Locazioni e affitti

📌 LA VICENDA • Materia: Diritto delle locazioni – Locazione commerciale e procedura fallimentare• Oggetto: Effetti del fallimento sulla locazione commerciale – Prosecuzione contratto con curatore – Nullità clausola rinuncia indennità avviamento• Normativa: artt. 79, 34 L. 392/1978, art. 80 L. Fall., artt. 1421, 1453 c.c.• Giurisprudenza conforme: Elenco completo consultabile in calce all’articolo integrale per abbonati• Parole chiave: locazione commerciale, fallimento curatore, indennità avviamento, rinuncia preventiva, nullità clausole, prosecuzione contratto In tema di locazione commerciale, il fallimento del conduttore determina il subentro del curatore nel rapporto locatizio ai sensi dell’art. 80 L. Fall., con conseguente prosecuzione del contratto che esclude la configurabilità dell’indennità di mancato preavviso ex art. 28 L. 392/1978, essendo il recesso/rinuncia riconducibile alla determinazione del curatore nell’esercizio della facoltà ex lege e non a inadempimento del conduttore originario; la clausola contrattuale che prevede la rinuncia preventiva all’indennità per perdita dell’avviamento, anche se pattuita a fronte di

📌 LA VICENDA In tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità ai sensi dell’art. 1455 c.c., deve tener conto di un criterio oggettivo – verificando che l’inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto, tanto in astratto per la sua entità quanto in concreto per il pregiudizio effettivamente causato all’altro contraente, sì da dar luogo a uno squilibrio sensibile del sinallagma – nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti, tra i quali la protratta tolleranza della parte non inadempiente, che può, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l’intensità. La Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, con ordinanza del marzo 2023 , dichiara inammissibili sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale, confermando l’impianto della sentenza della Corte d’Appello di Bologna che aveva ritenuto illegittima la risoluzione del contratto di locazione commerciale del 2005 per inadempimento del

📌 LA VICENDA In tema di locazione abitativa, il recesso anticipato del conduttore per molestia di fatto ex art. 3, comma 6, L. 431/1998, qualora ritualmente comunicato ma seguito da ritardato rilascio dell’immobile, genera obblighi canoni fino alla data effettiva del rilascio e comporta l’operatività della compensazione impropria o atecnica ex art. 1591 c.c. tra il credito del conduttore alla restituzione della cauzione e quello del locatore al pagamento dei canoni e dell’indennità sostitutiva risarcitoria, con accertamento contabile del saldo finale. Il Tribunale di Napoli, Sezione Nona Civile, con sentenza del 2026, ha affrontato una controversia in cui il conduttore, subentrato nel contratto locatizio quale coniuge superstite, aveva comunicato il recesso per infiltrazioni dall’appartamento superiore, ma aveva ritardato il rilascio dell’immobile. La pronuncia conferma che la molestia di fatto legittima il recesso ma non libera il conduttore dagli oneri canoni per il periodo di ritardo, operando la compensazione atecnica tra

📌 LA VICENDA In tema di locazione commerciale, è legittimo il frazionamento processuale del credito quando i diritti di credito (canoni e indennità di occupazione) maturano e diventano esigibili in momenti diversi, anche se derivanti dal medesimo rapporto obbligatorio e nonostante il giudicato di inefficacia del recesso anticipato ex art. 27 L. 392/78, non configurandosi abusiva parcellizzazione ai sensi del principio di Cass. 2021. Il Tribunale di Taranto, confermando il decreto ingiuntivo, ha rigettato l’opposizione che eccepiva illegittimo frazionamento rispetto al precedente giudizio sul recesso. Il giudice ha precisato che il frazionamento processuale del credito è ammesso quando i crediti diventano esigibili successivamente, applicando Cass. 2021 e Cass. 2007. Tale frazionamento processuale del credito è giustificato dall’accertata inefficacia del recesso anticipato e dal giudicato formatosi, consentendo al locatore di agire volta per volta sui singoli crediti maturati. Il frazionamento processuale del credito non aggrava il debitore e tutela l’interesse processuale