Trib. Bari, n. 4535/2026: rigettata la domanda di trasferimento coattivo per abuso edilizio su uno degli immobili oggetto dell’accordo transattivo.
Una divisione ereditaria si chiude con un accordo transattivo, ma al momento del rogito uno degli eredi si tira indietro. Anni dopo, la causa arriva in tribunale per ottenere il trasferimento coattivo dei beni. Il Tribunale di Bari, con sentenza n. 4535/2026, ha rigettato integralmente sia la domanda principale sia le riconvenzionali, chiarendo un profilo tecnico decisivo per chi si occupa di esecuzione in forma specifica: l’irregolarità edilizia di un solo immobile può travolgere l’intero accordo transattivo, anche per i beni regolari. Una lezione operativa per chi redige accordi divisori complessi su più cespiti collegati.
La vicenda processuale
L’attrice, erede insieme ai germani della defunta madre, aveva agito per l’accertamento dell’inadempimento di uno dei coeredi a un atto di transazione – preliminare di vendita stipulato nel 2010 a definizione di un pregresso giudizio di divisione ereditaria, e per la conseguente esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c.. Deduceva che il convenuto si fosse rifiutato di sottoscrivere l’atto definitivo nel 2011, pur avendo nel frattempo preso possesso di un fondo rustico senza mai rendicontarne la gestione. Il convenuto si costituiva eccependo l’inammissibilità della domanda relativa al trasferimento degli immobili per intero anziché per la sola quota indivisa, e proponeva a sua volta domanda riconvenzionale per il rendiconto della gestione patrimoniale e per il trasferimento in proprio favore di altri sette immobili.
Anche gli altri convenuti, coeredi non coinvolti nella lite principale, chiedevano una pronuncia costitutiva conforme all’accordo del 2010. La causa veniva istruita con prove documentali, testimoniali e una consulenza tecnica d’ufficio disposta su uno degli immobili, quello di Via Bari a Giovinazzo, per il quale era emerso un possibile abuso edilizio. Un’ordinanza istruttoria del 2023 invitava inoltre le parti a produrre certificazioni sulla continuità delle trascrizioni relative agli altri beni. La causa veniva infine trattenuta in decisione dopo un lungo iter processuale, avviato con citazione notificata nel 2015.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
L’art. 2932 c.c. consente di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, quando chi vi era obbligato non adempie. La disciplina si intreccia, nel caso degli immobili, con la normativa sulla regolarità urbanistica ed edilizia, in particolare l’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 e l’art. 40, comma 2, della l. n. 47/1985, che condizionano la validità e l’eseguibilità degli atti traslativi alla dichiarazione degli estremi della concessione edilizia o dei titoli equipollenti.
La regolarità edilizia come condizione dell’azione
La giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che, in materia di scioglimento della comunione, il giudice non può disporre la divisione di un fabbricato abusivo in assenza della relativa documentazione, poiché la regolarità edilizia costituisce condizione dell’azione sotto il profilo della possibilità giuridica (cfr. Cass. SU n. 25021/2019; cfr. Cass. ord. n. 10499/2025). Il principio, formatosi in tema di divisione, si estende coerentemente all’esecuzione in forma specifica: anche qui la pronuncia costitutiva non può produrre un effetto maggiore o diverso da quello che le parti avrebbero potuto legittimamente realizzare in via negoziale.
Il principio guida: identità del bene e unitarietà dell’accordo
Il Tribunale ha richiamato l’orientamento secondo cui l’esecuzione in forma specifica presuppone l’identità strutturale e funzionale del bene rispetto a quanto contemplato nel preliminare, sicché la difformità sostanziale del cespite preclude la pronuncia traslativa (cfr. Cass. n. 30427/2024). Ma cosa succede quando l’accordo riguarda più immobili e solo uno risulta abusivo? Il giudice ha ritenuto che l’irregolarità su un singolo bene facesse venire meno l’interesse complessivo alla divisione nei termini pattuiti da tutte le parti, travolgendo l’intero assetto negoziale. La consulenza tecnica, ritenuta pienamente condivisibile, aveva accertato la totale assenza di legittimità edilizia, catastale ed energetica del deposito-sottotetto e della relativa scala di accesso, elementi già noti alle parti sin dall’atto del 2010 ma mai regolarizzati. È un principio che merita attenzione ogni volta che un accordo transattivo lega più beni a un’unica soluzione negoziale complessiva.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il giudice ha rigettato sia la domanda principale sia le riconvenzionali, ritenendo che l’abuso edilizio residuo, mai sanato nonostante l’impegno assunto in tal senso nell’accordo originario, precludesse il trasferimento non solo dell’immobile direttamente interessato ma dell’intero compendio oggetto della transazione. Quanto alla responsabilità per la mancata sottoscrizione del rogito, contestata a uno dei coeredi, il Tribunale ha escluso qualsiasi addebito, evidenziando che l’abuso edilizio sussisteva realmente e che il rifiuto di firmare era pertanto giustificato, a prescindere dalle dichiarazioni testimoniali rese dal notaio incaricato del rogito.
Sul fronte delle riconvenzionali, il giudice ha inoltre esaminato la questione della rinuncia parziale alla domanda formulata in sede di comparsa conclusionale, richiamando il principio secondo cui la restrizione del thema decidendum, a differenza della sua estensione, resta sempre ammissibile anche dopo la precisazione delle conclusioni (cfr. Cass. SU n. 3453/2024). Nel merito, la pretesa fondata sul verbale di mediazione del 2016 è stata respinta per carenza di prova sulla effettiva causale delle somme richieste. Le spese processuali, comprese quelle di consulenza tecnica, sono state interamente compensate in ragione della soccombenza reciproca di tutte le parti in causa.