Condominio parziale: quando si costituisce e come funziona secondo la Corte d’Appello di Palermo – Sentenza Corte d’Appello di Palermo 2024
Nel panorama del diritto condominiale italiano, la sentenza della Corte d’Appello di Palermo del 2024 getta nuova luce su un istituto tanto complesso quanto controverso: il condominio parziale. Ma quando si può parlare effettivamente di condominio parziale? È necessaria una delibera assembleare per la sua costituzione o si forma automaticamente? E quali sono i suoi limiti operativi? Queste domande, apparentemente semplici, celano una realtà giuridica sfaccettata che la Corte d’Appello ha cercato di delineare con precisione, offrendo spunti di riflessione cruciali per amministratori, condomini e professionisti del settore.
INDICE
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda giudiziaria in esame trae origine da una controversia sorta all’interno di un complesso condominiale situato a San Vito Lo Capo. Il fulcro della disputa ruota attorno a due delibere assembleari, una del 10 febbraio 2018 e l’altra del 24 maggio dello stesso anno, entrambe relative alla costituzione e al funzionamento di un cosiddetto “condominio parziale“.
La prima delibera, adottata il 10 febbraio 2018, aveva come oggetto la presa d’atto della richiesta di alcuni condomini di costituire un condominio parziale. Tuttavia, secondo quanto emerso in primo grado, l’assemblea si era limitata a prendere atto di tale richiesta senza adottare una formale deliberazione in merito. Immediatamente dopo questa prima riunione, nello stesso luogo e nella stessa data, si era tenuta una seconda assemblea, questa volta con la partecipazione di solo alcuni condomini, presumibilmente quelli interessati al condominio parziale.
La seconda delibera, datata 24 maggio 2018, riprendeva sostanzialmente gli stessi temi della precedente, in un tentativo apparente di “sanare” eventuali vizi della prima. In particolare, questa delibera affrontava questioni cruciali quali l’individuazione delle voci di spesa di competenza del condominio parziale, la nomina dell’amministratore e l’approvazione delle tabelle millesimali “parziali“.
Due condomini, non concordando con queste decisioni, hanno impugnato entrambe le delibere davanti al Tribunale di Trapani, chiedendone la nullità o l’annullamento. Le loro argomentazioni si basavano principalmente su presunte irregolarità procedurali e sostanziali nella formazione e nel contenuto delle delibere.
Il Tribunale di Trapani, con sentenza n. 922 del 17 novembre 2021, ha accolto le domande degli attori, annullando entrambe le delibere impugnate. La motivazione principale addotta dal giudice di prime cure era che l’assemblea del 10 febbraio 2018 non avesse validamente deliberato la costituzione del condominio parziale, limitandosi a una mera presa d’atto. Di conseguenza, secondo il Tribunale, anche la successiva assemblea del 24 maggio 2018 risultava viziata, in quanto basata su una precedente deliberazione invalida.
A seguito di questa sentenza, uno dei condomini ha proposto appello davanti alla Corte d’Appello di Palermo, contestando l’interpretazione data dal Tribunale e sollevando importanti questioni di diritto relative alla natura e alla formazione del condominio parziale.
La Corte d’Appello si è quindi trovata a dover affrontare una serie di questioni giuridiche complesse, tra cui:
- La necessità o meno di una delibera formale per la costituzione di un condominio parziale;
- La validità e gli effetti delle delibere impugnate;
- Le modalità di gestione e ripartizione delle spese all’interno di un condominio parziale;
- L’applicabilità delle norme sul condominio “generale” al condominio parziale;
- La legittimazione dei singoli condomini ad impugnare le delibere relative al condominio parziale.
Questi punti hanno richiesto un’attenta analisi da parte della Corte, che ha dovuto bilanciare i principi generali del diritto condominiale con le peculiarità dell’istituto del condominio parziale, tenendo conto sia della giurisprudenza consolidata che delle esigenze pratiche di gestione degli edifici condominiali.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Per comprendere appieno la decisione della Corte d’Appello di Palermo, è necessario esaminare il quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento in materia di condominio parziale.
Il punto di partenza è l’articolo 1123, comma 3, del Codice Civile, che recita: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.” Questa disposizione rappresenta il fondamento legislativo del condominio parziale, riconoscendo implicitamente l’esistenza di situazioni in cui alcune parti comuni sono destinate al servizio o al godimento di solo una parte dell’edificio condominiale.
La giurisprudenza ha progressivamente elaborato e definito il concetto di condominio parziale, come evidenziato da diverse sentenze della Corte di Cassazione citate nella decisione in esame: