Trib. Locri, sent. n. 537/2026: annullata parzialmente la delibera per mancato rispetto della doppia maggioranza in seconda convocazione.
Un condomino di maggioranza si astiene dal voto, ma quel voto mancante fa saltare l’intera delibera. È quanto accade quando il quorum deliberativo in seconda convocazione richiede non solo la maggioranza dei presenti, ma anche che i contrari o astenuti non rappresentino un valore proprietario superiore ai favorevoli. Il Tribunale di Locri torna su un tema classico del contenzioso condominiale, offrendo un’applicazione pratica della cosiddetta doppia maggioranza prevista dall’articolo 1136 c.c.. La pronuncia chiarisce inoltre i confini tra cessazione della materia del contendere e carenza di interesse ad agire, e ribadisce l’obbligo di redazione del rendiconto secondo il criterio misto cassa-competenza. Ripercorriamo la vicenda, le norme applicate e il ragionamento del giudice.
La vicenda processuale
Il giudizio nasce dall’impugnazione, da parte del condomino di maggioranza – titolare di oltre la metà del valore dell’edificio – della delibera assembleare del [OMISSIS] con cui erano stati approvati il rendiconto consuntivo, il riparto preventivo e la conferma dell’amministratore in carica. L’attore sosteneva di essersi presentato nel luogo e all’orario fissati per l’assemblea, scoprendo che tutti i punti all’ordine del giorno erano già stati deliberati in sua assenza, e chiedeva l’annullamento della delibera per tre distinti motivi: mancato raggiungimento del quorum per la conferma dell’amministratore, mancato raggiungimento del quorum per l’approvazione del rendiconto, e mancata partecipazione effettiva alla seduta.
Il condominio convenuto, dapprima dichiarato contumace e poi costituitosi tardivamente, contestava le doglianze, rappresentando che l’amministratore – preso atto della fondatezza dell’eccezione sul quorum relativo alla propria conferma, riconosciuta in sede di mediazione – si era dimesso e aveva convocato una nuova assemblea per la nomina del successore, chiedendo pertanto la cessazione della materia del contendere su quel punto specifico. Il tentativo obbligatorio di mediazione si era concluso con esito negativo per mancata partecipazione del condominio. Esaurita l’istruttoria documentale, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell’articolo 127 ter c.p.c.., all’esito delle quali il Tribunale ha deciso con sentenza.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
La decisione si fonda sull’articolo 1136 c.c., che disciplina i quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea condominiale in prima e seconda convocazione, e sull’articolo 1137 c.c., che attribuisce ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti la legittimazione a impugnare le delibere contrarie alla legge o al regolamento. Vengono altresì richiamati l’articolo 1130-bis c.c. in tema di rendiconto condominiale, gli articoli 66 e 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile sul funzionamento dell’assemblea, e l’articolo 100 c.p.c.., che pone l’interesse ad agire quale condizione generale dell’azione. Rileva infine l’articolo 12 bis del d.lgs. 28/2010, sulle conseguenze processuali della mancata partecipazione al procedimento di mediazione, oltre all’articolo 38 c.p.c.. sui termini di decadenza per le eccezioni di incompetenza.
Gli istituti giuridici coinvolti: la doppia maggioranza e l’astensione
L’istituto centrale della pronuncia è quello della doppia maggioranza richiesta per la validità delle delibere condominiali. Il Tribunale ricorda che, tanto in prima quanto in seconda convocazione, occorre il concorso di due quorum distinti: la maggioranza delle teste, cioè dei condomini intervenuti, e la maggioranza dei millesimi, cioè del valore dell’edificio rappresentato. In seconda convocazione, in particolare, l’articolo 1136, terzo comma, c.c.. richiede che la delibera sia approvata da chi rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, ma tale soglia va intesa – secondo l’orientamento costante della Cassazione richiamato in sentenza – nel senso che i contrari non devono rappresentare un valore superiore ai favorevoli. Il giudice ha inoltre affrontato il tema del condomino astenuto, equiparandolo, ai fini del computo della maggioranza, al condomino dissenziente o assente: chi si astiene non concorre alla formazione della maggioranza necessaria per l’approvazione, sicché il relativo valore millesimale va sottratto dal computo dei consensi.
Il principio guida: quando l’astensione del condomino di maggioranza travolge la delibera
Il principio guida della decisione riguarda proprio l’incidenza dell’astensione di un condomino titolare di una quota rilevante sul computo del quorum deliberativo. Ma cosa succede se il condomino che si astiene rappresenta, da solo, un valore millesimale superiore a quello dei votanti favorevoli? La risposta del Tribunale è netta: la delibera non può considerarsi validamente adottata, perché il criterio della doppia maggioranza impone che i voti contrari – o assimilati, come l’astensione – non prevalgano in termini di valore proprietario, anche quando i favorevoli risultino numericamente maggioritari. Nel caso di specie, quattro condomini avevano approvato il rendiconto rappresentando complessivamente 431,81 millesimi, mentre il condomino astenuto ne deteneva 568,19: un valore superiore a quello dei favorevoli, sufficiente a rendere invalida la deliberazione sui relativi punti dell’ordine del giorno.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il Tribunale ha innanzitutto dichiarato inammissibile, perché tardiva, l’eccezione di incompetenza per valore sollevata dal condominio convenuto solo con la memoria ex art. 171 ter c.p.c.., osservando peraltro che, anche se tempestiva, sarebbe stata comunque infondata nel merito, in quanto l’impugnazione di una delibera condominiale si estende all’intero valore della deliberazione e non al solo importo contestato dal singolo condomino.
Quanto al motivo relativo alla presunta mancata partecipazione effettiva dell’attore all’assemblea, il giudice lo ha rigettato perché smentito dal verbale, che dava atto della sua presenza, della sua astensione sul punto relativo all’amministratore e del suo intervento attivo sul punto “varie ed eventuali”. Sul motivo concernente il quorum per la conferma dell’amministratore, il Tribunale ha escluso la cessazione della materia del contendere – non essendovi conclusioni conformi delle parti in tal senso – dichiarando però il motivo inammissibile per carenza di interesse ad agire: le dimissioni dell’amministratore, comunicate prima della notifica dell’atto di citazione, avevano già neutralizzato in via stragiudiziale l’effetto della delibera contestata, privando l’attore di ogni utilità pratica ulteriore.
Diversa sorte ha avuto il motivo relativo al rendiconto e al preventivo: qui il giudice ha accolto la domanda, ritenendo provato che l’approvazione fosse avvenuta con il voto di quattro condomini titolari di soli 431,81 millesimi, a fronte dell’astensione del condomino di maggioranza titolare di 568,19 millesimi – un valore superiore ai favorevoli, insufficiente quindi a integrare il quorum richiesto dall’articolo 1136, terzo comma, c.c.., come interpretato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 25558/2020; Cass. n. 6625/2004). La delibera è stata pertanto annullata limitatamente ai punti relativi al bilancio consuntivo e preventivo. È stata invece respinta la censura sull’utilizzo del criterio di competenza nella redazione del rendiconto, avendo il Tribunale aderito all’orientamento secondo cui il rendiconto condominiale deve essere redatto sia per cassa che per competenza, trattandosi di un sistema misto imposto dalla riforma del 2012 (Cass. n. 25446/2025).
Il Tribunale ha infine condannato il condominio, ai sensi dell’articolo 12 bis, secondo comma, del d.lgs. 28/2010, al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma pari al doppio del contributo unificato, per la mancata partecipazione ingiustificata al procedimento di mediazione, ritenendo insufficiente la motivazione addotta – la presunta regolarità della delibera – a giustificare la sottrazione a uno strumento con finalità deflattiva del contenzioso. Le spese di lite sono state compensate per due terzi, in ragione dell’accoglimento solo parziale della domanda, con condanna del condominio a rifondere il residuo terzo alla parte attrice. Per il professionista che assiste condomini in sede di impugnazione assembleare, la pronuncia conferma un dato operativo essenziale: il computo del quorum deliberativo in seconda convocazione richiede sempre una verifica incrociata tra teste e millesimi, e l’astensione di un condomino rilevante può, da sola, travolgere l’intera delibera.