rispetto del termine semestrale normativo per la convocazione delle assemblee di approvazione dei rendiconti. La resistente non produceva documenti idonei a dimostrare l’esistenza di cause non imputabili che avessero reso impossibile l’adempimento tempestivo degli obblighi amministrativi. Il Tribunale era chiamato a valutare se il ritardo approvazione rendiconti condominio oltre sei mesi costituisse di per sé grave irregolarità idonea a determinare la revoca giudiziale dell’amministratore, ovvero se fosse necessaria la dimostrazione di conseguenze pregiudizievoli concrete per i condomini.

NORMATIVA E PRECEDENTI

La normativa di riferimento è costituita principalmente dall’art. 1129 cod. civ. che disciplina la revoca dell’amministratore di condominio. Il comma undicesimo prevede che l’amministratore può essere revocato dall’assemblea in qualunque tempo, con deliberazione presa con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136. Inoltre, l’amministratore può essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se non rende il conto della gestione, se non comunica all’assemblea la pendenza di un giudizio esorbitante dalle sue attribuzioni per il quale deve essere autorizzato o nell’ipotesi delle gravi irregolarità indicate, ancorché solo esemplificativamente, dal comma dodicesimo dello stesso articolo.

Il comma dodicesimo dell’art. 1129 c.c. gravi irregolarità amministratore elenca in modo esemplificativo alcune condotte qualificate come gravi irregolarità: omessa o ritardata convocazione dell’assemblea condominiale in presenza di eventi che rendono necessaria o urgente la convocazione; mancata esecuzione degli obblighi derivanti da provvedimenti dell’autorità ovvero delle deliberazioni dell’assemblea; gravi irregolarità nella gestione. L’art. 1130 cod. civ. obblighi amministratore condominio specifica al primo comma che l’amministratore deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea, disciplinare il funzionamento dei servizi comuni, curare la riscossione dei contributi, compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, redigere il rendiconto annuale della gestione. Il terzo comma stabilisce che l’assemblea per l’approvazione del rendiconto deve essere convocata una volta l’anno, entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio annuale.

Il termine 180 giorni approvazione rendiconto condominiale costituisce quindi un obbligo legale inderogabile, il cui superamento integra una grave irregolarità ai sensi dell’art. 1129 c.c. La pronuncia richiama la giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione, in particolare Cass. Sez. Un. n. 13533/2001 che ha affermato i principi generali in materia di revoca dell’amministratore di condominio.