Una recente pronuncia del Tribunale di Vicenza del 2025 ha ribadito con chiarezza un principio fondamentale in materia condominiale: la revoca giudiziale dell’amministratore costituisce un rimedio eccezionale che può essere disposto soltanto in presenza di irregolarità gravi e tali da porre in concreto pericolo la gestione economica del condominio. Non bastano quindi piccole manchevolezze amministrative, ritardi nella consegna di documenti o errori di modesta entità nei bilanci per giustificare un provvedimento così drastico che sostituisce la volontà dell’assemblea dei condomini.
Il caso esaminato dal Tribunale vicentino ha riguardato una complessa vicenda in cui una condomina ha chiesto la revoca dell’amministratore nominato dall’assemblea, contestandogli una lunga serie di presunte irregolarità. Tra le censure mosse figuravano la mancata preventivazione delle competenze dell’amministratore, la sistematica omissione nella consegna di documenti relativi agli interventi edilizi eseguiti con il Superbonus 110%, l’esecuzione di lavori senza preventiva delibera assembleare, l’utilizzo improprio degli spazi comuni, errori e irregolarità nella predisposizione dei bilanci preventivi e dei rendiconti consuntivi, la mancata convocazione dell’assemblea per deliberare sulla revoca e altre violazioni formali.
Il Tribunale, dopo un’attenta disamina di tutte le doglianze sollevate dalla ricorrente, ha respinto integralmente il ricorso, confermando l’amministratore nell’incarico. I giudici hanno sottolineato che il procedimento di revoca giudiziale riveste carattere eccezionale e sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall’esigenza di assicurare una tutela rapida ed efficace alla corretta gestione condominiale solo a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore. Nel caso concreto, la condomina ricorrente non aveva né allegato né provato che le condotte contestate avessero cagionato o potessero cagionare un grave nocumento al condominio, né che esse avessero posto in pericolo la gestione economica e il buon andamento della compagine condominiale.
La pronuncia rappresenta un importante monito per tutti i condomini che intendano agire in giudizio per ottenere la revoca dell’amministratore: occorre dimostrare concretamente l’esistenza di irregolarità così gravi da compromettere gli interessi del condominio, non essendo sufficiente elencare una serie di contestazioni di carattere formale o economicamente irrilevanti.
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Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
- TESTO INTEGRALE DELLA SENTENZA
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda trae origine dalla nomina di un amministratore di condominio avvenuta nel corso dell’assemblea del ventisette febbraio 2023, successivamente confermato nella carica dall’assemblea del cinque marzo 2024. Si trattava di un condominio di dimensioni contenute, composto da sole sei unità immobiliari, situato in una città del Veneto. L’incarico di amministratore non era dunque obbligatorio per legge, ma i condomini avevano comunque ritenuto opportuno nominare un professionista per la gestione delle parti comuni e degli adempimenti amministrativi.
Una delle condomine, proprietaria di un appartamento all’interno dello stabile, cominciava progressivamente a contestare l’operato dell’amministratore nominato dall’assemblea. Le prime contestazioni riguardavano la gestione degli interventi edilizi che il condominio aveva deliberato di eseguire sulle parti comuni fruendo del cosiddetto Superbonus 110%. La condomina lamentava di non aver ricevuto dall’amministratore la documentazione tecnica, amministrativa e contabile relativa a tali lavori, sostenendo di essere stata gravemente ostacolata nella fruizione dei benefici fiscali connessi all’agevolazione.
In particolare, la ricorrente sosteneva di non aver mai ricevuto la copia delle delibere di approvazione degli interventi edilizi, la documentazione tecnica necessaria per la fruizione del bonus fiscale, le fatture con i relativi bonifici di pagamento, le asseverazioni tecniche e i quadri economici degli interventi. Secondo la sua ricostruzione, tale comportamento dell’amministratore avrebbe compromesso la possibilità di beneficiare pienamente delle detrazioni fiscali previste dalla normativa sul Superbonus, causandole un danno economico rilevante.
Ulteriori contestazioni riguardavano l’esecuzione di alcuni interventi di manutenzione sulle parti comuni. La condomina lamentava che l’amministratore avrebbe fatto eseguire un intervento di sistemazione delle scale condominiali che conducono all’interrato operando di sua spontanea iniziativa, senza una preventiva delibera assembleare, senza sottoporre ai condomini alcun preventivo e senza costituire un fondo speciale ai sensi dell’articolo 1135 del codice civile. Analoga censura veniva mossa in relazione ad altri interventi di asserita manutenzione straordinaria, quali la sistemazione del muretto dell’edificio condominiale, l’installazione di una pompa di sollevamento delle acque e la sistemazione delle aree verdi.
La ricorrente contestava inoltre all’amministratore una serie di comportamenti che a suo dire avrebbero violato le norme sulla gestione del condominio e lederebbero il decoro architettonico dello stabile. In particolare, lamentava che l’amministratore, nella sua veste di condomino, utilizzerebbe gli spazi comuni per parcheggiare veicoli di sua proprietà, avrebbe fatto installare sul terrazzo del proprio appartamento un prolungamento del parapetto senza autorizzazione assembleare e avrebbe sostituito i serramenti della propria unità immobiliare con modelli difformi dai precedenti, ledendo il decoro condominiale.
Sul versante della gestione amministrativa e contabile, le contestazioni erano numerose e articolate. La condomina lamentava che l’amministratore non avrebbe sottoposto ai condomini il preventivo delle proprie competenze in sede di nomina e conferma dell’incarico. Contestava inoltre la predisposizione dei bilanci preventivi e dei rendiconti consuntivi relativi alle gestioni 2023 e 2024, addebitando all’amministratore di aver commesso errori, di essersi discostato dal paradigma normativo e di essere incorso in gravissime irregolarità.
In particolare, veniva contestata la mancata indicazione nei bilanci preventivi di presunti crediti dei condomini che esisterebbero in ragione del saldo attivo del conto corrente condominiale, l’erroneo addebito dei costi di invio delle raccomandate di convocazione dell’assemblea, la falsa attestazione dell’inesistenza di debiti del condominio, l’omessa contabilizzazione di costi minimi, l’erroneo addebito dei costi per la predisposizione e l’invio di modelli fiscali, scostamenti tra preventivi e consuntivi relativi ad alcuni lavori, il pagamento di sanzioni per versamenti tardivi di ritenute d’acconto e la contabilizzazione di compensi all’amministratore per attività tecniche.
La condomina lamentava inoltre che due condomini avrebbero fatto installare in un sottoscala comune alcuni componenti elettrici ad uso esclusivamente privato senza una preventiva valida deliberazione assembleare, e che l’amministratore non avrebbe comunicato ai condomini i dati previsti dall’articolo 1129, comma 2 del codice civile e non avrebbe affisso allo stabile condominiale la targhetta recante le proprie generalità e recapiti come prescritto dal comma 5 dello stesso articolo.
Infine, la ricorrente contestava all’amministratore di non aver convocato l’assemblea straordinaria chiamata a deliberare sulla sua revoca, nonostante la formale richiesta avanzata in tal senso. L’assemblea era stata effettivamente convocata per il giorno trenta agosto 2024, in pieno periodo feriale, ma la condomina aveva ritenuto di non presenziare ritenendo strumentale la scelta di quel periodo per la convocazione. L’assemblea, non essendosi raggiunto il quorum, non si era poi tenuta e non era stata successivamente riconvocata dall’amministratore.
Di fronte a questo complesso quadro di contestazioni, nel maggio del 2025 la condomina decideva di agire in giudizio depositando un ricorso ex articolo 1129, comma 11 del codice civile dinanzi al Tribunale di Vicenza, chiedendo la revoca giudiziale dell’amministratore per le gravi irregolarità che a suo dire caratterizzavano la gestione condominiale.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il Tribunale di Vicenza ha fondato la propria decisione su un solido quadro normativo e giurisprudenziale in materia di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio. Il riferimento normativo principale è costituito dall’articolo 1129, comma 11 del codice civile, che disciplina appunto l’istituto della revoca dell’amministratore disposta dall’autorità giudiziaria.
La norma stabilisce che l’amministratore può essere revocato dall’assemblea in qualunque tempo con la maggioranza prevista per la sua nomina, oppure dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, qualora non renda il conto della gestione, ometta di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, non esegua le deliberazioni dell’assemblea, non compia gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, non presti la garanzia prevista dalla legge, se prescritti, oppure quando sussistono altri gravi motivi.
Il Tribunale ha richiamato innanzitutto il consolidato orientamento della Corte di Cassazione secondo cui il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio riveste carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela a una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore. Tale principio è stato affermato dalla Cassazione civile con sentenza n. 4696 del 2020.
Sul piano della giurisprudenza di merito, il Tribunale ha richiamato la sentenza del Tribunale di Catania, Sezione III, del 15 gennaio 2024, secondo la quale la revoca dell’amministratore di condominio presuppone la sussistenza di irregolarità che “debbono rivestire una tale gravità da porre in pericolo la gestione economica e sociale del condominio, ovvero incidere stabilmente sul rapporto di fiducia che è alla base di ogni mandato“.
Ulteriore riferimento giurisprudenziale è stato individuato nella sentenza della Corte d’Appello di Firenze, Sezione III, del 12 maggio 2025, la quale ha chiarito che nell’ambito del procedimento promosso per la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio “rientra nella discrezionalità del giudice valutare la gravità concreta delle condotte contestate e la loro incidenza sull’interesse collettivo al buon andamento della gestione condominiale“.
Il Tribunale ha inoltre richiamato i principi elaborati dalla Cassazione civile con sentenza n. 5061 del 2020 e con sentenza n. 7615 del 2023, secondo cui in tema di condominio negli edifici, il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari è limitato a un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all’osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all’eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui l’assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito e al controllo della discrezionalità di cui tale organo sovrano è investito.
Ne consegue che ragioni attinenti all’opportunità e alla convenienza della gestione del condominio possono essere valutate soltanto in caso di delibera che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell’articolo 1109, comma 1 del codice civile.
Sul piano normativo sostanziale, il Tribunale ha fatto inoltre riferimento alle disposizioni del codice civile che regolano la gestione del condominio e i poteri dell’amministratore. In particolare, l’articolo 1117-ter del codice civile disciplina le modalità di utilizzo delle parti comuni, mentre l’articolo 1122-bis regola gli impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo.