La questione dei contratti di locazione non registrati e successivamente regolarizzati rappresenta uno dei nodi più controversi nel panorama del diritto immobiliare italiano. Migliaia di rapporti locativi, soprattutto quelli avviati negli anni precedenti al rafforzamento dei controlli fiscali, sono stati originati da accordi verbali o scritti mai portati alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, con conseguenti profili di irregolarità che si trascinano nel tempo. Il Tribunale di Cagliari, con una recente sentenza del 2025, si è pronunciato su una vicenda particolarmente significativa che tocca il delicato equilibrio tra tutela del conduttore, esigenze di legalità fiscale e principio del legittimo affidamento.
La controversia nasce da un rapporto locativo iniziato molti anni prima dell’instaurazione del giudizio, quando locatore e conduttore avevano sottoscritto un contratto di locazione ad uso abitativo che, tuttavia, non era mai stato portato alla registrazione nei termini previsti dalla legge. Dopo alcuni anni, le parti avevano stipulato un nuovo contratto, questa volta regolarmente registrato, che sostanzialmente riproduceva le condizioni economiche del precedente accordo. Quando il locatore ha intimato sfratto per morosità a causa del mancato pagamento di numerose mensilità, il conduttore si è difeso eccependo la nullità del contratto originario e chiedendo, in via riconvenzionale, la restituzione di tutti i canoni versati in nero nel corso degli anni.
La questione giuridica centrale riguarda quindi la possibilità per il conduttore di ottenere la ripetizione delle somme già corrisposte in esecuzione di un contratto nullo per mancata registrazione, quando successivamente sia stato stipulato un nuovo contratto validamente registrato che riproduce sostanzialmente le medesime condizioni. Il tema assume particolare rilevanza pratica considerando che si tratta di una situazione tutt’altro che isolata nel tessuto abitativo italiano, dove la prassi della regolarizzazione successiva dei rapporti locativi irregolari è stata favorita anche da normative premiali volte a far emergere il sommerso.
Il conduttore fondava la propria pretesa restitutoria sulla considerazione che il contratto originario, non essendo stato registrato nei termini, era affetto da nullità insanabile e che pertanto tutti i canoni versati in sua esecuzione costituivano pagamenti indebiti soggetti a ripetizione. Sosteneva inoltre che il nuovo contratto registrato anni dopo non potesse costituire sanatoria di quello precedente, trattandosi di due negozi giuridici autonomi e distinti. A sostegno della propria tesi, invocava anche la circostanza che il contratto registrato conteneva qualificazioni difformi rispetto al precedente, essendo stato qualificato come “a canone concordato” pur in difetto dei requisiti di legge.
Il locatore, dal canto suo, resisteva alla domanda riconvenzionale sostenendo che la successiva registrazione del contratto, pur tardiva, aveva determinato la sanatoria del rapporto locativo con conseguente consolidamento degli effetti del contratto e impossibilità di ripetere quanto già versato. La causa offre quindi l’occasione al giudice di pronunciarsi sui confini applicativi dell’istituto della sanatoria per adempimento previsto dalla normativa in materia di locazioni abitative, nonché sul delicato bilanciamento tra principio di legalità e tutela dell’affidamento delle parti.
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INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda processuale trae origine da un rapporto locativo che le parti avevano instaurato diversi anni prima dell’inizio della controversia. Nel gennaio del 2009, locatore e conduttore sottoscrivevano un contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto un’unità immobiliare situata in un comune della Sardegna. L’accordo prevedeva un canone annuo di importo iniziale, con versamento di un deposito cauzionale a garanzia delle obbligazioni del conduttore. Il contratto, redatto in forma scritta in data precedente, non veniva tuttavia portato alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate nei termini previsti dalla normativa tributaria.
Il rapporto locativo proseguiva di fatto sulla base di quell’accordo non registrato. Dal gennaio del 2010, il canone veniva incrementato di una somma annua, passando dall’importo originario a un importo superiore. Anche questa maggiorazione non risultava supportata da alcuna registrazione fiscale e il conduttore continuava a versare i canoni maggiorati nelle mani del locatore senza che il contratto venisse mai regolarizzato. La situazione si protraeva per diversi anni, durante i quali il conduttore occupava l’immobile e corrispondeva regolarmente i canoni pattuiti, pur in assenza di qualsiasi adempimento di natura fiscale.
Nell’aprile del 2016, a distanza di oltre sette anni dalla stipula del primo contratto, le parti decidevano di regolarizzare la propria posizione. Veniva quindi redatto un nuovo contratto di locazione che, questa volta, veniva portato alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate pochi giorni dopo la sua sottoscrizione. Il nuovo accordo riproduceva sostanzialmente le condizioni economiche che le parti avevano praticato dal 2010 in poi, prevedendo un canone annuo identico a quello applicato negli ultimi anni del rapporto irregolare. Il contratto veniva qualificato come “a canone concordato”, pur in assenza di asseverazione da parte delle associazioni rappresentative di categoria.
Nel corso degli anni successivi alla registrazione del contratto del 2016, il conduttore cominciava ad accumulare morosità. Già nel dicembre del 2017 risultava inadempiente per una mensilità, cui si aggiungevano ulteriori mancati pagamenti nel corso del 2018 e del 2019. Nel luglio del 2019, di fronte al protrarsi della situazione debitoria, le parti sottoscrivevano una scrittura privata con la quale il conduttore riconosceva formalmente di essere debitore di una somma complessiva per canoni non corrisposti, riferiti al periodo tra dicembre 2017 e maggio 2019, e si impegnava a procedere al ripianamento del debito entro la fine del 2020.
Nonostante l’impegno assunto, il conduttore non riusciva a sanare la morosità pregressa. Anzi, nel corso degli anni successivi continuava a rendersi inadempiente anche per ulteriori mensilità, seppure provvedendo poi a pagare alcune delle morosità più recenti. Il locatore inviava diffide e solleciti di pagamento, ma la situazione debitoria relativa alle morosità accumulate tra il 2017 e il 2019 rimaneva sostanzialmente invariata. Il conduttore pagava alcune delle mensilità più recenti ma non onorava il debito storico formalizzato nella scrittura del 2019.
Di fronte alla persistente inadempienza, nel giugno del 2024 il locatore notificava al conduttore un atto di citazione per sfratto per morosità. Nell’atto intimatorio, il locatore dichiarava che il rapporto locativo era regolato dal contratto registrato nell’aprile del 2016 a un canone annuo determinato, e che il conduttore si era reso inadempiente per un importo complessivo superiore ai seimila euro, corrispondente a numerose mensilità non pagate distribuite nell’arco di diversi anni. Chiedeva quindi la convalida dello sfratto intimato e, in caso di opposizione, l’emissione di ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, la declaratoria di risoluzione contrattuale per grave inadempimento e l’emissione di decreto ingiuntivo per il pagamento delle somme dovute.
Il conduttore si costituiva in giudizio contestando integralmente la domanda. In via preliminare, dava atto di aver provveduto al pagamento parziale di alcune delle mensilità indicate come morose nell’atto di citazione, precisamente quelle più recenti. Nel merito, sollevava però un’eccezione dirompente: sosteneva che il rapporto locativo aveva avuto in realtà inizio molti anni prima, nel 2009, come da contratto scritto ma mai registrato dal locatore. Eccepiva quindi la dissimulazione della reale data di avvio della locazione e la conseguente nullità del contratto originario per violazione delle norme sulla registrazione obbligatoria.
Il conduttore rappresentava inoltre che, dal gennaio del 2010, il locatore aveva percepito un aumento di canone in base a una clausola di maggiorazione contraria alla legge. Lamentava infine che il contratto del 2016, pur essendo stato registrato, era stato falsamente qualificato come “a canone concordato” in difetto dei requisiti di legge e non riportava dati significativi dichiarati originariamente nel 2009, come l’appartenenza del mobilio al conduttore e la corresponsione del deposito cauzionale. Sulla base di queste considerazioni, il conduttore chiedeva in via riconvenzionale l’accertamento della nullità insanabile del contratto del 2009 e la condanna del locatore alla restituzione del deposito cauzionale e di tutti i canoni percepiti in nero dal 2009 al 2016, per un importo complessivo superiore ai ventottomila euro.
Il conduttore lamentava inoltre che l’immobile presentava gravi vizi strutturali consistenti in ricorrenti infiltrazioni e formazioni di muffe, che gli avevano causato patologie respiratorie croniche e lo avevano costretto a eseguire a proprie spese ripetuti interventi di risanamento di soffitti e pareti, oltre a dover rimpiazzare il proprio mobilio danneggiato. Sosteneva quindi l’inadempimento del locatore agli obblighi di manutenzione straordinaria previsti dagli articoli 1575 e 1576 del codice civile e chiedeva il risarcimento dei danni subiti.
Il giudizio proseguiva con il deposito di documentazione da parte di entrambe le parti. Il giudice, con ordinanza, rigettava la richiesta di rilascio immediato disponendo il mutamento del rito da sommario a ordinario di cognizione e formulava una proposta transattiva che prevedeva la prosecuzione del rapporto locativo fino a una data futura con rinuncia delle parti alle reciproche pretese economiche. Il locatore accettava la proposta conciliativa mentre il conduttore la rifiutava, insistendo nelle proprie domande. All’udienza successiva la causa veniva posta in decisione.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il quadro normativo di riferimento della controversia si articola su più livelli, coinvolgendo disposizioni in materia di locazioni abitative, norme tributarie sulla registrazione dei contratti e principi generali del diritto civile. Il punto di partenza è rappresentato dalla legge 27 luglio 1978 numero 392, cosiddetta legge sull’equo canone, che ha introdotto una disciplina organica e imperativa delle locazioni ad uso abitativo. In particolare, assumono rilievo gli articoli 5 e 55 di questa legge, che disciplinano rispettivamente le cause di risoluzione del contratto e le conseguenze della morosità del conduttore.
L’articolo 5 della legge numero 392 del 1978 stabilisce che il locatore può ottenere la risoluzione del contratto quando il conduttore non abbia pagato il canone o gli oneri accessori. La disposizione introduce un parametro legale predeterminato per valutare la gravità dell’inadempimento, ancorato a due elementi: uno quantitativo, relativo al mancato pagamento di almeno una mensilità di canone o di oneri accessori per importo superiore a due mensilità, e uno temporale, concernente il ritardo tollerato. L’articolo 55 rafforza questa impostazione prevedendo che la morosità costituisce causa di risoluzione quando ricorrano i presupposti quantitativi e temporali indicati. Queste norme non sono state abrogate dalla successiva legge 9 dicembre 1998 numero 431, che ha invece riformato il sistema delle locazioni abitative introducendo il regime dei canoni liberi e concordati.
Sul fronte della registrazione dei contratti, la normativa tributaria ha da sempre previsto l’obbligo di registrare i contratti di locazione presso l’Agenzia delle Entrate entro termini precisi dalla stipula. La violazione di questo obbligo comportava originariamente la nullità del contratto per contrasto con norme imperative. Tuttavia, il legislatore è più volte intervenuto per temperare il rigore di questa sanzione, introducendo meccanismi di sanatoria volti a favorire l’emersione dei rapporti locativi irregolari. La norma cardine in materia è rappresentata dall’articolo 1, comma 346, della legge 27 dicembre 2004 numero 311 (legge finanziaria 2005), che ha introdotto per la prima volta il concetto di “sanatoria per adempimento”.
Questa disposizione ha previsto che la registrazione tardiva del contratto di locazione, benché comporti l’applicazione delle sanzioni tributarie per il ritardo, determina comunque la validazione del contratto ai fini civilistici, impedendo che possa essere dichiarato nullo. La ratio della norma è duplice: da un lato incentivare i contribuenti a regolarizzare le situazioni irregolari attraverso la registrazione tardiva, dall’altro evitare che il conduttore possa avvalersi della propria partecipazione a un’evasione fiscale per sottrarsi agli obblighi contrattuali o per ottenere la restituzione di quanto già pagato.
Il meccanismo della sanatoria è stato poi rafforzato dall’articolo 13, comma 5, della legge numero 431 del 1998, come modificato da successivi interventi normativi. Questa disposizione sancisce espressamente il principio del legittimo affidamento, stabilendo che deve essere salvaguardata la posizione del conduttore che abbia uniformato la propria condotta alla normativa vigente al momento della stipula del contratto. Il combinato disposto di queste norme determina che la registrazione tardiva, pur comportando conseguenze sul piano tributario e sanzionatorio, non incide sulla validità del rapporto contrattuale una volta intervenuta la regolarizzazione.