Una recente sentenza del Tribunale di Monza del 2024 affronta un importante tema in materia di tutela del consumatore nel contesto dei contratti preliminari immobiliari. Il caso riguarda la validità di una clausola che derogava la competenza territoriale in favore del Tribunale di Monza, inserita in un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra un professionista e un consumatore. Il Tribunale ha dichiarato la nullità della clausola derogatoria del foro competente, non essendo stata oggetto di specifica trattativa individuale, e ha conseguentemente dichiarato la propria incompetenza territoriale in favore del Tribunale di Milano, luogo di residenza del consumatore.
Per approfondimenti e consulenze in materia di diritto civile e tutela del consumatore, contatta l’Avv. Cosimo Montinaro – Tel. 0832/1827251 – e-mail segreteria@studiomontinaro.it
Per una comprensione completa della vicenda giudiziaria, ti invitiamo a proseguire con la lettura del testo completo.
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
- SCARICA LA SENTENZA
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 6 marzo 2017 tra una società venditrice e una persona fisica acquirente. L’immobile oggetto del contratto, situato a Bussero in Via Barzago 2, era stato acquistato dalla promissaria acquirente per soddisfare esigenze personali di abitazione, tant’è che presso lo stesso risultava stabilita la sua residenza anagrafica.
La società venditrice ha convenuto in giudizio l’acquirente davanti al Tribunale di Monza, chiedendo la dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare, la conferma del diritto a trattenere le somme già versate, la restituzione dell’immobile e la condanna della convenuta al pagamento di una penale giornaliera di 100 euro a partire dal 1° dicembre 2022 fino all’effettivo rilascio dell’immobile.
La parte convenuta si è costituita in giudizio il 16 gennaio 2024, sollevando preliminarmente l’eccezione di nullità della clausola 14 del contratto preliminare, che stabiliva la competenza esclusiva del Tribunale di Monza, e conseguentemente ha eccepito l’incompetenza territoriale del tribunale adito in favore del Tribunale di Milano.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il caso si inquadra nella disciplina della tutela del consumatore prevista dal Codice del Consumo (artt. 33 e seguenti). In particolare, l’art. 33, comma 2, lettera u) del Codice del Consumo stabilisce una presunzione di vessatorietà per le clausole che determinano come sede del foro competente una località diversa da quella di residenza o domicilio elettivo del consumatore.
L’art. 34, comma 4 del medesimo Codice prevede che tale presunzione di vessatorietà non operi per le clausole che siano state oggetto di trattativa individuale tra le parti. Come ribadito dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione citata in sentenza (n. 497/2021, n. 8268/2020, n. 6803/2010, n. 24262/2008), l’onere di provare l’avvenuta negoziazione delle singole clausole grava sul professionista.
La Suprema Corte ha inoltre chiarito che la mera sottoscrizione in blocco delle clausole contrattuali non soddisfa il requisito dell’approvazione specifica richiesto dall’art. 1341 c.c. (Cass. n. 9492/2012; Cass. 2970/2012).
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Il Tribunale di Monza ha accolto l’eccezione di nullità della clausola derogatoria del foro competente. La decisione si fonda su tre elementi chiave: la qualifica dei contraenti, l’applicabilità della disciplina consumeristica e l’assenza di prova circa la specifica trattativa della clausola.
In primo luogo, il giudice ha accertato la sussistenza dei requisiti soggettivi per l’applicazione della disciplina del consumatore: da un lato, l’acquirente aveva agito per finalità personali ed estranee all’attività professionale, dall’altro, la società venditrice operava nell’esercizio della propria attività commerciale.
Il Tribunale ha poi rilevato che la disciplina consumeristica si applica anche ai contratti aventi ad oggetto beni immobili, come confermato dall’art. 18 del Codice del Consumo che include espressamente i beni immobili nella definizione di “prodotto“.
Infine, elemento decisivo è stata l’assenza di prova, da parte del professionista, dell’avvenuta trattativa individuale sulla clausola di deroga del foro competente. Il Tribunale ha sottolineato che la mera sottoscrizione generale delle clausole contrattuali non è sufficiente a soddisfare il requisito dell’approvazione specifica.
ESTRATTO DELLA SENTENZA
“Secondo l’art. 33, comma 2, lettera u) del Codice del Consumo si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto di stabilire come sede del foro competente sulle controversie località diversa da quella di residenza o domicilio elettivo del consumatore.