L’efficacia retroattiva della risoluzione del contratto preliminare immobiliare comporta obbligo restitutorio ex art. 2033 c.c. dei frutti civili per anticipato godimento del bene, con esclusione della funzione risarcitoria. Il Tribunale di Lecce, con sentenza del 2026, ha accolto la domanda di risoluzione del preliminare di compravendita per inadempimento della promissaria acquirente ai versamenti rateali convenuti, condannando la convenuta al rilascio immediato dell’immobile e al pagamento della differenza tra acconti versati e frutti civili maturati nel periodo di detenzione. I promittenti venditori nudo proprietario e usufruttuario avevano convenuto in giudizio la promissaria acquirente deducendo inadempimento ai termini di pagamento del corrispettivo pattuito di circa [OMISSIS] euro nonostante diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., chiedendo risoluzione del preliminare stipulato nell’anno 2012 e ristoro del danno per indisponibilità dell’immobile sito in provincia di Lecce. La convenuta aveva contestato la legittimità della diffida sostenendo che nel medesimo periodo erano in corso trattative per cessione dell’immobile a terzi con consenso dei promittenti venditori, negando propria condotta inadempiente.
Il Tribunale ha accertato l’intervenuta risoluzione di diritto del preliminare rilevando l’amplissimo lasso di tempo decorso dai termini convenzionali per la stipula e lo scostamento tra importo corrisposto di circa [OMISSIS] euro e corrispettivo pattuito di circa [OMISSIS] euro, configurante rilevanza dell’inadempimento ex art. 1455 c.c.. Il Giudice ha escluso l’incidenza limitativa della caparra confirmatoria versata, trattandosi di rimedio alternativo e non cumulabile con risoluzione giudiziale e risarcimento danni da provare ex art. 1223 c.c.. In ordine ai pregiudizi il Tribunale ha riqualificato la pretesa per indisponibilità dell’immobile quale restituzione e non ristoro, richiamando il principio secondo cui l’efficacia retroattiva della risoluzione del preliminare comporta obbligo di restituire le prestazioni ricevute rimaste prive di causa ex art. 2033 c.c.. Il Giudice ha precisato che il promissario acquirente che ha ottenuto consegna anticipata del bene deve restituirlo e corrispondere i frutti per anticipato godimento, escludendosi la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori. Il Tribunale ha quantificato i frutti civili in circa [OMISSIS] euro sulla base di CTU che ha determinato valore locativo annuale parametrato a utilizzo turistico estivo, condannando la convenuta al versamento della differenza tra acconti ricevuti e somma di frutti civili e spese CTU di parte attrice.
Estratto della sentenza
“L’efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta l’insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente, che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita, debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest’ultimo i frutti per l’anticipato godimento dello stesso. Ne consegue che, nel caso di occupazione di un immobile, fondata su di un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale del contratto, va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori”