Nel panorama processuale italiano, l’accertamento tecnico preventivo rappresenta uno strumento sempre più utilizzato per cristallizzare situazioni di fatto prima dell’instaurazione del giudizio di merito. Una questione di particolare rilevanza pratica riguarda l’efficacia probatoria di tale accertamento nei confronti di soggetti terzi che non abbiano preso parte alla procedura preventiva. La Corte di Appello di Roma si è recentemente pronunciata su una controversia complessa che ha coinvolto una società proprietaria di un immobile, un ente pubblico conduttore e una compagnia assicurativa, offrendo chiarimenti fondamentali sulla valutabilità dell’ATP anche nei confronti di chi non vi ha partecipato.
La vicenda processuale prende le mosse da un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile destinato ad attività di accoglienza, nel corso del quale si sono verificati danneggiamenti alla struttura e, successivamente, un evento catastrofico che ha determinato la totale distruzione del bene. Il percorso giudiziario ha visto l’esperimento di un accertamento tecnico preventivo al quale non hanno preso parte tutti i soggetti poi coinvolti nel successivo giudizio di merito, sollevando la questione della opponibilità delle risultanze acquisite in tale sede.
La sentenza della Corte di Appello del 2025 assume particolare rilievo perché affronta in modo puntuale il tema della rilevanza probatoria dell’accertamento tecnico preventivo verso i terzi chiamati in causa, confermando un orientamento giurisprudenziale consolidato ma spesso contestato nella prassi forense.
➡️ RICHIEDI UNA CONSULENZA ⬅️ all’Avv. Cosimo Montinaro – email segreteria@studiomontinaro.it
Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
- SCARICA LA SENTENZA ⬇️
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia oggetto della pronuncia della Corte di Appello capitolina trae origine da un rapporto locatizio instaurato tra una società proprietaria di un compendio immobiliare e un ente pubblico che aveva destinato la struttura ad attività di accoglienza per cittadini stranieri. Il contratto di locazione, stipulato e regolarmente rinnovato nel corso degli anni, prevedeva la concessione dell’immobile al conduttore pubblico che, a sua volta, ne affidava la gestione operativa ad un’associazione specializzata nei servizi di accoglienza.
Nel corso del rapporto locatizio si sono verificate progressive situazioni di deterioramento dell’immobile che hanno indotto la parte locatrice a contestare lo stato di conservazione del bene. Quando il conduttore ha comunicato il recesso dal contratto, la proprietaria ha effettuato un sopralluogo che ha evidenziato danneggiamenti significativi agli ambienti interni, agli impianti, alla pavimentazione e alle strutture portanti. Lo stato dei luoghi era tale da indurre la locatrice a rifiutare legittimamente la restituzione dell’immobile fino alla quantificazione e liquidazione dei danni subiti.
Le parti hanno quindi avviato una fase di trattative per la determinazione dell’ammontare del risarcimento dovuto per i danni riconducibili all’uso non conforme dell’immobile durante il periodo locatizio. Attraverso valutazioni tecniche congiunte operate dai funzionari dell’ente pubblico e accettate dalla proprietà, si è giunti ad una quantificazione transattiva dei danni che comprendeva sia il danno emergente per i costi di ripristino sia il lucro cessante per il mancato godimento del bene, oltre alle spese tecniche e legali sostenute.
Mentre era in corso il completamento dell’iter amministrativo finalizzato al pagamento delle somme concordate e alla riconsegna formale dell’immobile, la struttura è stata oggetto di occupazioni abusive da parte di numerosi soggetti. L’ente conduttore ha provveduto a disporre lo sgombero dei locali e a mettere in sicurezza l’immobile attraverso sistemi di chiusura meccanici e servizi di sorveglianza. Nonostante le misure adottate, si è verificata una seconda occupazione che ha reso necessario un ulteriore intervento delle forze dell’ordine per il rilascio dei locali.
Nelle ore successive all’ultimo sgombero, quando l’immobile era chiuso con sistemi antiscasso e sottoposto a vigilanza, si è sviluppato un incendio di vaste proporzioni che ha determinato la completa distruzione della struttura, rendendo necessaria la demolizione integrale del fabbricato. L’origine dell’incendio non è stata accertata dalle indagini svolte e il procedimento penale aperto per il fatto è stato successivamente archiviato.
A seguito di questi eventi, la società proprietaria ha instaurato un procedimento di accertamento tecnico preventivo dinanzi al Tribunale, finalizzato a cristallizzare lo stato dei luoghi e a quantificare i danni subiti. Successivamente ha promosso giudizio di merito nei confronti dell’ente conduttore, chiedendo il risarcimento integrale dei danni sia per i deterioramenti verificatisi durante il rapporto locatizio sia per la distruzione totale dell’immobile conseguente all’incendio. Nel corso del giudizio, l’ente pubblico convenuto ha chiesto ed ottenuto l’autorizzazione a chiamare in causa la propria compagnia assicurativa affinché fosse dichiarata tenuta a manlevarlo dalle somme eventualmente dovute.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il quadro normativo di riferimento per la soluzione delle questioni processuali e sostanziali poste dalla controversia è articolato e complesso. Sul piano processuale, assume rilievo centrale la disciplina dell’accertamento tecnico preventivo contenuta nell’articolo 696 bis del codice di procedura civile, norma che consente di esperire un accertamento peritale prima dell’instaurazione del giudizio di merito al fine di verificare situazioni di fatto suscettibili di modificazione.
La giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che le risultanze acquisite tramite accertamento tecnico preventivo sono valutabili nei confronti di tutte le parti del giudizio di cognizione, anche di quelle che non hanno partecipato all’accertamento preventivo.