La Corte dโAppello di Napoli ha annullato una sentenza di primo grado riguardante una controversia sulla proprietร di un lastrico solare e una scala esterna in un condominio di Procida, dichiarandone la nullitร per difetto di integritร del contraddittorio. La decisione evidenzia come nelle cause che coinvolgono beni condominiali sia necessaria la partecipazione di tutti i condomini al giudizio. La Corte ha rimesso gli atti al Tribunale di Napoli per un nuovo esame della controversia, sottolineando lโimportanza del principio del litisconsorzio necessario nelle controversie condominiali.
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Per una comprensione completa della vicenda giudiziaria, ti invitiamo a proseguire con la lettura del testo completo.
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia trae origine da una causa civile presso il Tribunale di Napoli, dove due coniugi proprietari di un immobile a piano terra in Procida chiedevano lโaccertamento della loro proprietร esclusiva sul lastrico solare di copertura e la rimozione di un cancello installato dalla convenuta allโingresso della scala dโaccesso comune. I ricorrenti sostenevano di essere proprietari esclusivi dei lastrici, pur riconoscendo un diritto di passaggio in favore degli altri condomini per accedere ai loro appartamenti.
La convenuta, proprietaria dellโappartamento al secondo piano, si opponeva alla richiesta e presentava domanda riconvenzionale per far accertare la sua proprietร esclusiva sulla porzione di lastrico solare e sulla scala esterna, anche per usucapione. La convenuta sosteneva di aver posseduto in via esclusiva la scala almeno dagli anni cinquanta e che lโarea definita come lastrico solare era in realtร unโarea di sedime di sua proprietร .
Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 9029/2017, aveva rigettato sia la domanda principale che quella riconvenzionale, compensando le spese di lite tra le parti. Contro tale decisione, entrambe le parti hanno proposto appello.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La Corte dโAppello ha fondato la propria decisione su consolidati principi giurisprudenziali in materia di litisconsorzio necessario nelle controversie condominiali. In particolare, ha richiamato la giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. sez. un. 25454/2013; sez. II 26208/2019; id. 24234/2018; id. 5190/2002) secondo cui le azioni di rivendica e di accertamento della proprietร esclusiva di un bene condominiale introducono una controversia che ha come oggetto lโesistenza di un rapporto unico plurisoggettivo e richiede la partecipazione al giudizio di tutti coloro dei quali si prospetta la contitolaritร .
Tale orientamento si basa sul principio secondo cui la sentenza non puรฒ conseguire un risultato utile se non pronunciata nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione, in quanto lโaccertamento della proprietร di un bene con lโeffetto di intangibilitร proprio del giudicato non puรฒ essere effettuato se non nei confronti di tutti i soggetti a vantaggio o nei confronti dei quali รจ destinato ad operare.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
La Corte dโAppello ha rilevato che la porzione di lastrico e la scala esterna in questione sono destinati, per le loro obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio dei diversi immobili di proprietร esclusiva delle parti. In particolare, questi beni servono sia agli appartamenti ubicati nel medesimo fabbricato che come copertura alla consistenza immobiliare posta a piano terra.
Tale configurazione dei beni come condominiali trova riscontro anche nella scrittura privata di transazione del 4 ottobre 1973, dove i contraenti davano esplicitamente atto della natura condominiale di parte del terrazzo di copertura.
La Corte ha quindi dichiarato la nullitร della sentenza di primo grado per non aver integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini interessati, in particolare del proprietario dellโappartamento al primo piano. Tale nullitร si estende sia alla domanda riconvenzionale che alla domanda principale, data la stretta dipendenza tra le due azioni.
ESTRATTO DELLA SENTENZA
โConsegue che, essendo i beni per cui รจ causa configurabili come beni condominiali, lโaccertamento della titolaritร esclusiva di essi, cui ambisce la domanda riconvenzionale proposta da [parte convenuta] e proseguita dai suoi eredi, esige la necessaria partecipazione al giudizio anche dellโaltro condomino, giacchรฉ, secondo principi consolidati, lโaccertamento della proprietร di un bene con lโeffetto di intangibilitร proprio del giudicato non puรฒ essere effettuato se non nei confronti di tutti i soggetti a vantaggio o nei confronti dei quali รจ destinato ad operare [โฆ] Va perciรฒ dichiarata la nullitร del capo della sentenza che ha deciso sul capo di domanda riconvenzionale in esame perchรฉ pronunciata senza la necessaria partecipazione al giudizio del condomino, e quindi a contraddittorio non integro.โ
(Corte dโAppello di Napoli, sentenza n. 4161/2024)