Ripartizione spese lastrico solare condominiale: il Tribunale di Roma chiarisce i criteri nel 2024
Una recente sentenza del Tribunale di Roma del 2024 ha affrontato un tema di grande rilevanza nel diritto condominiale: la corretta ripartizione delle spese per il rifacimento del lastrico solare. Il caso ha sollevato interrogativi cruciali sulla natura giuridica di questo bene comune e sui criteri da applicare per la suddivisione degli oneri tra i condomini. La decisione offre importanti spunti di riflessione sull’interpretazione degli articoli 1117, 1123 e 1126 del codice civile in materia di proprietà e spese condominiali. Quali principi hanno guidato il giudice nel dirimere questa controversia? E quali implicazioni pratiche ne derivano per amministratori e condomini?
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INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia in esame trae origine dall’impugnazione di una delibera condominiale da parte di due proprietari di un’unità immobiliare all’interno di un condominio romano. I signori, proprietari di un appartamento e della relativa cantina pertinenziale, hanno contestato la delibera dell’1 aprile 2022 che approvava la ripartizione della spesa straordinaria per il rifacimento del lastrico solare, una terrazza condominiale situata sul lato nord dell’edificio.
Gli attori sostenevano di dover partecipare solo per i due terzi della spesa, in applicazione dell’articolo 1126 del codice civile, e non per l’intero importo come previsto dall’articolo 1123. A sostegno della loro tesi, facevano riferimento al loro atto di acquisto del 2004, nel quale i venditori si erano riservati la proprietà sui beni comuni. Gli attori argomentavano quindi di non essere proprietari della terrazza in questione e di non averla mai utilizzata, non possedendo nemmeno le chiavi di accesso.
Oltre a questa richiesta principale, i proprietari sollevavano una seconda questione relativa alla separazione delle forniture elettriche tra beni comuni e privati, chiedendo l’installazione di contatori distinti per l’energia.
Il condominio, costituendosi in giudizio, ha contestato le pretese degli attori sotto molteplici aspetti. In primo luogo, ha eccepito la nullità della clausola di riserva della proprietà contenuta nell’atto di compravendita, citando giurisprudenza della Cassazione che vieta la cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni in caso di condominialità “necessaria” o “strutturale”. Ha inoltre negato che gli attori non utilizzassero la terrazza, evidenziando l’installazione della loro antenna televisiva su di essa.
Il condominio ha anche prodotto documentazione attestante che la sua costituzione era avvenuta già nel 2001, prima dell’acquisto degli attori, con l’alienazione di un’altra unità immobiliare. Ha infine contestato le doglianze relative ai contatori elettrici, spiegando che uno misurava i consumi delle cantine e dei garage (spesa a cui gli attori non partecipavano) e l’altro solo i consumi delle parti comuni (scale, citofono, portone).
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il caso in esame si inquadra nel complesso panorama normativo e giurisprudenziale relativo alla proprietà condominiale e alla ripartizione delle spese per la manutenzione delle parti comuni. I principali riferimenti normativi su cui si basa la decisione del Tribunale di Roma sono gli articoli 1117, 1118, 1123 e 1126 del codice civile.
L’articolo 1117 c.c. elenca le parti comuni dell’edificio, includendo espressamente “i lastrici solari” al punto 1. Questa disposizione costituisce il fondamento della presunzione di comunione di tali beni, salvo titolo contrario. Nel caso di specie, il giudice ha ritenuto che il lastrico solare oggetto della controversia rientrasse pienamente in questa categoria.
L’articolo 1118 c.c. sancisce il principio dell’indivisibilità del diritto sulle parti comuni dell’edificio dal diritto sulle singole unità immobiliari. Questa norma è stata richiamata dal condominio convenuto per contestare la validità della clausola di riserva della proprietà contenuta nell’atto di acquisto degli attori. Il Tribunale ha accolto questa interpretazione, richiamando anche la giurisprudenza della Cassazione (sentenza n. 1610/2021) che vieta la cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni in caso di condominialità “necessaria” o “strutturale”.
L’articolo 1123 c.c. detta i criteri generali per la ripartizione delle spese condominiali, stabilendo al primo comma che le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Questo criterio è stato ritenuto applicabile dal giudice nel caso del lastrico solare in questione.
L’articolo 1126 c.c., invocato dagli attori, prevede invece un criterio speciale di ripartizione per le spese di riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo. In tali casi, un terzo della spesa è a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo, mentre i restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini. Il Tribunale ha escluso l’applicabilità di questa norma nel caso di specie, ritenendo che il lastrico fosse di uso comune e non esclusivo.
In tema di giurisprudenza, oltre alla già citata sentenza n. 1610/2021 della Cassazione, il Tribunale ha richiamato altri importanti precedenti. In particolare, la sentenza n. 20693/2018 della Cassazione, che ha ribadito la funzione primaria del lastrico solare quale elemento di protezione dell’edificio, indipendentemente dal suo utilizzo accessorio come terrazza. Questo orientamento è stato confermato anche dalle sentenze n. 22339/2019 e n. 20287/2017 della Suprema Corte.
Rilevante è anche il richiamo alla sentenza n. 2316/1968 della Cassazione, che ha chiarito come l’articolo 1118 c.c. non vieti la rinuncia ai diritti sulle cose comuni in sé, ma solo la rinuncia liberatoria che esoneri il condomino dall’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione.
Questi riferimenti normativi e giurisprudenziali hanno fornito al Tribunale di Roma il quadro interpretativo necessario per valutare la fondatezza delle pretese degli attori e giungere alla decisione finale sulla ripartizione delle spese per il rifacimento del lastrico solare.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
La decisione si articola su due fronti principali: la questione della ripartizione delle spese per il lastrico solare e la richiesta di separazione delle forniture elettriche.