In caso di assegnazione della casa familiare, il Condominio è legittimato a chiedere il pagamento degli oneri condominiali al coniuge assegnatario non proprietario?
A tal riguardo, il Tribunale Civile di Roma, con sentenza n. 56/2021, ha statuito che unico obbligato al pagamento degli oneri condominiali è – nei confronti del Condominio – sempre il proprietario dell’immobile in esso situato. Principio che vale anche quando il godimento dell’unità abitativa in questione spetti ad un soggetto diverso dal vero titolare: si pensi, ad esempio, all’ipotesi in cui vi sia un contratto di locazione o a quella, del tutto assimilabile alla prima, in cui vi sia un provvedimento di assegnazione della casa coniugale (ex multis, Cass., sez. II, 14 luglio 1988 n. 4606 e Cass., sez. II, sent. 3 agosto 2007 n. 17039).
Svolgimento del processo
Con citazione ritualmente notificata, l’ex moglie-opponente proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale Civile di Roma, su istanza del Condominio, per il pagamento dell’importo complessivo di Euro 13.818,75, oltre interessi e spese del monitorio, richiesto a titolo di “conguaglio esercizi sino al 2017 e quote ordinarie 2018”.
Nello specifico, il provvedimento monitorio era stato emesso, in solido, nei confronti degli ex coniugi, in quanto l’ex marito era proprietario esclusivo dell’unità immobiliare, mentre l’ex moglie-opponente era titolare del diritto di abitazione dell’immobile interessato, in virtù di sentenza di divorzio del Tribunale di Roma con la quale aveva ricevuto in assegnazione l’ex casa coniugale.
L’opponente, quindi, tra l’altro, eccepiva, in via preliminare, il proprio difetto di legittimazione passiva assumendo di non essere proprietaria dell’immobile, essendo proprietario esclusivo del bene, nonché unico condomino, il suo ex marito. Concludeva, quindi, che l’unico soggetto tenuto al pagamento degli oneri era l’ex coniuge.
Si costituiva in giudizio il Condominio assumendo che le spese condominiali della casa coniugale, gravano, in solido, anche sul coniuge assegnatario dell’immobile, quale titolare del diritto di abitazione ed ha inoltre rilevato che controparte non aveva mai opposto alcuna delibera adottata dall’assemblea condominiale ed in particolare la delibera assembleare del 17.4.2018 con cui erano stati approvati il punto 1) dell’OdG relativo al “Consuntivo Gestione Ordinaria 2017 e relativo riparto” oltre che il punto 2) del medesimo OdG relativo al “Consuntivo Gestione Contabilizzazione del calore e del relativo riparto”.
Motivi della decisione
Il condominio non ha titoli da azionare nei confronti della opponente pacificamente non condomina del Condominio Via (…) in R.. E’ infatti da considerare che le deliberazioni di riparto come approvate all’assemblea del 17.4.2018 sono azionabili nei soli confronti dei soggetti che – quali condomini – abbiano un titolo che legittimi la loro partecipazione all’assemblea e non quindi nei confronti dei soggetti che, essendo privi di un titolo che legittimi la loro partecipazione all’assise condominiale, non avrebbero alcuna possibilità di contestare le decisioni assunte in quella sede con lo strumento dell’impugnativa finalizzata a far venir meno le deliberazioni che supportano il provvedimento monitorio
Nel caso concreto è pacifica la circostanza che la parte opponente non è proprietaria del bene. Né emerge che la stessa avesse titolo ad essere convocata per l’assemblea del 17.4.2018, con ciò restando privo di rilievo il motivo opposto dal condominio in merito alla mancata impugnativa della delibera da parte della (…) essendo a tal fine sufficiente ribadire che solo un condomino può impugnare la delibera adottata dal proprio condominio. E’ del resto da considerare che l’assegnazione non dà luogo ad un diritto reale ma ad un mero diritto di godimento di natura personale. E’, infatti, da ricordare (da ultimo Cass. 7395/2019) che il provvedimento di assegnazione della casa coniugale emesso in sede di separazione dei coniugi conferisce un diritto personale di godimento e non un diritto reale sicché in capo all’assegnatario non è ravvisabile la titolarità di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento. Né rileverebbe la circostanza che tale assegnazione fosse stata trascritta nei RR.II. potendo una tale cautela – che non ha effetti costitutivi tantomeno di diritti reali – rilevare ai soli fini della opponibilità dell’assegnazione agli eventuali terzi acquirenti dell’immobile.
E’ quindi da ritenere che obbligato al pagamento degli oneri condominiali è – nei confronti del condominio -sempre il proprietario dell’immobile situato in esso. E questo principio vale anche quando il godimento dell’unità abitativa in questione spetti ad un soggetto diverso dal vero titolare: si pensi, per esempio, all’ipotesi in cui vi sia un contratto di locazione o a quella, del tutto assimilabile alla prima, in cui vi sia come nel caso di specie un provvedimento di assegnazione della casa coniugale (v. Cass., sez. II, 14 luglio 1988 n. 4606 la quale ha, con espresso riferimento al rapporto tra condominio e conduttore, affermato il seguente principio: “ai sensi dell’art. 1123 c.c. … l’amministrazione ha diritto di riscuotere i contributi e le spese esclusivamente da ciascun condomino, senza che possa ipotizzarsi una azione diretta verso i conduttori delle singole unità immobiliari, a ragione della totale estraneità di tali soggetti rispetto al condominio“. V. anche Cass., sez. II, sent. 3 agosto 2007 n. 17039 che, più in generale, ribadisce che “in materia condominiale non trova applicazione il principio dell’apparenza del diritto…. ne consegue che è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il proprietario dell’unità immobiliare e non il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino“.
D’altra parte in tal senso milita, in primo luogo, la considerazione che le spese condominiali sono pacificamente qualificate come obbligazioni propter rem, il che comporta, da una parte, che il soggetto obbligato venga individuato sempre nel proprietario e, dall’altra, che, sulla base dell’art. 1104 c.c., lo stesso possa liberarsi dal debito solo alienando a terzi o rinunciando al proprio diritto rimanendo del tutto indifferente, almeno nei rapporti con il condominio, che un soggetto diverso abbia il mero godimento dell’immobile. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo […]