Introduzione
Il Tribunale di Torino affronta una questione di crescente rilevanza pratica nel diritto condominiale: la responsabilità professionale dell’amministratore di condominio per l’omessa gestione delle pratiche necessarie a fruire dei bonus fiscali per lavori di efficientamento energetico, con particolare riferimento all’obbligo di curare gli adempimenti per lo sconto in fattura e per le detrazioni fiscali. La controversia nasce dalla domanda risarcitoria proposta da un condominio nei confronti del proprio ex amministratore, accusato di non aver presentato all’Agenzia delle Entrate la comunicazione di opzione per lo sconto in fattura relativa a lavori di sostituzione caldaia e impianto solare termico, causando la perdita del beneficio fiscale.
Il caso solleva interrogativi centrali sulla delimitazione dei compiti dell’amministratore di condominio quale mandatario in relazione all’esecuzione di lavori straordinari con accesso a incentivi fiscali, sull’onere della prova del danno e del nesso causale gravante sul condominio attore, e sulla legittimazione attiva dell’amministratore in carica ad agire per il risarcimento di danni che incidono sulla sfera patrimoniale individuale dei singoli condomini. La decisione assume particolare rilevanza per l’interpretazione estensiva dei compiti dell’amministratore che, pur in assenza di specifico mandato assembleare, deve ritenersi tenuto a curare tutti gli adempimenti prodromici alle agevolazioni fiscali quando abbia gestito l’intero procedimento di approvazione ed esecuzione dei lavori condominiali.
1. Compiti amministratore includono adempimenti prodromici agevolazioni fiscali lavori straordinari anche senza specifico mandato assembleare
Il Tribunale afferma che tra i compiti dell’amministratore di condominio quale mandatario cui l’assemblea abbia affidato la stipulazione e l’esecuzione del contratto d’appalto di manutenzione straordinaria, rientra anche l’espletamento delle attività prodromiche a eventuali agevolazioni fiscali offerte ai condomini in relazione alla tipologia di lavori eseguiti sul bene comune, anche in assenza di uno specifico ed espresso incarico assembleare in tal senso.
La sentenza afferma testualmente: “benché il consesso condominiale, nelle precitate delibere, non abbia conferito al suo amministratore di allora uno specifico incarico di curare gli adempimenti prodromici alla detraibilità del credito d’imposta relativo ai lavori condominiali, questi si devono ritenere compresi nei suoi compiti, quale mandatario dei condomini in relazione alla corretta esecuzione dei lavori condominiali straordinari”.
Tale principio si fonda sull’insegnamento della Cassazione secondo cui l’amministratore deve seguire tutto l’iter relativo all’esecuzione dei lavori straordinari, compresi gli adempimenti fiscali, quando abbia curato per il condominio il procedimento di approvazione, di scelta della ditta e la successiva realizzazione delle opere deliberate, configurandosi tali incombenze come naturale estensione del mandato ricevuto.
2. Inadempimento amministratore per omessa presentazione comunicazione opzione sconto fattura e mancata richiesta correzione fattura errata
Il Collegio accerta la responsabilità professionale dell’amministratore per non aver adempiuto agli obblighi di diligenza qualificata ex art. 1176, comma 2, c.c., in particolare per aver omesso di presentare all’Agenzia delle Entrate la comunicazione di opzione dello sconto in fattura in relazione alla fattura fiscalmente corretta, e per non essersi adoperato per richiedere la correzione dell’errore contenuto nell’altra fattura emessa con indicazione di percentuale di detrazione errata.
Nella motivazione si legge: “l’amministratore avrebbe potuto e dovuto, innanzitutto, curare gli adempimenti per il perfezionamento della pratica di sconto in fattura in relazione alla fattura n. 46, corretta dal punto di vista fiscale e per la quale, quindi, non vi era impedimento alcuno all’ottenimento del visto di conformità e dell’asseverazione della congruità delle spese, prodromiche alla successiva comunicazione all’Agenzia delle Entrate”.
Il principio esclude che l’amministratore possa sottrarsi alla propria responsabilità adducendo l’esistenza di un errore commesso dalla ditta fornitrice, quando tale errore riguardi solo una delle due forniture e quando comunque l’amministratore diligente avrebbe dovuto richiedere tempestivamente la correzione dell’irregolarità formale, conducendo contestualmente a termine gli adempimenti relativi alla fornitura regolarmente fatturata.
3. Carenza legittimazione attiva amministratore condominio per danni incidenti sfera patrimoniale individuale singoli condomini
Il Tribunale afferma che l’amministratore di condominio difetta di legittimazione attiva a proporre domanda risarcitoria per danni che incidono esclusivamente sulla sfera patrimoniale individuale dei singoli condomini, quali la perdita della possibilità di detrarre le imposte nelle dichiarazioni dei redditi personali, in assenza di uno specifico mandato dei condòmini danneggiati ad agire per la cura dei loro interessi individuali.
La pronuncia precisa: “l’art. 1131, comma I, c.c., sancendo che nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi, definisce i confini della rappresentanza processuale attiva dell’amministratore, dalla quale pacificamente esulano le domande che involgono diritti esclusivi dei singoli condomini”.
Tale principio comporta che quando l’eventuale mancata fruizione della detrazione nella dichiarazione dei redditi incide sulla sfera patrimoniale dei singoli condòmini e nulla ha a che vedere con il credito di imposta del condominio, la generica delibera assembleare di promuovere azione risarcitoria contro l’ex amministratore non è sufficiente a conferire la legittimazione processuale, dovendo invece risultare uno specifico mandato individuale dei condòmini danneggiati.
4. Onere prova danno e nesso causale grava su condominio attore secondo art. 1223 c.c. e principio conseguenza immediata diretta
Il Collegio ribadisce che grava sul condominio creditore l’onere di fornire la prova rigorosa del danno subito ai sensi dell’art. 1223 c.c., dovendo dimostrare che la conseguenza dannosa lamentata costituisce conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento dell’amministratore, verificabile mediante giudizio controfattuale che accerti se il danno non si sarebbe verificato, o si sarebbe verificato con minore gravità, sostituendo alla condotta colpevole quella dell’amministratore diligente.
Nella motivazione si legge: “l’interpretazione che della norma in questione fornisce la giurisprudenza è quella secondo cui il danno è conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento se, mediante giudizio controfattuale, sia possibile stabilire che la conseguenza dannosa non si sarebbe verificata, o si sarebbe verificata con minore gravità, sostituendo alla condotta colpevole quella dell’agente modello nel caso di specie quella dell’amministratore diligente ex art 1176 co 2 c.c. La prova del danno, come detto, grava sul creditore che l’ha subito”.
Tale principio comporta che non è sufficiente allegare genericamente l’inadempimento dell’amministratore e le sue conseguenze economiche negative, ma occorre dimostrare con prove documentali specifiche l’effettivo verificarsi del pregiudizio patrimoniale e il nesso causale diretto tra la condotta omissiva e il danno concretamente patito, escludendosi ogni presunzione o automatismo risarcitorio.
5. Omessa comunicazione dati Anagrafe Tributaria non determina perdita detrazione fiscale ma solo possibile sanzione amministrativa condominio
Il Tribunale chiarisce che l’omessa comunicazione da parte dell’amministratore all’Anagrafe Tributaria dei dati relativi alle spese sostenute dal condominio per interventi di recupero edilizio e riqualificazione energetica entro il termine del 16 marzo non comporta la perdita del diritto alla detrazione fiscale per i singoli condomini, i quali possono comunque integrare autonomamente la dichiarazione dei redditi precompilata.
La pronuncia afferma: “la trasmissione di tali dati è prescritta ai fini della elaborazione della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle entrate, come enunciato dall’art. 2 del Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 1 dicembre 2016, e non già ai fini della utilizzabilità del credito d’imposta. Se l’amministratore di condominio non procede alla trasmissione della comunicazione, il condòmino non perde la detrazione fiscale, ma deve, in tal caso, integrare la dichiarazione dei redditi precompilata”.
Tale precisazione esclude che possa configurarsi un nesso causale automatico tra l’omissione comunicativa dell’amministratore e la perdita delle detrazioni fiscali individuali, risultando necessario dimostrare caso per caso l’impossibilità concreta per i singoli condomini di operare comunque le detrazioni spettanti, circostanza non allegata né provata nel caso di specie.
➡️ RICHIEDI UNA CONSULENZA ⬅️
Avv. Cosimo Montinaro – segreteria@studiomontinaro.it
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
- SCARICA LA SENTENZA ⬇️
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda trae origine da delibere assembleari assunte da un condominio situato nel territorio torinese nel corso del 2020 e 2021, con le quali veniva approvata l’esecuzione di lavori di efficientamento energetico sulle parti comuni dell’edificio. In particolare, nell’assemblea del dicembre 2020 il consesso condominiale deliberava la sostituzione della caldaia e l’adeguamento della centrale termica, mentre nell’assemblea straordinaria del luglio 2021 veniva approvato il rifacimento completo dell’impianto a pannelli solari termici.
Per entrambi gli interventi l’assemblea deliberava di accedere ai bonus governativi previsti dalla normativa fiscale, optando per l’ecobonus al 65% con la modalità dello sconto in fattura anziché per il superbonus al 110%. I preventivi presentati dalla ditta individuale esecutrice dei lavori prevedevano espressamente l’applicazione di tale beneficio fiscale, che avrebbe consentito ai condomini di pagare immediatamente solo la quota di spese eccedenti quella detraibile, con conseguente trasferimento del credito d’imposta al fornitore.