Trib. Roma, n. 10736/2026: accertata la responsabilità solidale del condominio e dell’appaltatore per l’allagamento causato da un tubo antincendio difettoso.
Un allagamento nato da un guasto banale – una saracinesca che perde – può trasformarsi in un contenzioso a più livelli, tra condominio, appaltatore dei servizi di vigilanza e compagnie assicuratrici. È quanto emerge dalla sentenza n. 10736/2026 del Tribunale di Roma, che affronta il tema della responsabilità da cose in custodia in condominio intrecciandolo con la responsabilità del preponente ex art. 2049 c.c. per il fatto del proprio dipendente. Il giudice ricostruisce con precisione il nesso causale tra il malfunzionamento dell’impianto e l’intervento maldestro degli addetti alla sicurezza, giungendo ad affermare una responsabilità solidale ripartita tra più soggetti. La decisione offre indicazioni operative preziose su art. 2051 c.c. condominio e sui rapporti di garanzia assicurativa nei giudizi con terza chiamata.
La vicenda processuale
La controversia trae origine da un allagamento verificatosi nel [OMISSIS] presso il magazzino di proprietà di un condòmino, causato dalla rottura di un tubo condominiale della conduttura antincendio. Il condòmino ha convenuto in giudizio il condominio, chiedendone la condanna al risarcimento del danno quantificato in sede di consulenza tecnica espletata durante la mediazione obbligatoria. Il condominio convenuto si è costituito eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, sostenendo che il sinistro fosse stato causato dai dipendenti della società di vigilanza incaricata della sicurezza, e chiedendo l’autorizzazione alla chiamata in causa sia della società di vigilanza sia della propria compagnia assicuratrice. Nel corso del giudizio sono state autorizzate ulteriori chiamate in causa, coinvolgendo anche la compagnia assicuratrice della società di vigilanza. Le eccezioni preliminari sollevate hanno riguardato l’improcedibilità per omesso esperimento della mediazione e il difetto di legittimazione attiva e passiva delle parti. Disposto il mutamento del rito, la causa è stata istruita con produzioni documentali e con l’espletamento di una consulenza tecnica d’ufficio, all’esito della quale è stata trattenuta in decisione nel [OMISSIS].
Le norme e i principi giuridici
Le eccezioni preliminari e la mediazione obbligatoria
Il giudice ha innanzitutto ritenuto abbandonata l’eccezione di improcedibilità per omesso esperimento della mediazione, non essendo stata reiterata nelle successive difese, in applicazione del principio secondo cui «non è sufficiente la sola mancata riproposizione in sede di precisazione delle conclusioni» per desumere la rinuncia, occorrendo una valutazione complessiva della condotta processuale della parte. Nel merito, l’eccezione è stata comunque giudicata infondata: l’art. 5 d.lgs. 28/2010 impone la condizione di procedibilità per la domanda giudiziale e non per le eccezioni, e la questione sollevata dal condominio – relativa a un’eventuale azione di regresso – non atteneva peraltro alla materia condominiale bensì alla responsabilità civile.
La responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c.
Il fulcro della decisione riguarda la responsabilità del condominio quale custode dell’impianto antincendio, bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. in ragione della sua funzione di sicurezza collettiva. Il giudice ricorda che si tratta di responsabilità oggettiva, per la quale il danneggiato deve provare solo il nesso eziologico tra la cosa e il danno, mentre il custode può liberarsi unicamente dimostrando il caso fortuito, inteso come fattore idoneo a recidere il nesso causale. Ma cosa succede quando il danno è concausato anche dalla condotta di un soggetto terzo? La consulenza tecnica d’ufficio, valorizzata dal giudice anche nella sua funzione percipiente, ha accertato che l’allagamento è stato determinato sia dal malfunzionamento della saracinesca sia dal successivo intervento degli addetti alla vigilanza, i quali, tentando di chiudere il rubinetto, hanno provocato il distacco della tubazione con conseguente aggravamento del danno.
La responsabilità del preponente ex art. 2049 c.c.
La sezione più articolata della motivazione riguarda l’inquadramento della responsabilità della società di vigilanza, il cui contratto di appalto con il supercondominio non includeva attività di manutenzione idraulica. Il giudice qualifica la domanda come rientrante nello schema dell’art. 2049 c.c., richiedendo tre presupposti: il rapporto di preposizione, il fatto illecito del preposto e il nesso di occasionalità necessaria tra le mansioni affidate e il danno arrecato al terzo. Richiamando l’orientamento di legittimità, la sentenza precisa che tale nesso «sussiste nella misura in cui le funzioni esercitate abbiano determinato, agevolato o reso possibile la realizzazione del fatto lesivo», essendo irrilevante che il dipendente abbia superato i limiti delle mansioni affidategli, purché la condotta costituisca il non imprevedibile sviluppo dello scorretto esercizio delle incombenze. Nel caso di specie, la chiusura del rubinetto in un momento di emergenza non è stata ritenuta condotta talmente eccentrica da recidere l’occasionalità necessaria con l’attività di vigilanza svolta.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il Tribunale ha accertato la responsabilità solidale del condominio, quale custode ex art. 2051 c.c., e della società di vigilanza, quale preponente ex art. 2049 c.c., ai sensi del principio di solidarietà tra coautori del danno sancito dall’art. 2055 c.c., secondo cui ciascun concorrente risponde per l’intero, salvo il regresso interno. Nella ripartizione tra corresponsabili, il giudice ha superato la presunzione di eguaglianza delle colpe prevista dall’ultimo comma dell’art. 2055 c.c., attribuendo l’80% della responsabilità al condominio e il 20% alla società di vigilanza, sul rilievo che l’intervento di quest’ultima fosse stato marginale e di brevissima durata. Quanto ai rapporti assicurativi, il Tribunale ha respinto l’eccezione della compagnia del condominio circa l’esclusione del rischio, ritenendo che il distacco della tubazione integrasse un’ipotesi di rottura accidentale coperta da polizza, mentre ha accolto l’eccezione relativa alla franchigia contrattuale. Per la compagnia della società di vigilanza, costituitasi tardivamente, il giudice ha operato una distinzione significativa tra eccezioni in senso lato – come l’estraneità del sinistro al rischio assicurato, sempre deducibili anche dal contumace tardivamente costituito secondo l’insegnamento secondo cui “l’eccezione di inoperatività della polizza assicurativa non costituisce un’eccezione in senso proprio, ma una semplice difesa volta a contestare il fondamento della domanda” – ed eccezioni in senso stretto, come quelle relative a clausole limitative specifiche, precluse in caso di costituzione tardiva. Il giudice ha infine rigettato la domanda di condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., ritenendola sfornita dei relativi presupposti, e ha regolato le spese di lite secondo il criterio della soccombenza nei diversi rapporti processuali, ponendo le spese di CTU a carico dei soggetti riconosciuti responsabili.